TJ 93008, 13 mai 2026, RG 25/09024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 96 11 43
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/09024 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3WSL

Minute : 26/00591

EM

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [R] [H]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR

Copie, pièces délivrées à :
M. [R] [H]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX;

par Mme Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 26 Mars 2026
tenue sous la présidence de Mme Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,
assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de location du 4 juin 2021, M. [W] [X] a donné bail à M. [R] [Q] [O] [H], un logement à usage exclusif d'habitation principale, sis au [Adresse 4] moyennant un loyer initial de 550 euros et de 100 euros pour provisions sur charges.
Par contrat de cautionnement " Visale " n°A10103674473 du 03/06/2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, s'est portée caution des obligations des locataires au profit du bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail d'habitation, le 24 juin 2024, remis à étude, pour la somme en principal de 1 140 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait M. [R] [Q] [O] [H] devant le tribunal de proximité d'Aulnay-Sous-Bois, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, afin de le voir :

-déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
À titre subsidiaire,
-prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
-ordonner l'expulsion de M. [R] [Q] [O] [H] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
-condamner M. [R] [Q] [O] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 070 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juin 2024 sur la somme de 1 140 euros et, pour le surplus à compter de l'assignation ;
-fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
-condamner M. [R] [Q] [O] [H] à payer lesdites indemnités d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
-condamner M. [R] [Q] [O] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L'affaire a été appelée à l'audience du 26 mars 2026, lors de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance en indiquant que la dette s'élève à la somme de 2 070 euros et qu'elle n'est pas opposée à l'octroi de délai de paiement. En outre, elle ajoute que la partie adverse ne produit aucun justificatif démontrant un quelconque problème d'insalubrité.
M. [R] [Q] [O] [H], comparant en personne, reconnait le montant de la dette et soutient que le logement est insalubre, qu'il a saisi les services d'hygiène de la mairie et qu'un dossier droit au logement opposable (DALO) a été déposé. Il ajoute qu'il a bien informé le propriétaire du logement sur l'existence de moisissures présentent sur les murs mais qu'il n'a jamais procédé à des travaux comme il lui avait demandé. Ainsi, en l'absence de la réalisation des travaux, M. [R] [Q] [O] [H] explique qu'il a arrêté de payer son loyer et charges.
La juge a autorisé une note en délibéré afin que M. [R] [Q] [O] [H] produise des justificatifs concernant les démarches auprès des services de la mairie relative à l'état de son logement.
Une note en délibéré a été produite le 22 avril 2026 par M. [R] [Q] [O] [H] au greffe de la présente juridiction.
L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

En application des dispositions de l'article 2306 du code civil la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En application de ce texte la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d'agir en résiliation du bail. Cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l'exercice d'une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance (Cass Civ. 1ère, 16 juillet 1998).

L'article 8 du contrat de cautionnement, sous rubrique intitulée " Paiement par la Caution et Subrogation " prévoit que : " (...) dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation ".

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES doit donc être déclarée recevable en son action.

Sur la demande de résiliation du bail
Sur la recevabilité
Conformément à l'article 24 § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine [Localité 2] a été régulièrement saisie le 9 juillet 2024 deux mois avant la délivrance de l'assignation, le bailleur justifiant de l'accusé de réception.
Selon ce même article, en son § III, la société bailleresse produit l'accusé de réception électronique (EXPLOC) du 21 août 2025 prouvant ainsi que le représentant de l'État dans le département de la Seine [Localité 2] a bien été avisé de l'assignation en expulsion au moins deux mois avant l'audience du 26 mars 2026.
Dans ces conditions, la demande est donc recevable.
Sur les effets de l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.".

En l'espèce, le contrat de bail d'habitation conclu le 4 juin 2021, contient un article VIII dénommé " clause résolutoire ", prévoyant qu'en cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges dûment justifiées, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeurer infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit ".
Le commandement de payer, signifié au locataire le 24 juin 2024 vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail d'habitation, pour la somme en principal de 1 140 euros au titre des loyers impayés.
Cet acte, qui rappelait tant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement n'étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.
En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES démontre par plusieurs quittances subrogatives émises le 18 juin 2024 et le 18 avril 2025 agissant au titre du dispositif de cautionnement Visale avoir versé, en exécution de ses engagements, la somme totale de 3 370 euros de février 2024 à juillet 2024, septembre 2024, de novembre à décembre 2024 et de janvier 2025 à février 2025.

En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 25 août 2024 et M. [R] [Q] [O] [H] est donc désormais occupant sans droit ni titre.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de M. [R] [Q] [O] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser le bailleur, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [R] [Q] [O] [H].
Sur l'exception d'inexécution fondée sur l'insalubrité du logement
Le contrat de bail est un contrat synallagmatique qui met à la charge des parties des obligations réciproques.
Aux termes de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de payer les loyers à la date convenue et le bailleur est quant à lui tenu d'une obligation de délivrance d'un logement décent et d'une obligation d'entretien.
L'article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d'habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière.
Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.
L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, modifié par décret n° 2023-796 du 18 août 2023, prévoit que le logement doit satisfaire notamment, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, à l'aération et à l'évacuation de l'humidité adaptées aux besoins d'une occupation normale.
L'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
L'insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d'un arrêté préfectoral. Elle ne saurait être confondue avec celle d'indécence.
Il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation.
En outre, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le locataire à demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
Sur le fondement du même article, le juge peut également être saisi par l'une ou l'autre des parties et il détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
Le locataire peut également solliciter des dommages et intérêts pour trouble de jouissance lorsque le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance d'un logement décent.
Il est de principe alors que le locataire qui invoque l'exception d'inexécution, le fait à ses risques et périls à charge pour lui de rapporter la preuve de manquements suffisamment graves imputables au bailleur.
De surcroît, l'exception d'inexécution n'est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants que ces désordres rendent impossibles l'utilisation des lieux conformément à leur destination et le simple dysfonctionnement d'éléments d'équipement ne peut autoriser le locataire à cesser de payer son loyer.
M. [R] [Q] [O] [H] soutient que le logement est insalubre, qu'il est mal isolé et que de la moisissure est présente tant dans le salon que dans la chambre. Il ajoute qu'il a interpellé le propriétaire à différentes reprises afin qu'il procède à des travaux et qu'il a interrompu le paiement du loyer et des charges en raison de l'insalubrité du logement et de l'inaction du propriétaire concernant les travaux à réaliser.
Il produit à ce titre un courriel démontrant qu'il a bien signalé l'état de son logement auprès du service communal d'Hygiène et de Santé de la Ville d'[Localité 3] ainsi que des photographies non datées qu'il dit de la salle de bain notamment qui démontrent l'existence de moisissures ainsi que des échanges de messages avec le propriétaire l'informant qu'en l'absence de réalisation de travaux, il ne procédera plus au paiement des charges et loyer.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES soutient que ni l'insalubrité ni l'indécence ne sont démontrées par M. [R] [Q] [O] [H] qui ne produit aucun élément à prouver l'une comme l'autre.
Si M. [R] [Q] [O] [H] produit des échanges avec le service d'hygiène et de salubrité de la ville d'[Localité 3], ces échanges ne permettent pas au juge de vérifier la réalité des désordres évoqués puisqu'aucun constat ou visite sur place n'est évoquée. En outre, les photos non datées produites, si elles montrent des traces de moisissures, aucun élément ne permet de s'assurer qu'il s'agit bien du logement en litige, ce qu'un constat par commissaire de justice aurait pu établir.
En conséquence, faute pour M. [R] [Q] [O] [H] d'avoir vu notamment aboutir sa saisine des services de l'hygiène et de la salubrité, échoue à ce stade à démontrer que le logement par le propriétaire est insalubre ou indécent.
Par conséquent, la demande d'application de la règle de l'exception d'inexécution sera rejetée.
Sur la condamnation en paiement
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un dernier décompte arrêté au 24 mars 2026 dont il ressort que M. [R] [Q] [O] [H] reste redevable de la somme de 2 070 euros aux loyers payés par la caution.

En outre, elle verse plusieurs quittances subrogatives émises le 18 juin 2024 et le 18 avril 2025 agissant au titre du dispositif de cautionnement Visale avoir versé, en exécution de ses engagements, la somme totale de 3 370 euros de février 2024 à juillet 2024, septembre 2024, de novembre à décembre 2024 et de janvier 2025 à février 2025.

Elle apporte également une attestation de créance du 18 juillet 2025 qui démontre que M. [R] [Q] [O] [H] a bien remboursé la somme de 1 300 euros au bailleur et que la créance s'élève à la somme de 2 070 euros.

M. [R] [Q] [O] [H] ne conteste pas le montant de la dette qu'il a même reconnu à l'audience et qu'il a tenté de justifier par l'exception d'inexécution fondée sur l'insalubrité.

Par conséquent, M. [R] [Q] [O] [H] sera condamné à régler la somme de 2 070 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.
Sur l'indemnité d'occupation

À compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux, M. [R] [Q] [O] [H] reste redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des charges, dont le montant sera fixé au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non- résiliation du bail, à compter du mois de mars 2025 et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou expulsion. Il sera condamné, en tant que de besoin, à payer cette indemnité à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sur justification de son paiement préalable au bailleur par production d'une quittance subrogative.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années (36 mois).
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort de l'audience et des pièces versées aux débats que M. [R] [Q] [O] [H] a repris le paiement du loyer.
Compte tenu de la reprise du loyer courant, des délais de paiement peuvent être accordés au locataire selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Sur les demandes accessoires
M. [R] [Q] [O] [H] succombant à l'instance et supportera les dépens qui comprendront le coût du commandement.

En revanche, au regard de la situation respective des parties, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens.

L'exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS