TJ 31555, 23 juin 2026, RG 26/01076

N° RG 26/01076 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VHQZ

MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 26/01076 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VHQZ
NAC: 71C

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à Me Laurent FABIANI
à la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUIN 2026

DEMANDEUR

M. [O] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [T] [Q], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Laurent FABIANI, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [E] [Z], en qualité d’administrateur judiciaire par ordonnance sur requête n°26/506 en date du 13 mai 2026, du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sis à [Adresse 4]) [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante (n’a pas constitué avocat mais est venue en personne à l’audience)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DIT RÉSIDENCE [Adresse 7], SIS À [Localité 1] [Adresse 8] représentée par son syndic, la société MN GESTION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 9]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 16 juin 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [Q] est copropriétaire au sein de la copropriété dénommée [Adresse 3] située [Adresse 8] à [Localité 2]. Il en est de même pour Monsieur [O] [L].

Par requête parvenue au greffe le 16 avril 2026, Monsieur [T] [Q] a sollicité du président du tribunal judiciaire de Toulouse qu'il désigne un administrateur provisoire au bénéfice de la copropriété [Adresse 3]. Il y expose avoir découvert que le syndic alors en exercice, la société MN GESTION avait confié avec effet rétroactif et en vertu d'un contrat de location-gérance, la gestion et l'administration de la copropriété à la société SOLPATRIM, sans la moindre décision d'assemblée générale.

Il expose avoir appris que ce transfert de gestion avait été motivé par l'absence de garantie financière de la société MN GESTION, ce qui faisait peser à ses yeux un risque financier immédiat sur les fonds de la copropriété. Il en a déduit que cette absence de base juridique devait s’apparenter à une situation dans laquelle le syndicat des copropriétaires était dépourvu de syndic régulièrement désigné, selon l'hypothèse prévue par l'article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Par ordonnance sur requête n° 26/506 rendue le 13 mai 2026, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a fait droit à cette requête non contradictoire. Il a désigné Madame [E] [Z] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3]. L'administrateur provisoire devait notamment se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires, les coordonnées des établissements teneurs de comptes, l'ensemble des documents comptables afférents à la copropriété, prendre les mesure conservatoire utiles à la préservation des intérêts matériels et financiers du syndicat des copropriétaires et devait notamment convoquer dans un délai de deux mois, une « assemblée générale des copropriétaires aux fins de désignation d'un syndic ».

Cette ordonnance rappelle qu'elle est exécutoire au vu de la minute. Elle a été signifié par acte de commissaire de justice du 18 mai 2026 à la société MN GESTION et à la société SOLPATRIM, toutes les deux ayant une adresse identique en ce qui concerne leur siège social.

Monsieur [T] [Q] a reçu une convocation datée du 02 juin 2026, à une assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 3], fixée au 01 juillet 2026. Cette convocation ne lui a pas été adressée par l'administrateur provisoire, mais par la société MN GESTION, alors que qu'à cette date et selon cette ordonnance n° 26/506 rendue le 13 mai 2026, ses fonctions de précédent syndic avaient cessées.

A partir de là, deux instances ont été initiées dans le cadre de deux référés à heure indiquée.

La première procède d'une assignation datée du 08 juin 2026, enregistrée sous le n°RG 26/01043 par laquelle Monsieur [T] [Q] a assigné la société MN GESTION IMMOBILIERE, la société SOLPATRIM et Madame [E] [Z], prise en sa qualité d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 3] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse. Cette instance vise à obtenir principalement la nullité de la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 3] fixée au 01 juillet 2026 et à permettre à l'administrateur provisoire de se voir remettre les documents utiles à l’exercice de sa mission judiciaire.

Cette instance a été évoquée à la même audience du 16 juin 2026 que la présente instance RG 26-1076. Elle a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

La seconde, étudiée dans le cadre de la présente décision, a été introduite à l'initiative de Monsieur [O] [L], autre copropriétaire. Autorisé par ordonnance n° RG 26/507 et minute 26/572 du 11 juin 2026, par acte de commissaire de justice du 12 juin 2026, enregistré sous le n° RG 26/01076, ce dernier a assigné Monsieur [T] [Q], Madame [E] [Z] en sa qualité d'administrateur judiciaire de la copropriété et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse dans le cadre d'un référé-rétractation de l'ordonnance n° 26/506 rendue le 13 mai 2026.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 juin 2026.

Monsieur [O] [L] demande au président du tribunal judiciaire de Toulouse, au visa des articles 496 du code de procédure civile, 47 et 59 alinéa 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de :

rétracter l'ordonnance n° 26/506 rendue le 13 mai 2026,dire n'y avoir lieu à administrateur provisoire au bénéfice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3],condamner Monsieur [T] [Q] à prendre à sa charge exclusive l'ensemble des frais et honoraires qui pourront avoir été générés par la désignation de Madame [E] [Z],débouter Monsieur [T] [Q] et Madame [E] [Z] de l'intégralité de leurs demandes,condamner Monsieur [T] [Q] au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
De son côté, Monsieur [T] [Q] demande au président du tribunal judiciaire de Toulouse, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 47, 59 et 62-6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et des articles 17, 18 et 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et enfin de l'article 3 de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970, de :

principalement :
débouter Monsieur [O] [L] de sa demande de rétractation de l’ordonnance sur requête n° 26/506 du 13 mai 2026,dire n’y avoir lieu à rétractation de l’ordonnance du 13 mai 2026,maintenir l’ordonnance du 13 mai 2026 en toutes ses dispositions utiles, notamment en ce qu’elle désigne Madame [E] [Z] ès qualités d’administrateur provisoire de la [Adresse 3],dire que la procédure de rétractation engagée par Monsieur [L] ne suspend pas l’exécution de l’ordonnance du 13 mai 2026, tant qu’aucune décision de rétractation ou de modification n’est intervenue,constater que les pièces produites établissent une difficulté objective de représentation du syndicat des copropriétaires, résultant notamment de la location-gérance conclue entre MN GESTION IMMOBILIERE et SOLPATRIM à compter du 1er janvier 2026, de l’absence de désignation de SOLPATRIM par l’assemblée générale, des éléments CCI relatifs à MN GESTION IMMOBILIERE, et des garanties financières produites,constater que la convocation adressée par MN GESTION IMMOBILIERE le 02 juin 2026, postérieurement à la signification de l’ordonnance du 13 mai 2026, caractérise une obstruction à la mission confiée à Madame [E] [Z], ès qualités.débouter Monsieur [O] [L] de sa demande tendant à faire supporter personnellement à Monsieur [T] [Q] les frais et honoraires de Madame [E] [Y] titre subsidiaire :
dire que si le Tribunal estimait devoir adapter la mission confiée à Madame [Z], cette adaptation ne saurait entraîner l’anéantissement rétroactif de l’ordonnance du 13 mai 2026,maintenir à tout le moins Madame [E] [Z] dans une mission conservatoire limitée à la remise des fonds, références bancaires, archives, pièces comptables, accès dématérialisés et coordonnées des copropriétaires, ainsi qu’à la convocation d’une assemblée générale destinée à désigner régulièrement un syndic,dire que cette mission devra se poursuivre jusqu’à l’acceptation du mandat par un syndic régulièrement désigné par l’assemblée générale.A titre reconventionnel :
condamner Monsieur [O] [L] à payer à Monsieur [T] [Q] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice personnel,subsidiairement, le condamner à payer à Monsieur [T] [Q] la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice,en tout état de cause :
débouter Monsieur [O] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires,dire que la décision à intervenir sera commune et opposable à Madame [E] [Z] ès qualités,condamner Monsieur [O] [L] à payer à Monsieur [T] [Q] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Madame [E] [Z], présente en personne mais sans avoir constitué avocat, déclare s'en remettre à l'appréciation de la présente juridiction.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3], bien que régulièrement assigné à personne habilitée est défaillant à la présente instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation et à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les fondements légaux

Les articles 496 et 497 du code de procédure civile disposent respectivement : « (…) S'il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l'ordonnance » et « Le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l'affaire ».

Il résulte de ces textes que le juge saisi d'une demande de rétractation d'une ordonnance sur requête est investi des mêmes attributions que le juge qui l'a rendue. Il doit, après débat contradictoire, statuer sur les mérites de la requête. L'office probatoire pèse principalement sur le plaideur à l'origine de la requête. Cependant, l'autre partie à l'origine de la rétractation ne doit pas être inactive dans l'office probatoire, puisqu'elle peut être seule à même de s'expliquer sur certaines diligences accomplies par ses soins.

En l'espèce, il aurait paru utile que la société MN GESTION s'explique sur cette supposée absence de garantie financière. Cependant, elle n'a pas été assignée à la présente instance par Monsieur [O] [L].

L'article 3 de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970, impose aux syndics professionnels de justifier et de détenir « une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier (...) » indispensable à la délivrance de la carte professionnelle.

L'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 définit le rôle et les missions du syndic de copropriété. Ce texte prévoit notamment le cas suivant :

« (…) IV. - Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

V.- En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice (…) ».

Ce texte est complété par l'article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui énonce : « Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale ».

Le principe posé est clair. Le syndic professionnel qui perd ou se révèle incapable de justifier, en cours de mandat, d'une garantie financière ne peut plus exercer sa mission au bénéfice de la copropriété, sous peine de sanctions pénales. Il ne peut pas davantage « se faire substituer ». Il se trouve alors en situation « d'empêchement du syndic » assimilable à une hypothèse de « carence du syndic ».

C'est la raison pour laquelle Monsieur [T] [Q] a sollicité et obtenu la désignation, par ordonnance sur requête, d'un administrateur provisoire. Et c'est précisément ce que conteste Monsieur [O] [L]. Ce dernier conteste la réalité des motifs de la requête qui, selon lui, « ne correspondent cependant aucunement à la situation de copropriété [Adresse 7] ni au fondement invoqué ».

Monsieur [O] [L] fait valoir que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3] était parfaitement représenté par la société MN GESTION et ce, jusqu'à l'expiration de son mandat prévue le 30 juin 2026. Il ajoute que la suspicion de difficultés financières et d'absence de perte de garantie financière ne sont nullement prouvées par Monsieur [T] [Q].

Il n'est pas inutile de rappeler que dans le cadre de la présente instance numérotée RG 26/01076, le syndicat des copropriétaires n'a pas estimé devoir constituer avocat pour éclairer les débats. De même, dans l'instance pendante devant le juge des référés numérotée RG n° 26/01076, les sociétés MN GESTION et SOLPATRIM, bien qu'ayant constitué avocat, n'ont pas versé la moindre pièce jointe, y compris de garantie financière en vigueur. Un tel élément probatoire, assez aisé à obtenir pour elles, aurait assurément contribué à la solution du litige.

A défaut d'avoir la preuve flagrante de la réalité des difficultés financières rencontrées par la société MN GESTION, il y a lieu simplement de constater que :

la société MN GESTION (RCS [Localité 3] n° 499 850 576) et la société SOLPATRIM (RCS [Localité 3] n° 994 960 839) sont assurément des personnes morales distinctes,l'avis de convocation datée du 02 juin 2026, à une assemblée générale de copropriétaires de la [Adresse 3] fixée le 01 juillet 2026, n’émane pas du syndic précédemment en exercice, la société MN GESTION, mais de la société SOLPATRIM, qui n'exerce aucune représentation légale de la copropriété,les résolutions n°7 et 8 figurant à l'ordre du jour de cette assemblée générale prévoient la « désignation su syndic SOLPATRIM » et non pas celle de la poursuite du mandat confié précédemment à la société MN GESTION, un contrat de location-gérance de fonds de commerce avec promesse de vente a été souscrit le 22 décembre 2025 entre les sociétés MN GESTION et SOLPATRIM. Par ce contrat, la société MN GESTION donne à bail à loyer à titre de location-gérance à la société SOLPATRIM le fonds de commerce de gestion d'immeuble qu'elle exploite.
C'est donc la vigilance de Monsieur [T] [Q] qui a permis de constater cette substitution non contestée de syndic sans autorisation de l'assemblée générale. La question n'est donc plus de savoir si la société MN GESTION rencontre ou non des difficultés financières. La véritable interrogation consiste à déterminer si en dépit du principe légal de non-substitution prévu à l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, un syndic en exercice serait autorisé à confier son mandat de gestion à un autre syndic par le biais d'une location-gérance.

La réponse est négative.

Toute substitution du syndic à son initiative, sans vote explicite de l’assemblée générale des copropriétaires est exclue et ne permet pas à une société titulaire d’un mandat de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d’une opération, y compris de location-gérance ayant pour effet de lui substituer une personne morale distincte.

Il s'en suit que la rétablissement du principe du contradictoire, n'apporte pas plus d'information à la présente juridiction que la requête initiale non contradictoire qui avait saisie le président du tribunal judiciaire de Toulouse d'une demande visant à voir désigner un administrateur provisoire. Cela est d'autant plus vrai que ce n'est ni la société MN GESTION, ni la société SOLPATRIM qui estime avoir subi un grief du fait de cette ordonnance n° 26/506 rendue le 13 mai 2026, mais l'un des copropriétaires dont la motivation à agir reste malaisée à appréhender, sauf pour lui à craindre la multiplication des frais à la charge de la copropriété.

Il s'en suit qu'en l’absence de possibilité de substituer un nouveau syndic qui n'aurait pas reçu l'aval des copropriétaires réunis en assemblée générale, et du fait de la carence de la société MN GESTION à mener son mandat jusqu'à la date prévue, la seule solution légale consistait, en vertu de la combinaison des textes précités, à voir désigner un administrateur provisoire.

Par ces motifs, la demande de rétractation de l'ordonnance de désignation d'un administrateur provisoire sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,