TJ 93008, 8 juin 2026, RG 26/01645

TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’[Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/01645 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4T6Q

Minute :

Syndic. de copro. [Adresse 2] [Localité 3], Représenté par son syndic, DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, SARLAU
Représentant : Me Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 40

C/

Madame [R] [S]

Copie exécutoire délivrée à :
Me SOGOBA Boubacar
Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [R] [S]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Juin 2026;

par Madame Elsa PERDRISOT, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Nafale MOHAMED, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2026 tenue sous la présidence de Madame Elsa PERDRISOT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nafale MOHAMED, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 3], Représenté par son syndic, DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, SARLAU, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [S], demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [S] a acquis un appartement correspondant aux lots 6 et 17 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des ensemble immobiliers bâtis.

Par courrier recommandé reçu le 30/04/2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3], a, par l'intermédiaire de son syndic, adressé à Madame [R] [S] une mise en demeure de payer la somme de 2386,41 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 18/06/2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] LA COURNEUVE a fait assigner Madame [R] [S] devant le tribunal de proximité d’Aubervilliers aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 5718,17 euros au titre des charges de copropriété au 05/06/2025 (2ème appel 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,
- 288,05 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 1000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] maintient ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance.

Madame [R] [S], citée à étude, n’a pas comparu ni été représentée.

M O T I FS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement des charges et provisions dues

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de ses demandes :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [R] [S] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°6 et 17,
- les appels de charges et travaux,
- les relevés individuels de charges,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date des 14/09/2019, 16/07/2020, 21/07/2021, 20/07/2022, 08/09/2023 et 05/09/2024, portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux,
- le contrat de syndic,
- le décompte de la créance pour la période du 31/12/2017 au 28/05/2025.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de relever que le décompte arrêté au 05/06/2025 portant solde débiteur de 6006,22 euros à l’endroit du défendeur comprend :

330,05 euros au titre de frais, qui ne correspondent pas à des appels de charges et seront étudiés ultérieurement ;130,32 euros au titre d’un solde débiteur antérieur au 31/12/2017 dont il n’est pas justifié.
La somme due sera donc arrêtée de la façon suivante : 5545,85 euros au 05/06/2025 (2ème appel 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 18/06/2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné «a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur».

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Ainsi ne constituent pas des frais nécessaires les frais d'huissier qui sont compris dans les dépens, ni les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, prestations relevant d'actes élémentaires de la gestion courante rémunérés dans le cadre du mandat de gestion (alors qu’aucun élément du présent dossier ne permet de considérer qu’il pourrait s’agir d’actes exceptionnels), pas plus que les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Demeurent ainsi relever de l’application de cet article 10-1 une lettre de mise en demeure et une lettre de relance, lesquelles, au vu du contrat de syndic en date du 16/09/2024 peuvent être légitimement retenue à hauteur de 60 euros (30+30).

Le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires étant rejeté ou relevant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages-intérêts

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve qu'il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que la partie défenderesse soit de mauvaise foi, ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d'aucun autre préjudice n'est avérée.

Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [R] [S], en tant que partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [R] [S], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, dans la mesure où elle n’apparaît pas incompatible avec les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

PAR CES MOTIFS