TJ 93008, 18 juin 2026, RG 25/05154

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 25/05154 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PLZ
N° de MINUTE : 26/00968

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE QUETIGNY I A [Adresse 1], REPRESENTEE PAR LA SELARL [F] ET ASSOCIES, ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUIVANT ORDONNANCE EN DATE DU 1ER OCTOBRE 2018, TRANSFERANT A CELLE-CI LES MISSIONS PRECEDEMMENT CONFIEES A MAÎTRE [A] [F], ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE, NOMME A CETTE FONCTION SUIVANT ORDONNANCE RENDUE PAR LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY EN DATE DU 06 NOVEMBRE 2008, RENOUVELEE DEPUIS LORS.
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

DEFENDEURS

Monsieur [I] [X]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non représenté

Madame [E] [X]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non représentée

Madame [L] [X]
[Adresse 5]
[Localité 4]
non représentée

Monsieur [S] [X]
[Localité 5]
[Localité 6] ALGÉRIE
non représenté

Madame [M] [X]
[Adresse 6]
[Localité 7] ALGÉRIE
non représentée

Monsieur [U] [X]
[Adresse 7]
[Localité 8] ALGÉRIE
non représenté

Monsieur [K] [X]
[Adresse 7]
[Localité 9] ALGÉRIE
non représenté

Monsieur [Q] [X]
[Adresse 8]
[Localité 10]
non représenté

Madame [R] [X]
[Adresse 9]
[Localité 11]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 26 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [X], Monsieur [S] [X], Madame [M] [X], Monsieur [U] [X], Monsieur [K] [X], Monsieur [Q] [X], Madame [R] [X] et Madame [L] [X] sont propriétaires des lots n°70, 160 et 515 au sein de la résidence [Localité 12] I située [Adresse 10] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 janvier 2025 à Madame [R] [X], le 28 janvier 2025 à Monsieur [I] [X], Madame [E] [X], Monsieur [Q] [X] et Madame [L] [X], et le 22 avril 2025 à Monsieur [S] [X], Madame [M] [X], Monsieur [U] [X] et Monsieur [K] [X], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 10] à Epinay-sur-Seine (93800), représenté par son administrateur provisoire Maître [A] [F], a fait assigner ces derniers devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 10] à [Localité 13] demande à la présente juridiction de :

- condamner les consorts [X] à lui payer la somme de 23.542,51 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;
- condamner les consorts [X] à lui verser :
14 € au titre des frais concernant l’état hypothécaire
17 € au titre des frais concernant l’acte de propriété
15 € au titre de la mise en demeure,
- condamner les consorts [X] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à venir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice pour Monsieur [I] [X], Madame [E] [X], Monsieur [Q] [X], Madame [R] [X] et Madame [L] [X] et par acte de transmission selon les modalités de l'article 684 du code de procédure civile et d’une convention ou d’un accord bilatéral pour Monsieur [S] [X], Madame [M] [X], Monsieur [U] [X] et Monsieur [K] [X], les consorts [X] n'ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 octobre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 26 mars 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, le juge a, par message du 21 mai 2026, invité le syndicat des copropriétaires à produire tout document établissant de manière certaine l’identité des propriétaires des lots. Le demandeur a indiqué, en réponse par message du 3 juin 2026, que l'absence d'identification de certains copropriétaires tient à un défaut de mise à jour de la matrice cadastrale. Il confirme par ailleurs, au vu des actes de succession versés aux débats, que les lots en cause sont bien divisés entre neuf copropriétaires. Il précise enfin que, nonobstant le versement d'une soulte à Madame [E] [X], celle-ci figure toujours en qualité de coindivisaire.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'entre pas dans l'office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 10] à [Localité 13] verse notamment aux débats :
- un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [I] [X], Madame [E] [X], Monsieur [S] [X], Madame [M] [X], Monsieur [U] [X], Monsieur [K] [X] et Madame [R] [X],
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 9 janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 23.542,51 euros au titre des charges de copropriété impayées,
- l’ordonnance du 10 novembre 2025, prolongeant la mission de la SELARL [F] & ASSOCIES, représentée par Maître [A] [F], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour une durée de 12 mois, jusqu’au 28 octobre 2026, et visant une ordonnance initiale du 29 avril 2008,
- les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire les 5 juillet 2022, 21 juillet 2023, 31 janvier 2024, 26 mars 2024, 6 novembre 2024 et 7 février 2025 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023, ainsi que les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025,
- les appels de fonds adressés aux consorts [X],
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

- les mises en demeure des 4 et 19 septembre 2024 adressées à Monsieur [I] [X], Madame [E] [X], Monsieur [S] [X], Madame [M] [X], Monsieur [U] [X], Monsieur [K] [X], Monsieur [Q] [X], Madame [R] [X] et Madame [L] [X].

L'examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

- la somme de 14.135,32 euros, correspondant à une reprise de solde figurant sur le décompte à la date du 1er janvier 2023, le décompte produit pour en justifier n'étant pas suffisant à établir son bien-fondé, faute de production des appels de provisions correspondants ;

- la somme de 1.419,82 euros correspondant à la réalisation de travaux dont les appels de fonds sont produits par le syndicat des copropriétaires, mais sans que soient versés aux débats les procès-verbaux des décisions de l'administrateur provisoire ayant validé lesdits travaux. Cette somme se décompose comme suit :
- 640,55 euros figurant sur le décompte à la date du 1er août 2023 sous l’intitulé « 2 – TRX COFORTEMT MUR SOUTENEMENT 1/2 AFB669702 » ;
- 108,04 euros figurant sur le décompte à la date du 4 août 2023 sous l’intitulé « 1 – REMPLT PORTE CABINET ASCENCEUR AFB668513 » ;
- 640,55 euros figurant sur le décompte à la date du 1er septembre 2023 sous l’intitulé « 2 – TRX COFORTEMT MUR SOUTENEMENT 2/2 AFB669703 » ;
- 30,68 euros figurant sur le décompte à la date du 5 décembre 2023 sous l’intitulé « 19 – TRAVX REMISE EN ETAT [Localité 14] SEC BAT 10 AFB684899 ».

Soit un total à déduire de 14.135,32 + 1.419,82 = 15.555,14 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 9 janvier 2025 s'élève donc à la somme de 23.542,51 – 15.555,14 = 7.987,37 euros.

En outre, il résulte des deux actes de liquidation et partage de la succession de Madame [Y] [X] et de celle de Monsieur [T] [X], en date du 6 décembre 2021, régulièrement publiés au service de la publicité foncière, que Madame [E] [X] a cessé d'être coindivisaire à compter de ces actes. Il ressort en effet de ces actes que les copartageants s’engagent à lui verser une soulte. Par suite, et dès lors que le décompte des charges impayées dont il est demandé condamnation débute au 1er janvier 2023, soit postérieurement auxdits actes de partage, Madame [E] [X] ne détient plus, à cette date, aucun lot au sein de la copropriété et ne saurait en conséquence être tenue au paiement des charges afférentes à une période au cours de laquelle elle n'avait plus la qualité de copropriétaire au sens de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle sera donc mise hors de cause.

De leur côté, les consorts [X], non comparants, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe.

Par conséquent, Monsieur [I] [X], Monsieur [S] [X], Madame [M] [X], Monsieur [U] [X], Monsieur [K] [X], Monsieur [Q] [X], Madame [R] [X] et Madame [L] [X] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 10] à [Localité 13] la somme de 7.987,37 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 9 janvier 2025.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, soit le lendemain de la présentation de la dernière mise en demeure du 19 septembre 2024 au domicile de Monsieur [I] [X], sur la somme de 5.804,98 euros – correspondant aux causes de la mise en demeure expurgées des sommes indues telles qu’identifiées ci-dessus – et à compter du 22 avril 2025, date de signification de la dernière assignation, sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 46 euros au titre de ces frais, se décomposant comme suit :
Frais relatifs à la commande de l’acte de propriété, pour un montant de 17 eurosFrais de mise en demeure, pour un montant de 15 euros, imputés les 4 et 19 septembre 2024Frais d’état hypothécaire, pour un montant de 14 euros, commandé le 23 août 2023.
L’examen des pièces versés aux débats permet d’établir le bien-fondé de ces sommes, ainsi que leur montant.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété s’établit donc à la somme de 17 + 15 + 14 soit 46 euros.

Par conséquent, Monsieur [I] [X], Monsieur [S] [X], Madame [M] [X], Monsieur [U] [X], Monsieur [K] [X], Monsieur [Q] [X], Madame [R] [X] et Madame [L] [X] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 10] à [Localité 13] la somme de 46 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [I] [X], Monsieur [S] [X], Madame [M] [X], Monsieur [U] [X], Monsieur [K] [X], Monsieur [Q] [X], Madame [R] [X] et Madame [L] [X] ont manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à leur obligation de paiement – leur compte apparaissant constamment débiteur à l'égard de la copropriété depuis le 1er janvier 2018.

Leurs manquements répétés à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, caractérisent leur mauvaise foi.

La longue période durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l'importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires et ce, d’autant que la copropriété présente une situation particulièrement fragile qui a nécessité la mise en œuvre d’un plan de sauvegarde.

Les copropriétaires défaillants étant co-auteurs de ce dommage, la condamnation sera prononcée in solidum.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [I] [X], Monsieur [S] [X], Madame [M] [X], Monsieur [U] [X], Monsieur [K] [X], Monsieur [Q] [X], Madame [R] [X] et Madame [L] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 10] à [Localité 13] la somme de 800 euros à titre de réparation du préjudice causé par leur résistance abusive.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [X], Monsieur [S] [X], Madame [M] [X], Monsieur [U] [X], Monsieur [K] [X], Monsieur [Q] [X], Madame [R] [X] et Madame [L] [X], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS