TJ 31555, 23 juin 2026, RG 26/00704

N° RG 26/00704 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VBPO

MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 26/00704 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VBPO
NAC: 72Z

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à Me Caroline JAUFFRET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUIN 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ [G] [C] SIS [Adresse 1] représenté par son syndic, la SARL VIPE GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Caroline JAUFFRET, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SCI MV2J, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 19 mai 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) MV2J est propriétaire au sein de la copropriété [G] [C] sise [Adresse 4] à TOULOUSE (31200).

La société à responsabilité limitée (SARL) VIPE GESTION est le syndic en exercice de cet immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL VIPE GESTION, a fait assigner la SCI MV2J en référé devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins notamment de la voir être condamnée au paiement des arriérés de charges de copropriété, ainsi qu'à l'enlèvement de plusieurs éléments installés sur le bardage sans autorisation de l'assemblée générale.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 19 mai 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL VIPE GESTION, demande à la présente juridiction aux visas des articles 25b de la loi du 10 juillet 1965, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

condamner la SCI MV2J à lui verser une provision de 11 896,87 euros sous réserve d'actualisation au jour du prononcé de l'ordonnance des sommes portées au débit ou au crédit de la SCI MV2J,s'entendre condamner à enlever tout élément privatif fixé sur le bardage et notamment interphone, caméra, gaines et câbles sous peine d'astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, entendre autoriser le syndicat de la copropriété [G] [C], au cas de carence de la SCI MV2J dans le délai d'un mois après signification de l'ordonnance à intervenir, à faire procéder par toute entreprise de son choix et aux frais de la SCI MV2J à l'enlèvement de toutes installations privatives de la société MV2J fixées sur le bardage partie commune,enjoindre à la SCI MV2J de faire le nécessaire lors de l'enlèvement du bardage pour protèger toutes installations situées à l'intérieur de son local,s'entendre condamner aux entiers dépens de la présente instance, ainsi qu'à une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, y compris le timbre fiscal de 50 euros dû à titre de contribution pour l'aide juridique.
De son côté, bien que assignée à l'étude du commissaire de justice, la SCI MV2J n'a pas comparu et n'a pas été représentée.

Sur les moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions, il sera renvoyé à l'assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d'accord de conciliation conventionnelle, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété impayées

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, il est constant que la SCI MV2J est propriétaire au sein de la copropriété [G] [C] sise [Adresse 4] à TOULOUSE (31200). A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté au 18 mars 2026 (appel de fonds du 2ème trimestre 2026 inclus) que la SCI MV2J reste redevable de la somme de 11 896,87 euros d'arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de la SCI MV2J. Il pèse désormais sur celle-ci la preuve d'avoir à démontrer qu'elle s'est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que la SCI MV2J est donc redevable de la somme de 11 896,87 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 18 mars 2026 (appel de fonds du 2ème trimestre 2026 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 avril 2026, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur la demande d'enlèvement du matériel

L'article 834 du code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. ».

L'article 835 du même code ajoute : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

En outre, l'article 25b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...)
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci (...) ».

Par ailleurs, l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit : « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. ».

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment du courriel émis par la SARL VIPE GESTION à Monsieur [M] [R] en date du 27 janvier 2026 avec l'objet "URGENT : Remplacement bardage - [G] [C] - Intervention le 06/03" qu'une société a été mandaté afin d'intervenir le 06 mars prochain pour procéder au remplacement du bardage et que dans le cadre de sa visite le technicien a relevé la présence d'une sonnette avec caméra sur la façade extérieure, ainsi que de gaines et câbles fixés sur la face intérieure qui doivent être déposés et reposés.

En outre, l'échange de messages entre la SARL VIPE GESTION et Monsieur [M] [R] [Y] du 05 mars 2026 montre que ce dernier n'a pas retiré le matériel, lequel demeure sur place et empêche l'intervention prévue le 06 mars, laquelle doit donc être reportée.

Dès lors, l'obligation de la SCI MV2J d'enlever le matériel n'est pas contestable et doit être exécutée.

Par ailleurs, le prononcé d'une astreinte se justifie par la nécessité de reprogrammer l'intervention de la société chargée du remplacement du bardage, ainsi que par le délai d'attente qui en résulte.

En conséquence, il convient de condamner la SCI MV2J à enlever tout élément privatif fixé sur le bardage et notamment interphone, caméra, gaines et câbles sous peine d'astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir. En cas de carence de la SCI MV2J dans le délai d'un mois après signification de l'ordonnance à intervenir, il y a lieu d'autoriser le syndicat de la copropriété [G] [C] à faire procéder par toute entreprise de son choix et aux frais de la SCI MV2J à l'enlèvement de toutes installations privatives de la société MV2J fixées sur le bardage partie commune et d'enjoindre à la SCI MV2J de faire le nécessaire lors de l'enlèvement du bardage pour protéger toutes installations situées à l'intérieur de son local.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante en ce qu'il n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, la SCI MV2J sera tenu aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais du timbre fiscal de 50 euros dû à titre de contribution pour l'aide juridique.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner la SCI MV2J à payer la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL VIPE GESTION.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,