TJ 31555, 23 juin 2026, RG 25/04330

N° RG 25/04330 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UOOO

MINUTE N° : 26/
DOSSIER N° : N° RG 25/04330 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UOOO
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à Me Michel BARTHET
à Me Clara MARCO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1] SISE [Adresse 1] [Adresse 2] représenté par son syndic, la SAS SOGEM, elle-même représentée par son Président la société unipersonnelle à responsabilité limitée [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [O] [T], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2026/000351 du 09/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

représentée par Maître Clara MARCO, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 19 Mai 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [T] est propriétaire des lots n°94, 167 et 168, dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé la résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 2] à [Localité 1] (31).

Par acte de commissaire de justice en date du 03 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic la société SOGEM, a assigné Madame [O] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de la voir être condamnée au paiement des arriérés de charges de copropriétés.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 19 mai 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic la société SOGEM, demandait initialement dans son assignation, à la présente juridiction, principalement de condamner Madame [O] [T] à lui payer la somme de 901,98 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte du 08 août 2025.

Désormais, il demande, de :

débouter Madame [O] [T] des fins de ses contestations et réclamations,constater que Madame [O] [T] était à jour de ses règlements au 09 mars 2026 par suite des versements effectués après l’assignation,assigner Madame [O] [T] à payer les frais de mise en demeure et de sommation soit : 315,52 €,condamner Madame [O] [T] à payer la somme de 2.520 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [O] [T] aux entiers dépens de l’instance.
En effet, lors de l'audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] a indiqué que les sommes principales avait été réglées par Madame [O] [T] postérieurement à la délivrance de l'assignation. Le syndicat demandeurs déclare ne maintenir que ses prétentions liées aux frais irrépétibles et aux dépens.

De son côté, Madame [O] [T] a comparu à l'audience. Elle demande au président du tribunal judiciaire de :

débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de l’ensemble de ces fins, demandes et prétentions,juger que la somme de 720 euros au titre de prétendues diligences exceptionnelles entreprises par le Syndic a été injustement facturée à Madame [T],juger que la somme de 720 euros n’est pas due par Madame [T],condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à avoir à payer à Madame [T] les sommes suivantes :1.150,17 euros au titre de la restitution des sommes indûment versées par ses soins ne s’agissant pas de charges de copropriété,133,40 euros au titre de la restitution des sommes indûment versées par ses soins au titre de charges de copropriété indues,2.000 euros en réparation du préjudice moral découlant de la procédure abusive mise en œuvre,condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à avoir à payer à Madame [T] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] aux entiers dépens de l’instance.
Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les prétentions principales

Suite à l'abandon des prétentions du demandeur, il n'y a plus lieu de statuer sur les prétentions initiales à l'exception des points ci-dessous.

* Sur les prétentions reconventionnelles

Il n'est pas inutile de rappeler que l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur »

Madame [O] [T] prétend êtres créancière de « prétendues frais indûment inclus dans le décompte de charges de copropriété ».

Force est de constater à la lecture du décompte retraçant l'historique des mouvements du 01 janvier 2024 au 01 avril 2026, que le compte de copropriété de Madame [O] [T] a été constamment débiteur sur cette période.

Ce n'est que très ponctuellement que celle-ci règle ses charges de copropriété et seulement lorsqu'il lui en est fait sommation. Par exemple, le 17 octobre 2024, Madame [O] [T] a opéré un virement de 3.000 euros ou encore, le 09 mars 2026, elle a régularisé un virement de 1.100 euros. Malgré cela, à aucun moment le solde de copropriété a été à l'équilibre ou même créditeur.

Dans ces conditions, nonobstant ses propres difficultés personnelles, il est de la responsabilité du syndic de copropriété que d'engager des frais nécessaires de recouvrement afin de parvenir à contraindre le copropriétaire débiteur récalcitrant à payer sa quote-part de charges. La persistance d'un débit continue sur plus de deux années contribue à fragiliser la trésorerie de la copropriété. N 'en déplaise à Madame [O] [T], il s'agit de diligences exceptionnelles au sens du contrat de syndic.

Les sommes litigieuses suivantes doivent être ainsi qualifiées :

l'assignation par huissier du 15 novembre 2025, pour 83,19 euros, relève de la catégorie des dépens de l'instance au sens de l'article 696 du code de procédure civile,les frais « dossier Avocat » du 18 août 2025, pour 180 euros relèvent de la catégorie des frais irrépétibles au sens de l'article 700 du code de procédure civile,les frais « dossier conciliation» du 17 avril 2025, pour 180 euros relèvent de la catégorie des dépens de l'instance au sens de l'article 696 du code de procédure civile,les frais de « dossier huissier » du 20 mars 2025, pour 180 euros, relèvent de la catégorie des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,les frais de «sommation de payer huissier » du 24 octobre 2024, pour 150,77 euros, relèvent de la catégorie des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,les frais de « dossier huissier » du 11 octobre 2024, pour 180 euros, relèvent de la catégorie des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,les frais de « mise en demeure AR » des 29 juillet 2025, 17 février 2025 et 13 août 2024 pour 3 x 30 euros, relèvent de la catégorie des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
La périodicité des diligences du syndic et le coût appliqué, qui résultent de la stricte application du contrat de syndic ne traduisent pas un acharnement. Il ne s'agit pas d'actes frustratoires d'un point de vue juridique.

La reprise de l'ancienneté du solde de charges, sur une période antérieure au 01 octobre 2024 démontre que Madame [O] [T] disposait déjà d'un compte débiteur et ne payait pas ses charges de copropriété à bonne date, y compris avant cette date.

Le règlement de copropriété permet de s'assurer que les parkings situés en sous-sol communiquent indistinctement avec tous les ascenseurs des bâtiments A, B, C et D. C'est à dire que chaque propriétaire de parkings doit donc contribuer aux charges de tous les ascenseurs selon ses tantièmes. C'est le cas de Madame [O] [T], propriétaire des parkings correspondant aux lots n° 167 et 168.

Il résulte de ces motifs que les prétentions reconventionnelles de la partie défenderesse sont mal fondées. Madame [O] [T] en sera déboutée.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante en ce qu'elle n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Madame [O] [T] sera tenue aux entiers dépens de l'instance selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner Madame [O] [T] à payer la somme de 1.400 euros au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic la société SOGEM.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, après avoir tenté une médiation infructueuse, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais nécessaires engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,