TJ 31555, 23 juin 2026, RG 26/01043

N° RG 26/01043 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VHDG

MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 26/01043 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VHDG
NAC: 71F

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à Me Laurent FABIANI
à la SELARL CABINET BGL AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUIN 2026

DEMANDEUR

M. [O] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laurent FABIANI, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SOCIÉTÉ MN GESTION IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Jacques GLADIN de la SELARL CABINET BGL AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

SOCIÉTÉ SOLPATRIM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-Jacques GLADIN de la SELARL CABINET BGL AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [W] [R], administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], demeurant [Adresse 5]

non comparante (n’a pas constitué avocat mais était présente à l’audience en personne)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 16 juin 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [N] est copropriétaire au sein de la copropriété dénommée [Adresse 4] située [Adresse 6] à [Localité 1].

Par requête parvenue au greffe le 16 avril 2026, il a sollicité du président du tribunal judiciaire de Toulouse qu'il désigne un administrateur provisoire au bénéfice de la copropriété résidence [Etablissement 1]. Il y expose avoir découvert que le syndic alors en exercice, la société MN GESTION avait confié avec effet rétroactif et en vertu d'un contrat de location-gérance, l'entière gestion et administration de la copropriété à la société SOLPATRIM, sans la moindre décision d'assemblée générale.

Il expose avoir appris que ce transfert de gestion avait été motivé par l'absence de garantie financière de la société MN GESTION, ce qui faisait peser à ses yeux un risque financier immédiat sur les fonds de la copropriété. Il ajoute en outre que ces deux sociétés détiennent la même adresse comme siège social.

Il en a déduit que cette absence de base juridique devait s’apparenter à une situation dans laquelle le syndicat des copropriétaires était dépourvu de syndic régulièrement désigné, selon l'hypothèse prévue par l'article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Par ordonnance sur requête n° 26/506 rendue le 13 mai 2026, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a fait droit à cette requête non contradictoire. Il a désigné Madame [W] [R] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]. L'administrateur provisoire devait notamment se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires, les coordonnées des établissements teneurs de comptes, l'ensemble des documents comptables afférents à la copropriété, prendre les mesures conservatoires utiles à la préservation des intérêts matériels et financiers du syndicat des copropriétaires. Il devait également convoquer dans un délai de deux mois, une « assemblée générale des copropriétaires aux fins de désignation d'un syndic ».

Cette ordonnance mentionne qu'elle est exécutoire au vu de la minute. Elle a été signifiée par acte de commissaire de justice du 18 mai 2026 à la société MN GESTION et à la société SOLPATRIM, toutes les deux ayant une adresse identique en ce qui concerne leur siège social.

Monsieur [O] [N] a reçu une convocation datée du 02 juin 2026, à une assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 4], qui doit se tenir le 01 juillet 2026. Cette convocation ne lui a pas été adressée par l'administrateur provisoire, mais par la société MN GESTION.

A partir de là, deux instances ont été initiées dans le cadre de deux référés distincts à heure indiquée.

La première a été introduite à l'initiative de Monsieur [Q] [Z], autre copropriétaire. Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2026, enregistré sous le n° RG 26/01076, ce dernier a assigné Monsieur [O] [N], Madame [W] [R] en sa qualité d'administrateur judiciaire de la copropriété et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 4] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse dans le cadre d'un référé-rétractation de l'ordonnance n° 26/506 rendue le 13 mai 2026.

Cette instance a été évoquée à la même audience du 16 juin 2026 que la présente instance RG 26-1043. Elle a été mise en délibéré à la même date, soit au 23 juin 2026.

La seconde, étudiée dans le cadre de la présente décision, procède d'une requête déposée le 04 juin 2026, par laquelle Monsieur [O] [N] a demandé au président du tribunal judiciaire de Toulouse, au visa de l’article 485 du code de procédure civile, de l’autoriser à assigner à heure indiquée la société MN GESTION IMMOBILIERE, la société SOLPATRIM et Madame [W] [R], prise en sa qualité d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 4]. Son objet consiste à obtenir principalement la nullité de la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 4] fixée au 01 juillet 2026.

Par ordonnance rendue le même jour, Monsieur [O] [N] a été autorisé à assigner à heure indiquée ces trois parties pour l’audience du 16 juin 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 juin 2026, Monsieur [O] [N] a assigné la société MN GESTION IMMOBILIERE, la société SOLPATRIM et Madame [W] [R], prise en sa qualité d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 4] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 juin 2026.

Monsieur [O] [N] demande au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 47 et 62-6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de l'article 18-2 de la loir n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

constater l'urgence résultant de l'assemblée générale de la [Adresse 4] fixée au 01 juillet 2026,constater que la convocation datée du 02 juin 2026 a été adressé par la société MN GESTION postérieurement à l'ordonnance du 13 mai 2026 ayant désignée un administrateur provisoire et à sa signification,constater que l'envoi électronique LetRoco identifie l’expéditeur comme « MN GESTION, [M] [P] »,constater que l'acte de signification de l'ordonnance du 18 mai 2026 mentionne que Madame [M] [P] s'est déclarée employée de la société SOLPATRIM, alors même que la convocation litigieuse a été expédiée sous l'intitulé MN GESTION,constater que cette discordance relève une confusion opérationnelle entre les société MN GESTION et SOLPATRIM, justifiant que les mesures ordonnées le soient à l'encontre des deux sociétés,constater que cette convocation constitue un acte de gestion, d'administration et de représentation du syndicat des copropriétaires, accompli en obstruction à la mission dévolue à Madame [W] [R],principalement :
ordonner à la société MN GESTION et à la société SOLPATRIM de remettre à Madame [W] [R], ès qualité, dans les 24 heures de la signification de l'ordonnance, la trésorerie, les références bancaires, les coordonnées des établissements bancaires, les documents comptables, les contrats, les archives, les éléments dématérialisés, les coordonnées complètes des copropriétaires et tous accès utiles à la gestion de la copropriété,faire interdiction à la société MN GESTION et à la société SOLPATRIM de donner suite à la convocation datée du 02 juin 2026, de tenir ou faire tenir l'assemblée générale de 01 juillet 2026, de collecter ou d'exploiter tout pouvoir ou vote par correspondance, d'établir tout procès-verbal, de notifier tout procès-verbal et d'exécuter toute résolution prétendument adoptée dans ce cadre,ordonner à la société MN GESTION et à la société SOLPATRIM de notifier à l'ensemble des copropriétaires destinataires de la convocation litigieuse, dans les 24 heures de la signification de l'ordonnance, que la convocation du 02 juin 2026 ne doit recevoir aucune suite,ordonner à la société MN GESTION et à la société SOLPATRIM de communiquer à Madame [W] [R], ès qualité, et à Monsieur [O] [N], dans le même délai, la liste complète des destinataires de la convocation, les justificatifs d'envoi, les accusés LetReco ou LRAR, les pouvoirs reçus, les votes par correspondances reçus, le fichier copropriétaires utilisé, ainsi que tout élément permettant d'identifier la fonction, l'employeur, le pouvoir ou l'habilitation de Madame [M] [P] et le compte LetReco utilisé pour l'envoi litigieux,subsidiairement :
suspendre les effets de la convocation du 02 juin 2026 et interdire provisoirement toute exploitation des pouvoirs, votes par correspondances et décision susceptibles d'en résulter jusqu'à ce qu'il soit statué sur l'exécution de l'ordonnance du 13 mai 2026,dire que l'assemblée générale du 01 juillet 2026 ne pourra être tenue que par Madame [R], ès qualité ou sous son contrôle, sauf décision judiciaire contraire,en tout état de cause :
assortir les injonctions et interdictions prononcées d'une astreinte provisoire de 1.500 euros par infraction constaté et par jour de retard, passé un délai de 24 heures à compter de la signification de l'ordonnance,se réserver la liquidation de l'astreinte,débouter la société MN GESTION et la société SOLPATRIM de leurs demandes, fins et prétentions,condamner in solidum la société MN GESTION et la société SOLPATRIM à lui régler la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, rappeler que l’ordonnance est exécutoire à titre provisoire de plein droit,ordonner en tant que de besoin l'exécution de l'ordonnance au vue de la minute.La société MN GESTION IMMOBILIERE et la société SOLPATRIM, par l'intermédiaire de leur avocat commun, demandent, de :

principalement :
renvoyer l'affaire afin qu'elles puissent formaliser des écritures à l'appui de leur position,subsidiairement :
débouter Monsieur [O] [N] de l'ensemble de ses prétentions.
Enfin, Madame [W] [R], déclare s'en remettre à l'appréciation de la présente juridiction. Elle s'associe pour certaines demandes à celles formulées par Monsieur [O] [N] afin d'être en capacité de pouvoir accomplir sa mission.

Comme tenu de l'urgence inhérente à la situation et de l'oralité de la procédure, il n'a pas été fait droit à la demande de renvoi et l'affaire a été examinée immédiatement.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les demandes principales

L'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 définit le rôle et les missions du syndic de copropriété. Ce texte prévoit notamment le cas suivant :

« (…) IV. - Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

V.- En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice (…) ».

Ce texte est complété par l'article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui énonce : « Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale ».

Sur le fondement de la combinaisons de ces textes, par ordonnance sur requête n° 26/506 rendue le 13 mai 2026, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a constaté la carence de la société MN GESTION en sa qualité de syndic. Il y a désigné Madame [W] [R] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], afin de l'investir des missions énumérées à l'article 47 précité.

Si elle ne dispose pas de l'autorité de la chose jugée et si un référé-rétractation est actuellement pendant par-devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, il n'en demeure pas moins que dans l'attente d'une éventuelle rétractation, cette ordonnance est devenue exécutoire, produit des effets de droit et doit s'appliquer.

L'article 502 du code de procédure civile : « Nul jugement, nul acte ne peut être mis à exécution que sur présentation d'une expédition revêtue de la formule exécutoire, à moins que la loi n'en dispose autrement ».

L'article 503 de ce même code prévoit que « Les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu'après leur avoir été notifiés, à moins que l'exécution n'en soit volontaire. En cas d'exécution au seul vu de la minute, la présentation de celle-ci vaut notification ».

L'ordonnance n° 26/506 rendue le 13 mai 2026 rappelle qu'elle est exécutoire au seul vu de la minute. Dès sa date d'émission, soit le le 13 mai 2026, cette ordonnance a donc produit sa force exécutoire et ce, indépendamment du référé-rétractation qui n'en suspend pas les effets.

De plus fort, cette ordonnance a été signifiée par acte de commissaire de justice du 18 mai 2026 à la société MN GESTION et à la société SOLPATRIM. Du fait de cette information officielle, les sociétés MN GESTION et SOLPATRIM ne pouvaient donc pas ignorer que leurs missions de syndic étaient révolues et que l'ensemble des attributions exécutives de la copropriété avaient été immédiatement transférées à l'administrateur provisoire, qui s'était entièrement substitué à elles.

Par conséquent, à la date du 02 juin 2026, ni la société MN GESTION, ni la société SOLPATRIM savaient qu'elles ne détenaient la qualité de représentante légale du syndicat des copropriétaires. Cela est d'autant plus vrai que Madame [W] [R] avait pris contact avec elle pour obtenir les documents et informations nécessaires à l'exercice de sa mission judiciaire. Malgré cela, elles ont sciemment outrepassé leurs prérogatives en prenant initiative malencontreuse de convoquer une assemblée générale de la [Adresse 4], fixée au 01 juillet 2026. Désinvesties de leurs prérogatives par cette ordonnance signifiée à elles, seule Madame [W] [R], en sa qualité d'administrateur provisoire, détenait le pouvoir de représentation légale pour convoquer licitement une assemblée générale.

Par conséquent, la convocation à une assemblée générale du 01 juillet 2026, adressé le 02 juin 2026 par la voie postale et par voie numérique, à l'ensemble des copropriétaires de la [Adresse 4] à l'initiative de la société MN GESTION, qui s'est abusivement arrogé en toute illégalité les pouvoirs de syndic de copropriété, est nulle et non avenue.

Ce détournement de pouvoirs constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile. Il revient donc au juge des référés de le faire cesser.

Nonobstant ce qui sera décidé par le président du tribunal judiciaire de Toulouse dans l'instance 26/01076, il revient à la présente juridiction des référés de faire cesser ces troubles :

en annulant cette convocation et par voie de conséquences cette assemblée générale,
en contraignant les sociétés MN GESTION et SOLPATRIM à permettre à l'administrateur provisoire de pouvoir réaliser concrètement ses missions en lui communiquant l'ensemble des documents nécessaires, et ce sous astreinte, afin de vaincre sa résistance manifeste, dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

* Sur les dépens

L’article 399 du code de procédure civile dispose : « Le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte ».

La société MN GESTION IMMOBILIERE et la société SOLPATRIM seront en conséquence tenues in solidum aux paiement des entiers dépens de l'instance.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l'espèce, l'équité commande de condamner in solidum la société MN GESTION IMMOBILIERE et la société SOLPATRIM à payer la somme de 2.000 euros à Monsieur [O] [N], lequel a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice.

PAR CES MOTIFS,