TJ 93008, 18 juin 2026, RG 24/10049

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/10049 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5XY
N° de MINUTE : 26/00971

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], SIS [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SARL PIERRE DE VILLE, Agence de [Localité 2],
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

C/

DEFENDEURS

Monsieur [M] [Z] [R]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non représenté

Madame [I] [R] [M]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 26 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [M] [Z] [R] et Madame [I] [R] [M] sont propriétaires des lots n°103 et 135 au sein d’un immeuble dénommé la [Adresse 1], sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL PIERRE DE VILLE, Agence de CERNAY, a fait assigner Monsieur [M] [Z] [R] et Madame [I] [R] [M] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 5] demande à la présente juridiction de :

- condamner Monsieur [M] [Z] [R] et Madame [I] [R] [M] à lui payer la somme de 10.473,48 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus ;
- condamner Monsieur [M] [Z] [R] et Madame [I] [R] [M] à lui payer la somme de 176,94 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;
- condamner Monsieur [M] [Z] [R] et Madame [I] [R] [M] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par le syndicat des copropriétaires ;
- condamner Monsieur [M] [Z] [R] et Madame [I] [R] [M] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [M] [Z] [R] et Madame [I] [R] [M] n'ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 7 novembre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 26 mars 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 5] verse notamment aux débats :

- un relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [M] [Z] [R] et de Madame [I] [R] [M],
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 23 juillet 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 10.473.48 euros au titre des charges de copropriété impayées, déduction faite des frais demandés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 20 décembre 2019, 22 octobre 2020, 28 février 2022, 21 décembre 2022, 4 mai 2023 et 28 décembre 2023 portant approbation des comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, vote du budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024, et adoption de travaux,
- les appels de fonds adressés à Monsieur [M] [Z] [R] et à Madame [I] [R] [M],
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

L'examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

- la somme de 73,80 euros demandée le 1er juillet 2019 au titre d’une « réfection toiture » sans qu’aucun justificatif de vote en assemblée générale ne se trouve produit pour la démonstration de son bien-fondé ;

- la somme de 1.955,85 euros, demandée le 31 août 2021 au titre d’un « remplacement armoire ascenseur » sans qu’aucun justificatif de vote en assemblée générale ne se trouve produit pour la démonstration de son bien-fondé. En effet, la résolution n°20 de l’assemblée générale du 20 décembre 2019 fait mention d’un sursis à réaliser ces travaux, sans qu’un procès-verbal d’assemblée générale ultérieure ne soit versé au dossier, attestant de l’exécution de ces travaux.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 23 juillet 2024 s'élève donc à la somme de 8.443,83 euros.

De leur côté, Monsieur [M] [Z] [R] et Madame [I] [R] [M], non comparants, ne rapportent pas la preuve de versements supplémentaires devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe.

Par conséquent, Monsieur [M] [Z] [R] et Madame [I] [R] [M] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], sis [Adresse 5] la somme de 8.443,83 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2019 et le 23 juillet 2024 (appel du 3ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 23 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l'examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que plusieurs des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Monsieur [M] [Z] [R] et de Madame [I] [R] [M] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n'apparaissent pas justifiés. Ainsi le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, c’est-à-dire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 5] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [M] [Z] [R] et Madame [I] [R] [M] ont manqué à leur obligation de payer à leur échéance leurs charges de copropriété.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Monsieur [M] [Z] [R] et Madame [I] [R] [M] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [M] [Z] [R] et Mme [I] [R] [M], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [M] [Z] [R] et Madame [I] [R] [M] seront également tenus in solidum de payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 5] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l'équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS