TJ 93008, 18 juin 2026, RG 25/03006

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 25/03006 - N° Portalis DB3S-W-B7J-[Immatriculation 1]
N° de MINUTE : 26/00965

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], représenté par son syndic CITYA [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
vestiaire : 22

C/

DEFENDEUR

Monsieur [M] [C] [A]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l‘article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 26 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [M] [A] (sans prénom connu) est propriétaire des lots n°750, 182, 67 et 426 au sein d’un immeuble dénommé la [Adresse 4] [Adresse 5], situé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par un jugement du tribunal de proximité d’Aubervilliers du 21 juin 2021, Monsieur [C] [M] [A] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] située [Adresse 6] la somme de 5.086,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 janvier 2021.

Par un jugement du tribunal de proximité d’Aubervilliers du 22 septembre 2022, Monsieur [C] [M] [A] a été de nouveau condamné à payer au syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] située [Adresse 6] la somme de 6.049,23 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA NOISY-LE-GRAND, a fait assigner Monsieur [C] [M] [A] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6] demande à la présente juridiction de :

- condamner Monsieur [C] [M] [A] à lui payer la somme de 15.412,90 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, date de l’assignation ;
- condamner Monsieur [C] [M] [A] à lui payer la somme de 1.440 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;
- condamner Monsieur [C] [M] [A] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner Monsieur [C] [M] [A] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
- condamner Monsieur [C] [M] [A] en tous les dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [C] [M] [A] n'a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 7 octobre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 26 mars 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6] verse notamment aux débats :

- un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [C] [M] [A],
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 7 février 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 15.412.90 euros au titre des charges de copropriété impayées, déduction faite des frais demandés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 janvier 2021, 15 décembre 2021, 28 juin 2022, 29 mars 2023 et 13 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux,
- les appels de fonds adressés à Monsieur [C] [M] [A],
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L'examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats les sommes demandées le 13 juin 2024 au titre de « régul. Appel de fonds 2024 », de deux montants de 417 euros et 19,68 euros, ces sommes n'étant pas justifiées par la production des appels de provisions correspondants.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 7 février 2025 s'élève donc à la somme de 14.976,22 euros.

De son côté, Monsieur [C] [M] [A], non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [C] [M] [A] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6] la somme de 14.976,22 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2022 et le 1er janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 7 février 2025.

Conformément à l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, date de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 : il est donc mal fondé à solliciter une quelconque prise en charge de frais sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, d’autant plus que les frais dont il est demandé le remboursement dans l’assignation correspondent exclusivement à des honoraires de syndic injustifiés (« suivi de procédure », « suivi contentieux », « suivi dossier recouvrement ») ou à des honoraires d’avocat (« suivi dossier avocat », pièce 44 du syndicat demandeur) qui sont par définition des frais irrépétibles et qui ne peuvent donc être pris en compte, dans la mesure où ils sont justifiés, qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [C] [M] [A] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – le défendeur n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes depuis le 1er juillet 2022.

Il est en outre établi que Monsieur [C] [M] [A] a déjà été précédemment condamné, par deux jugements du tribunal de proximité d’Aubervilliers du 21 juin 2021 et du 22 septembre 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Les manquements répétés de Monsieur [C] [M] [A] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré deux précédentes condamnations judiciaires, caractérisent sa mauvaise foi.

La longue période durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [M] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6] la somme 1.500 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [M] [A], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [C] [M] [A] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l'équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS