TJ 93008, 18 juin 2026, RG 25/07625

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 25/07625 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TBD
N° de MINUTE : 26/00972

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic, la société RELAIS IMMO, nom commercial FRANCILIEN IMMOBILIER, SAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Keltoum MESSAOUDEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0568

C/

DEFENDEUR

Monsieur [J] [T]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Abdelhalim BOUREGAA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C066

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 26 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [T] est propriétaire des lots n°53 et 18 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à SAINT DENIS (93200), représenté par son syndic en exercice la société RELAIS IMMO, a fait assigner Monsieur [J] [T] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation signifiée le 24 juillet 2025 à Monsieur [J] [T], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] demande à la présente juridiction de :

- condamner Monsieur [J] [T] à lui payer la somme de 53.706,98 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal ;
- condamner Monsieur [J] [T] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Monsieur [J] [T] à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [J] [T] aux entiers dépens. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 septembre 2025, Monsieur [J] [T] sollicite du tribunal :

- de lui accorder des délais de paiement sur une durée de vingt-quatre mois, soit le paiement de la somme de 2237,80 euros par mois en sus des charges de copropriété dues au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 5],
- de rejeter les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 5].

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 octobre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 26 mars 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

Par mail en date du 30 mars 2026 envoyé au conseil du syndicat des copropriétaires, il a été demandé un complément de pièces nécessaires notamment les appels de fonds afférents aux années 2022 à 2025, les appels travaux constituant une partie importante de la créance ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 avril 2025.

Par une note en délibéré en date du 10 avril 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires a envoyé les pièces sollicitées permettant d’apprécier le bien-fondé de la demande.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] verse notamment aux débats :
- un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [J] [T],
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 16 juillet 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 53.706,98 euros au titre des charges de copropriété impayées,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 mars 2018, 16 septembre 2019, 30 août 2022, 20 décembre 2023 et 28 avril 2025 portant approbation des comptes des exercices du 01/01/2017 au 31/12/2017, du 01/01/2018 au 31/12/2018, du 01/01/2019 au 31/12/2019, du 01/01/2020 au 31/12/2020, du 01/01/2021 au 31/12/2021, du 01/01/2022 au 31/12/2022, du 01/01/2023 au 31/12/2023 vote du budget prévisionnel des exercices du 01/01/2024 au 31/12/2024, du 01/01/2025 au 31/12/2025, du 01/01/2026 au 31/12/2026 et du 01/01/2027 au 31/12/2027, et adoption de travaux,
- les appels de fonds adressés à Monsieur [J] [T],
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

L'examen de ces pièces fait apparaître que la demande en paiement est bien fondée en son principe comme en son montant, étant précisé en outre que Monsieur [T] acquiesce à cette demande.

Par conséquent, Monsieur [J] [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 53.706,98 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 01/01/2022 et le 01/07/2025 (appel du 3ème trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 16 juillet 2025.

Conformément à l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025, date de la signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Monsieur [J] [T] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire défaillant a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [J] [T] demande de pouvoir verser la somme de 2237,80 euros par mois en plus des charges de copropriété dues au syndicat des copropriétaires. Cependant, il ne verse aucun document permettant d’apprécier sa situation financière et ne démontre pas sa capacité à pouvoir apurer sa dette dans le délai de deux années prévu par la loi.

Dès lors, au vu de l'ensemble de ces éléments, et considération prise des besoins du créancier, la demande formée par Monsieur [J] [T] tendant à l'octroi de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [T], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [J] [T] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l'équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS