TJ 93008, 18 juin 2026, RG 25/02684

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 25/02684 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TEX
N° de MINUTE : 26/00967

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, SAS elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEUR

S.C.I. VIKTOR
[Adresse 3]
[Localité 3]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 26 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière VIKTOR (ci-après « la SCI VIKTOR ») est propriétaire du lot n°7 dans l’immeuble sis [Adresse 4] à AUBERVILLIERS (93300).
Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à AUBERVILLIERS (93300), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a fait assigner la SCI VIKTOR, notamment, en paiement d’arriérés de charges de copropriété.
Selon ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

CONDAMNER la SCI VIKTOR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à AUBERVILLIERS (93300), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, la somme de 10.680,41 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 29 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ; CONDAMNER la SCI VIKTOR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à AUBERVILLIERS (93300), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, la somme de 200 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;CONDAMNER la SCI VIKTOR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à AUBERVILLIERS (93300), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts ; CONDAMNER la SCI VIKTOR aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de son conseil Maitre Florian CANDAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SCI VIKTOR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à AUBERVILLIERS (93300), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, la somme de 3.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires se fonde sur les articles 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et fait valoir que la SCI VIKTOR est propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble et a, par conséquence, pour obligation de procéder au règlement des charges de copropriété pour le lot dont il est propriétaire. Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI VIKTOR s’est montrée défaillante dans le paiement des charges de copropriété et est, à cet égard, redevable de la somme de 10.880,41 euros au 29 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus.
Au soutien de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires se fonde sur l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et sur l’article 9 du contrat type de syndic défini par le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 et fait valoir le paiement de la somme de 200 euros au titre de frais de relance et de mise en demeure que la syndicat des copropriétaires a dû exposer pour recouvrer sa créance.
En appui de sa demande en paiement de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le non-paiement régulier et injustifié des charges de copropriété par la SCI VIKTOR a affecté sa trésorerie occasionnant un préjudice à la copropriété.
Il est expressément renvoyé aux conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’assignation n’ayant pu être délivrée à personne, il a été procédé aux formalités prévues par l'article 659 du code de procédure civile. La SCI VIKTOR n’a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 7 octobre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 26 mars 2026 et a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Suivant les termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale et du règlement de copropriété que la SCI VIKTOR est propriétaire du lot n°7 dans l’immeuble sis [Adresse 4] à AUBERVILLIERS (93300), représentant 1567/10 000 tantièmes de la copropriété. En sa qualité de copropriétaire, elle est tenue de contribuer aux charges de copropriété dans les conditions fixées par le règlement de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales qui ont adopté les budgets prévisionnels et les comptes des exercices concernés.
Suivant procès-verbal du 21 juin 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020.
Suivant procès-verbal du 21 juin 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, le réajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et l’adoption du budget prévisionnel du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.
Suivant procès-verbal du 21 juin 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021.

Par assemblée générale du 27 novembre 2024, ont été approuvés les comptes des exercices du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023 et du 1er janvier 2023 au 30 juin 2024, a été voté le budget prévisionnel 2025/2026, et a été approuvée la réalisation de travaux de ravalement de façade rue pour un montant de 40.000 euros auxquels s’ajoutent 1.000 euros d’honoraires sur travaux non compris dans le budget prévisionnel.
Par ailleurs, les appels de fonds versés aux débats établissent que les sommes réclamées ont été régulièrement appelées par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.
Il résulte de l’extrait de compte individuel de la SCI VIKTOR arrêté au 29 janvier 2025 qu’elle est redevable de la somme de 10.680,41 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, outre la somme de 200 euros au titre des frais de relance et de mise en demeure.
Dès lors, il est établi que la créance du syndicat des copropriétaires est certaine dans son principe, liquide et exigible.
Ainsi, il convient de condamner la SCI VIKTOR à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.680,41 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon le décompte arrêté au 29 janvier 2025 incluant le 1er trimestre 2025.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mise en demeure du 25 janvier 2024 ni de celle du 3 décembre 2024.
En conséquence, l’intérêt au taux légal sera dû à compter de l'assignation soit le 25 février 2025.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires
En application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI VIKTOR au paiement de la somme de 200 euros au titre des frais nécessaires.
Il ressort des appels de fonds et de l’extrait de compte individuel que sont mentionnés des frais de relance en date du 7 décembre 2023 et du 27 décembre 2023 à hauteur de 50 euros chacun ainsi que deux mises en demeure en date du 25 janvier 2024 et du 3 décembre 2024.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni des lettres de relances ni des mises en demeure.
En conséquence, en l’absence d’élément permettant d’établir la réalité des frais exposés par le syndicat des copropriétaires, il ne peut être fait droit à sa demande au titre des frais nécessaires.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire si le retard dans l’exécution de l’obligation est imputable à la mauvaise foi du débiteur et lui a causé un préjudice indépendant de ce retard.
Il appartient dès lors au créancier de démontrer, d’une part, la mauvaise foi du débiteur et, d’autre part, l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du seul retard de paiement.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires démontre que la SCI VIKTOR ne s’acquitte pas régulièrement de ses charges de copropriété depuis le 1er janvier 2024 sans en justifier la raison et fait valoir que ces manquements ont porté atteinte à sa trésorerie en faisant l’avance des sommes impayées.
Or il apparait, d’une part, que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi de la SCI VIKTOR, aucune démarche de recouvrement amiable n’ayant été prouvée, ni de l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement, déjà réparé par l’octroi des intérêts moratoires au titre de l’article 1231-6 du code civil.
Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément de nature à établir la réalité, l’ampleur et la nature du préjudice allégué. En conséquence, il ne peut être fait droit à sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI VIKTOR, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de la procédure.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la SCI VIKTOR succombe au procès, de sorte qu’il lui convient de supporter la charge des frais exposés par la partie demanderesse. L’équité impose de ramener cette somme à de plus justes proportions.
En conséquence, la SCI VIKTOR sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances à compter du 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.
En l’espèce, aucun élément ne permet ni ne suggère d’y déroger.
Ainsi, l’exécution provisoire de la décision sera prononcée.

PAR CES MOTIFS