TJ 93008, 18 juin 2026, RG 25/01421

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 25/01421 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2O6U
N° de MINUTE : 26/00966

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LACHATRE SITUEE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI SARL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEUR

Monsieur [P] [F]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 26 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [F] est propriétaire des lots n°0305, 0334 et 0495 au sein de la [Adresse 4] située [Adresse 1], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, a fait assigner M. [P] [F] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 1] demande à la présente juridiction de :

- condamner M. [P] [F] à lui payer la somme de 8.953,92 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 ;
- condamner M. [P] [F] à lui payer la somme de 2.243,60 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;
- condamner M. [P] [F] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner M. [P] [F] à lui payer la somme de 2.058 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner M. [P] [F] aux dépens ;
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, M. [P] [F] n'a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 7 octobre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 26 mars 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 1] verse notamment aux débats :
- un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [P] [F],
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 3 février 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 8.953,92 euros au titre des charges de copropriété impayées,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 8 juillet 2022, 22 septembre 2023, 2 juillet 2024 et 2 juillet 2025 portant approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, vote du budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026, et adoption de travaux,
- les appels de fonds adressés à M. [P] [F],
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives,
- la mise en demeure du 26 septembre 2024 adressée à M. [P] [F].

L'examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :
- la somme de 32.46 euros, correspondant à une reprise de solde figurant sur le décompte à la date du 1er juillet 2023 sans qu’aucun justificatif ne se trouve produit pour la démonstration de son bien-fondé ;

- les frais de signification de jugement demandés le 8 août 2023, à hauteur de 36.96 euros et de 339.72 euros, correspondant à des frais engagés au titre de la précédente procédure, et qui dès lors ne peuvent ni s’analyser en charges de copropriété, ni être pris en compte au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en vue du recouvrement de la créance de charges.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 3 février 2025 s'élève donc à la somme de 8.544.78 euros.

De son côté, M. [P] [F], non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, M. [P] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 1] la somme de 8.544,78 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2023 et le 1er janvier 2025 (appel 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 3 février 2025.

Conformément à l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 6.854.31 euros, soit le montant de la créance de charges dues à la date de la mise en demeure expurgée des sommes injustifiées telles qu’identifiées ci-dessus, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que plusieurs des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de M. [P] [F] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n'apparaissent pas à la fois nécessaires et justifiés :

- ainsi des relances et mises en demeure postérieures à la première mise en demeure du 27 septembre 2023, d’un total de 350.40 euros, leur répétition n'apparaissant nullement nécessaire au sens des dispositions susvisées dès lors que seule une procédure devant la présente juridiction permettra in fine le recouvrement des charges de copropriété auprès du copropriétaire défaillant. Par suite, seuls seront retenus les frais d'envoi d'une mise en demeure et d'une lettre de relance, soit un total de 79,20 euros.

- ainsi des frais demandés le 21 septembre 2023 au titre de « 9710-0053-037593-230920 », le syndicat des copropriétaires ne versant pas aux débats les justificatifs de ceux-ci. Ces frais, d’un total de 480 euros, seront donc écartés.

- ainsi des honoraires particuliers du syndic au titre du contentieux, demandés les 15 avril 2024 à hauteur de 350 euros, le 18 juin 2024 à hauteur de 504 euros, et le 22 novembre 2024 à hauteur de 480 euros pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu'il n'est pas rapporté qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 1.334 euros, seront donc écartés.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété doit être ramenée à la somme de 79.20 euros.

Par conséquent, M. [P] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 1] la somme de 79,20 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [P] [F] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – le défendeur n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes depuis le 1er juillet 2023.

Les manquements répétés de M. [P] [F] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.
La longue période durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner M. [P] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 1] la somme de 850 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [P] [F], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [P] [F] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 1] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l'équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d'ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 10 février 2025, date de signification de l'assignation s'agissant de l’arriéré de charges de copropriété et s’agissant de l’arriéré de frais de recouvrement, et à compter du prononcé du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts et de la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS