TJ 93008, 26 mai 2026, RG 25/01896

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 25/01896 - N° Portalis DB3S-W-B7J-36R6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 MAI 2026 MINUTE N° 26/00913

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 10 avril 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SEMISO, Société d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de [Localité 1],
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 2]

ET :

La société OXALIANCE,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Catherine MONTPEYROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0606

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2012, l'Office public de l'habitat [Localité 2] habitat public, aux droits duquel vient désormais la SEMISO, a consenti à la société OXALIANCE un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la SEMISO a fait délivrer à la société OXALIANCE le 14 février 2025 un commandement de payer la somme de 10.907,95 euros en principal, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte du 21 octobre 2025, la SEMISO a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société OXALIANCE, pour :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;Ordonner l'expulsion de la société OXALIANCE et celle de tous occupants de son chef, et la séquestration du mobilier ;Condamner la société OXALIANCE à lui payer à titre provisionnel :une somme de 20.379,81 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme qui y est visée et à compter de l'assignation pour le surplus ; la somme de 2.037 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer courant outre les charges et taxes, jusqu'à la libération effective des lieux,Déclarer le dépôt de garantie acquis à la SEMISO ; Condamner la société OXALIANCE à lui régler la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous dépens, y compris le coût du commandement de payer.Ordonner que l'exécution de l'ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.
À l'audience, la SEMISO maintient ses demandes mais actualise sa créance principale à la somme de 379,81 euros au titre des arriérés de loyers, compte tenu d'un règlement récent. Elle conclut au rejet des demandes adverses, en raison de l'existence de contestations sérieuses.

La société OXALIANCE, soutenant subir un trouble de jouissance et soulevant une exception d'inexécution, demande au juge des référés de :
- Débouter la SEMISO,
- Ordonner la minoration de 30% du loyer à compter du 1er trimestre 2024 jusqu'à réalisation complète des travaux de plomberie ;
- Fixer ainsi le loyer à la somme trimestrielle de 3.452,99 euros charges et taxes comprises ;
- Condamner la SEMISO à rembourser à la société OXALIANCE le trop-perçu de loyers depuis le 1er trimestre 2024 ;
- Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,
- Condamner la société SEMISO à procéder aux travaux de réfection du conduit d'évacuation des eaux usées dans les locaux loués, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- Condamner la société SEMISO à procéder à l'entretien du conduit d'évacuation d'eaux en bordure extérieure des locaux loués, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- Ordonner à la société SEMISO de procéder à la régularisation annuelle des charges des années 2024 et 2025 ;
- Condamner la SEMISO à payer à la société OXALIANCE la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'état certifié des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d'aucune inscription en date du 15 octobre 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance, aux conclusions déposées et soutenues à l’audience et à la note d'audience.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Il y a lieu de rappeler que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause résolutoire contenue à l’acte à cet effet, à condition que le manquement du preneur soit manifestement fautif, que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce les 14 février 2025 pour le paiement de la somme en principal de 10.907,95 euros. Il résulte du décompte actualisé au 7 avril 2026, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois. Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement, soit le 14 mars 2026.

La SEMISO justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 7 avril 2026, mais actualisé oralement à l'audience, que la société OXALIANCE reste lui devoir à la date des débats une somme de 379,81 euros, échéance du 2e trimestre 2026 incluse.

L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, la société OXALIANCE sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, qui portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer.

Au vu des éléments produits et des débats, étant démontré que la société défenderesse a effectué plusieurs règlements ces derniers mois et que la dette est aujourd'hui résiduelle, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion pourra être poursuivie.

Le cas échéant, dans l'hypothèse d'un maintien dans les lieux, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer courant, charges en sus.

La demanderesse sollicite en outre le paiement de la majoration au titre de la clause pénale prévue au bail. Cette somme est susceptible d’être réduite par le juge du fond si elle apparait manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Enfin, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société OXALIANCE restera acquis à la SEMISO dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparation de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Par ailleurs, d'après l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient de rappeler qu'au regard de l’exigence de gravité posée par l’article 1219 du code civil, l’exception d’inexécution du paiement des loyers au motif de désordres dans les locaux loués ne peut être opposée qu’au cas de l’impossibilité de les utiliser.

Or, au vu des pièces produites, notamment en dernier lieu un échange de courriel du 7 avril 2026, seule l'existence d'un trouble de jouissance résultant de débordements d'eaux usées dans les toilettes du local est caractérisée et manifestement imputable au bailleur. Pour qu'il y soit mis fin, le preneur est ainsi fondé à en obtenir la réparation, si nécessaire sous astreinte, suivant modalités fixées au dispositif.

Pour le surplus, les prétendus manquements du bailleur relatifs aux facturations d'eau, aux charges et aux désordres résultant de la rupture d'une canalisation sur la voie publique se heurtent à d'évidentes contestations sérieuses qui relèvent de l'appréciation du juge du fond.

En tout état de cause, au vu de ces éléments, le preneur est mal fondé à se prévaloir de l'exception d'inexécution devant le juge des référés et la diminution de loyer sollicitée, qui ne relève nullement de l'évidence, nécessite un débat au fond.

Il sera donc dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

Au vu des circonstances de la cause et de l'équité, chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

La société demanderesse n’apporte aucun élément pour démontrer une urgence particulière justifiant de faire droit à sa demande visant à ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute en application de l’article 489 du code de procédure civile. Cette demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS