TJ 93008, 8 juin 2026, RG 26/01900

TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’[Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/01900 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4UZY

Minute :

S.C.I. [D] [Z]
Représentant : Me Frédéric DROUARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0378

C/

Monsieur [X] [Y]

Copie exécutoire délivrée à :
Me Frédéric DROUARD

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [X] [Y]
La préfecture de seine [Localité 3]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Juin 2026;

par Madame Elsa PERDRISOT, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Nafale MOHAMED, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2026 tenue sous la présidence de Madame Elsa PERDRISOT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nafale MOHAMED, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

S.C.I. [D] [Z], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Frédéric DROUARD, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06/01/2017, il a été donné à bail à Monsieur [X] [Y] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 4].

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 11/03/2025 concernant un arriéré locatif d’un montant de 4909,48 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 18/06/2025, la S.C.I [D] [Z] a fait assigner Monsieur [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers, statuant au fond, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier et sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ;dire et juger qu’à défaut d’être enlevés spontanément par le débiteur, les meubles et le matériel lui appartenant pourront alors être soit vendu par la SCI [D] [Z], le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par le locataire, soit détruits, dans l’hypothèse où leur valeur s’avérerait insuffisante eu égard aux frais d’exécution, ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative ;condamner Monsieur [X] [Y] au paiement :d'une somme de 6242, 28 euros au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation à compter du 11 mai 2025, selon décompte net arrêté au 10 juin 2025 ; d'une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 574, 08 euros, à compter du 11 mai 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux ;d'une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation à la Ccapex, condamner Monsieur [X] [Y] à lui rembourser les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, qu’il serait amené à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.
A l'audience du 7 avril 2026, la S.C.I [D] [Z] actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 12 000, 56 euros arrêtée au 1/04/2026 (échéance d’avril 2026 incluse). Les autres prétentions sont maintenues.
A l’audience, Monsieur [X] [Y] est présent et reconnaît le montant de la dette locative, mais il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 300 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il précise être marié et avoir 5 enfants en garde alternée, sans que ces derniers ne résident au sein de son domicile. Il sollicite à titre reconventionnel :
La réalisation de travaux d’isolation à l’extérieur du bâti ;La réalisation des travaux de nature à remédier aux désordres suivants :Présence de fils électriques sous tension accessibles au niveau de toutes les ampoulesInsuffisance de moyen de chauffage fixeProlifération de nuisibles de types rats, souris.
A l’appui de sa demande de travaux il produit un courrier adressé à son bailleur émanant du service communal d’hygiène et de santé de la ville d’[Localité 1] en date du 15 juillet 2024 dressé à la suite d’une visite des lieux en date du 14 juin 2024.

Un diagnostic social a été reçu au greffe, dont les termes ont été communiqués au demandeur à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture le 19/06/2025, soit 6 semaines au moins avant l’audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 12/03/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18/06/2025. L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Sur le fond, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produits par la SCI [D] [P] que Monsieur [X] [Y] reste devoir une somme de 11 378,09 euros (déduction faite de 185,56 euros de frais et de 436,91 euros au titre de factures divers dont il n’est pas justifié qu’ils seraient dus contractuellement et/ou en sus des dépens) au titre d’un arriéré de loyers et de charges impayés selon décompte arrêté au 1/04/2026 incluant l’échéance du mois d’avril 2026. En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

S’agissant du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 11/03/2025 n’ont pas été réglées dans les 2 mois suivant sa signification. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 11/05/2025 à minuit.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte des justificatifs produits et des débats à l’audience que le paiement des loyers courants n’a pas repris depuis la délivrance de l’assignation, et le loyer demeure impayé depuis le mois de mars 2025. Dans ces circonstances, il ne sera pas accordé de délais de paiements ayant pour effet de suspendre les effets de la résiliation du bail.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur le sort des meubles

Monsieur [X] [Y] se trouvant sans droit ni titre depuis le 12/05/2025, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, aucun fondement juridique pour obtenir la vente des meubles du locataire en garantie du paiement des loyers n’est avancé en demande, pas plus qu’un fondement est apporté en ce qui concerne la demande de destruction ou de donation vers une association caritative au cas où leur valeur s’avérerait insuffisante. En outre, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visent qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire.

Le sort des meubles sera donc régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution etla demande de vente aux fins de garantie, de destruction ou de donation des meubles du locataire sera rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouvé résilié depuis le 12 mai 2025. Aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien, l’indemnité sera égale au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.
Ainsi, le montant de l’indemnité d’occupation sera égal au montant du loyer révisé, augmenté des charges.
La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1er mai 2026.

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, du fait de la condamnation à payer une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte.

Il sera par ailleurs rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes reconventionnelles de travaux

En application de l'article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et, selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon les articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

En l’espèce, Monsieur [X] ne verse à l’appui de sa demande de travaux qu’un courrier adressé à son bailleur émanant du service communal d’hygiène et de santé de la ville d’[Localité 1] en date du 15 juillet 2024 dressé à la suite d’une visite des lieux en date du 14 juin 2024. A ce titre, il convient de relever :
Que l’accusé de réception de ce courrier n’est pas versé au dossier de sorte à établir que le bailleur en ait eu effectivement connaissance ;Qu’aucun élément objectif ne vient étayer ce courrier s’agissant de la présence de fils électriques sous tension accessibles au niveau de toutes les ampoules et l’insuffisance de moyen de chauffage fixe ;Que la prolifération de nuisibles (rats, souris) est mentionné comme reprenant les seules déclarations de Monsieur [X].
En outre, s’agissant d’une problématique d’humidité au niveau de l’extérieur du bâti, et la nécessité de réalisation de travaux d’isolation, il apparait que la demande de Monsieur [X] ne se fonde que sur ses seules déclarations.

Par conséquent, les demandes reconventionnelles de Monsieur [X] seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de condamner Monsieur [X] [Y] aux dépens de l’instance, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers, le juge des contentieux de la protection ne pouvant statuer sur les frais d’exécution

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de S.C.I [D] [Z] les frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 150 euros lui sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS