TJ 93008, 8 juin 2026, RG 26/01897

TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’[Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/01897 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4UZO

Minute :

Monsieur [B] [Y]
Représentant : Me Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0546
Monsieur [J] [T] [C] [Y] née [X]
Représentant : Me Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0546

C/

Madame [Z], [M] [H]

Copie exécutoire délivrée à :
Me Xavier LABERGERE,

Copie certifié conforme délivrée à :
Madame [Z], [M] [H]
La préfecture de seine saint denis

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Juin 2026;

par Madame Elsa PERDRISOT, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Nafale MOHAMED, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2026 tenue sous la présidence de Madame Elsa PERDRISOT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nafale MOHAMED, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [B] [Y], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [J] [T] [C] [Y] née [X], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Z], [M] [H], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20/10/2024, il a été donné à bail à Mme [Z] [H] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 4] (3ème étage, porte face).

Un commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [Z] [H] le 27/02/2025 concernant un arriéré locatif d’un montant de 2 542,71 euros en principal.

Par acte d’huissier en date du 26/06/2025, M. [B] [Y] et Mme [J] [X] épouse [Y] ont fait assigner Mme [Z] [H] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Déclarer recevables et bien fondés en leur action M. [B] [Y] et Mme [J] [X] épouse [Y],Et ce faisant,
A titre principal,
Constater la résolution de plein droit du bail à compter du 27 mars 2025 s’agissant du défaut de production du justificatif d’une assurance contre les risques locatifs, A titre subsidiaire,
Constater la résolution de plein droit du bail à compter du 18 avril 2025 s’agissant du défaut de paiement des loyers, A titre plus subsidiaire,
Prononcer la résiliation judiciaire du bail, En tout état de cause,
Ordonner l’expulsion de Mme [Z] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux loués et de l’emplacement de stationnement avec si besoin est l’assistance du commissaire de police et de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, Supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Autoriser les requérants à faire séquestrer les biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tels gardes meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse, Condamner Mme [Z] [H] à payer à M. [B] [Y] et Mme [J] [X] épouse [Y] la somme de 5 973,99 euros correspondant aux loyers et charges dus à l’échéance de juin 2025 incluse, Condamner Mme [Z] [H] à payer à M. [B] [Y] et Mme [J] [X] épouse [Y] une indemnité journalière d’occupation d’un montant de 150 euros, charges en sus, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux, étant précisé que tout mois commencé est dû en intégralité, Ne pas écarter l’exécution provisoire, Condamner Mme [Z] [H] à payer à M. [B] [Y] et Mme [J] [X] épouse [Y] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’expulsion à intervenir.

A l'audience M. [B] [Y] et Mme [J] [X] épouse [Y] actualisent leur demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 10 503,65 euros au 1er avril 2026. Ils indiquent qu’aucun règlement du loyer n’a été effectué depuis l’entrée des lieux de Mme [Z] [H]. Ils s’opposent à l’octroi de délais.
Mme [Z] [H] conteste le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 220 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle indique avoir récemment signé un contrat de travail en CDI et percevoir à ce titre un salaire de 1 600 euros par mois. 

Un diagnostic social a été reçu au greffe le 26 mars 2026, dont les termes ont été communiqués au demandeur à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture le 27 juin 2025, soit 6 semaines au moins avant l’audience. Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 03/03/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26/06/2025.
L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Sur le fond, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fournis que Mme [Z] [H] reste devoir une somme de 10 503,65 au titre d’un arriéré de loyers et de charges impayés selon décompte arrêté au 1er avril 2026, versements de la CAF pris en compte.

Mme [Z] [H] sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

S’agissant du défaut de production du justificatif d’une assurance contre les risques locatifs

Selon l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Mme [Z] [H] n’a produit aucun justificatif d’assurance contre les risques locatifs ni dans le mois suivant la signification du commandement ni à l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 27/03/2025 à minuit.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le commandement est demeuré infructueux pour l'assurance du bien de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28/03/2025 sans que l'octroi de délais de grâce suspensifs de la clause résolutoire ne soient possibles compte tenu du défaut de justification de l'assurance.

En effet si en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, de tels délais suspensifs ne sont pas prévus concernant le défaut d'assurance.

En tout état de cause, il résulte des justificatifs produits et des débats à l’audience que le paiement des loyers courants n’a pas repris et que Mme [Z] [H] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Dans ces circonstances, il ne sera pas accordé de délais de paiements ayant pour effet de suspendre les effets de la résiliation du bail.

Dans ces circonstances, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur l’expulsion et le sort des meubles

Mme [Z] [H] se trouvant occupant sans droit ni titre depuis le 28/03/2025, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux.

Il y a lieu de préciser que M. [B] [Y] et Mme [J] [X] épouse [Y] sollicitent l’expulsion de Mme [Z] [H] des locaux loués et de l’emplacement de stationnement. Or, le contrat de bail du 20 octobre 2024 ne mentionne pas d’emplacement de stationnement et les bailleurs ne fournissent pas de contrat de bail relatif à cet emplacement. M. [B] [Y] et Mme [J] [X] épouse [Y] seront déboutés de leur demande d’expulsion de Mme [Z] [H] s’agissant de l’emplacement de stationnement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

M. [B] [Y] et Mme [J] [X] épouse [Y] sollicitent la condamnation de Mme [Z] [F] au paiement d’une indemnité journalière d’occupation d’un montant de 150 euros, charges en sus, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux.
Mme [Z] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.
Néanmoins, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien, l’indemnité sera égale au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 01/05/2026.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que les délais prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution soient réduits ou supprimés.

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Du fait de la condamnation à payer une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de condamner Mme [Z] [H] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de M. [B] [Y] et Mme [J] [X] épouse [Y] les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits dans la présente instance. La somme de 500 euros leur sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS