TJ 93008, 13 mai 2026, RG 26/01318

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
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REFERENCES : N° RG 26/01318 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4SMV

Minute : 26/00617

EM

S.A. EMMAUS HABITAT
Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [Z] [O]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI

Copie délivrée à :
Mme [Z] [O]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX;

par Mme Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 26 Mars 2026
tenue sous la présidence de Mme Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,
assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. EMMAUS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es-qualités audit siège
représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [O], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2015, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT a consenti à Mme [Z] [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4]. Le loyer actuel de 528.45 euros, outre les provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2026, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT a fait assigner Mme [Z] [O] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, aux fins de voir :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [Z] [O] ;
en tout état de cause :
ordonner par suite l’expulsion de Mme [Z] [O] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail ;
condamner Mme [Z] [O] à lui payer :
o les loyers et charges échus et impayés soit la somme de 6 349.92 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées audit acte ;
o jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,
o 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2026.

A cette audience, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 6 908.91 euros arrêtée au 10 mars 2026. Elle s’oppose à des délais de paiement et maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Assignée par remise de l’acte à étude, Mme [Z] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré pour être jugée le 13 mai 2026, ce qui a été indiqué aux parties présentes.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département (via EXPLOC) le 28 janvier 2026 soit au moins deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 16 mai 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. En conséquence, l'action de la SA d'HLM EMMAUS HABITAT est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

En l’espèce, le bail conclu le 1er avril 2015 contient à ses conditions générales (intitulé « Résiliation ») une clause prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail pourra être résilié de plein droit dans le cadre des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer la somme en principal de 600.03 euros a été signifié à la locataire le 27 juin 2024.

Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 28 aout 2024 et Mme [Z] [O] est donc désormais occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [Z] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser le bailleur, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des locataires.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
La bailleresse produit un décompte arrêté à la date du 20 janvier 2026, dont il ressort que le locataire est redevable de la somme de 6 276.66 euros, déduction faite des frais contentieux relevant des dépens.

En conséquence, la locataire sera condamnée à verser à la SA d'HLM EMMAUS HABITAT la somme de 6 276.66 euros, arrêtée au 20 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [Z] [O] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 aout 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [O], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. En revanche, l’équité commande de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS