TJ 93008, 18 juin 2026, RG 24/08387

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/08387 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYOW
N° de MINUTE : 26/00988

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet CORRAZE SARL, elle même prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître [D], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0466

C/

DEFENDEUR

S.C.I. FRERES, prise en la personne en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 26 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI FRERES est propriétaire des lots n°2, 3, 4, 6 et 116 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à DRANCY (93700), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à DRANCY (93700), représenté par son syndic en exercice le cabinet CORRAZE (SARL), a fait assigner la SCI FRERES devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 4 juin 2025 à la SCI FRERES, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à DRANCY (93700) demande à la présente juridiction de :

- condamner la SCI FRERES à lui payer la somme de 11.714,44 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er avril 2023 et le 20 mai 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 7.702,67 euros, outre la capitalisation des intérêts ;
- condamner la SCI FRERES à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la SCI FRERES à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI FRERES aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à sa personne, la SCI FRERES n'a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 7 novembre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 26 mars 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] verse notamment aux débats :

- un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI FRERES,
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 26 mai 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 11.420,11 euros au titre des charges de copropriété impayées,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 23 juin 2022, 15 mai 2023, 25 avril 2024 et du 28 avril 2025 portant approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023, 2024, vote du budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026, et adoption de travaux,
- les appels de fonds adressés à la SCI FRERES,
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives,
- la mise en demeure du 28 juin 2024 adressée à la SCI FRERES.
- le jugement du tribunal judicaire de Bobigny en date du 9 novembre 2023 condamnant la SCI FRERES à un arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 janvier 2023, appels provisionnels du 1er trimestre 2023 inclus,
- le contrat de syndic en vigueur du 25 avril 2024 au 24 octobre 2025.
L'examen des pièces versées aux débats permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2023 au 20 mai 2025 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus), suivant décompte arrêté au 26 mai 2025, s'élève à la somme de 11.714,44 euros.

De son côté, la SCI FRERES, non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, la SCI FRERES sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à DRANCY (93700) la somme de 11.714,44 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2023 et le 20 mai 2025 (appel du 2ème trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 26 mai 2025.

Conformément à l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2025, date de signification des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires en demande. La mise en demeure du 28 juin 2024 ne peut constituer le point de départ des intérêts, la somme qu’elle réclame n’étant nullement explicitée et n’étant corroborée par aucun décompte de charges versé aux débats, d’autant plus que les décomptes produits en pièce 10 et en pièce 41 ne présentent pas de colonne correspondant à l’évolution du solde débiteur, ce qui ne permet aucune correspondance avec le solde débiteur allégué qui est réclamé au 28 juin 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d'ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 4 juin 2025, date de signification des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que la SCI FRERES a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement.

Il est en outre établi que la SCI FRERES a déjà été précédemment condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 9 novembre 2023, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges. Les manquements répétés de la SCI FRERES à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent sa mauvaise foi.

La longue période durant laquelle la défenderesse s'est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner la SCI FRERES à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à DRANCY (93700) la somme de 1.100 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.
Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SCI FRERES, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Lionel BUSSON en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI FRERES sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à DRANCY (93700) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l'équité commande de fixer à la somme de 1.200 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS