TJ 93008, 8 juin 2026, RG 26/01561

TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’[Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/01561 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4TRP

Minute :

Monsieur [J] [R]
Représentant : Me Christian MARQUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
Madame [L] [R]
Représentant : Me Christian MARQUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [M] [Z]

Copie exécutoire délivrée à :
Me Christian MARQUES

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [M] [Z]
La préfecture de [Localité 3]
Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Juin 2026;

par Madame Elsa PERDRISOT, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Nafale MOHAMED, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2026 tenue sous la présidence de Madame Elsa PERDRISOT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nafale MOHAMED, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Christian MARQUES, avocat au barreau de PARIS

Madame [L] [R], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Christian MARQUES, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30/11/2020 prenant effet au 01/12/2020, il a été donné à bail à Monsieur [M] [Z] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 4] - 1er étage porte n°5 ainsi qu’un emplacement de stationnement n°11 situé à la même adresse.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [M] [Z] le 8/09/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 8242,92 euros en principal.

Par acte d’huissier en date du 3/09/2025, Monsieur [J] [R] et Madame [L] [R] ont fait assigner Monsieur [M] [Z] aux fins de voir :

Dire acquise la clause résolutoire au profit du demandeur quant au bail consenti à Monsieur [M] [Z] des lieux louées sis [Adresse 4] - 1er étage porte n°5 ; Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail et en conséquence ordonner l’expulsion et sans délai de Monsieur [M] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier (articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution) ;Condamner le défendeur au paiement de 22 732,92 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience ;Condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux égale au loyer et charges actuel majorée de 10% ;Condamner le défendeur au titre des frais irrépétibles fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 200 euros ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

A l'audience Monsieur [J] [R] et Madame [L] [R], représentés par leur conseil, actualisent leur demande à la somme de 31 532, 92 euros arrêtée au 1/04/2026. Ils s’opposent à l’octroi de délais.

Assigné à étude, Monsieur [M] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture le 5/09/2025, soit 6 semaines au moins avant l’audience. Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 11/09/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3/09/2025.
L’action est donc recevable.

Sur la clause « n°12 – clause pénale » du contrat de location

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, le contrat de location comporte une clause n°12 - « clause pénale » - qui met à la charge du locataire les frais de recouvrement « en cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d’huissier » et ce « sans préjudice de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ».

Cette clause étant contraire à l’article précité, elle sera réputée non écrite en ce qu’elle met à la charge du locataire les frais de recouvrement de la créance.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Sur le fond, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fournis que Monsieur [M] [Z] reste devoir une somme de 31 390 euros (avril 2026 inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges impayés selon décompte arrêté au 1/04/2026 (frais de poursuite 135,92 euros et 7,10 euros, la clause n°12 du contrat de location étant réputée non écrite en application de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Monsieur [M] [Z] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce s’agissant d’un contrat conclu avant le 29 juillet 2023, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux.

Les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 8/09/2023 n’ont pas été réglées dans les 2 mois suivant sa signification.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 8/11/2023 à minuit.

Sur les modalités de l’expulsion

Monsieur [M] [Z] se trouvant sans droit ni titre depuis le 09/11/2023, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que les délais prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution soient réduits ou supprimés.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le bail contient une clause n°12 – « clause pénale » - aux termes de laquelle « en cas d’occupation des lieux après la cessation du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à son expulsion une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles. »

En l’espèce, Monsieur [J] [R] et Madame [L] [R] sollicitent la condamnation de Monsieur [M] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer et charges majorée de 10%. Il convient de réduire et anéantir ce montant, aucun élément objectif ne permettant de fixer l’indemnité d’occupation à une valeur supérieure à la valeur locative du bien.
Monsieur [M] [Z] sera condamné, à compter de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter du présent jugement, jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.
La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/05/2026.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de condamner Monsieur [M] [Z] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [R] et Madame [L] [R] les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits dans la présente instance. La somme de 500 euros leur sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS