TJ 93008, 4 mai 2026, RG 25/13713

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 96 11 43
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/13713 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4LGX

Minute : 26/00544

EM

S.D.C. [Adresse 2] -, représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJ ASSOCIES
Représentant : Maître Julien DRAY de l’AARPI BDB ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Madame [X] [U]
Monsieur [L] [U]
Représentant : Mme [X] [U] (Conjoint)

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Julien DRAY de l’AARPI BDB ASSOCIES

Copie délivrée à :
M. [L] [U]
Mme [X] [U]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT SIX ;

par Madame Mauricette MECHICHE, Magistrat à titre temporaire, nommée par décret du 22 août 2022,
Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Février 2026
tenue sous la présidence de Madame Mauricette MECHICHE, Magistrat à titre temporaire, nommée par décret du 22 août 2022,
assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 2] -, représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJ ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 3], désignée en cette qualité par ordonnance rendue par M le Président du Tribunal Judiciaire de Bobigny le 13 novembre 2024
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/002959 du 30/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])
représentée par Maître Julien DRAY de l’AARPI BDB ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [X] [U], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

Monsieur [L] [U], demeurant [Adresse 4]
représenté par Mme [X] [U] (Conjoint)

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Madame [X] [U] née [G] et Monsieur [L] [U] sont propriétaires d'un appartement d'une cave et d'un parking représentant respectivement les lots 989,1888 et 2769 dans la résidence [Adresse 5] .
Par acte de commissaire de justice délivré le 18 novembre 2025 , le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6]; [Adresse 7] pris en la personne de son administrateur judiciaire la SERARL, AJ & associés, a fait assigner Madame [X] [U] née [G] et Monsieur [L] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins de déclarer recevable et bien fondé son action, que la tentative de conciliation a été vaine et d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation solidaire, au paiement des sommes suivantes :
" 3728,19 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés au 18 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 date de la mise en demeure ;
" 20 euros au titre des frais de recouvrement conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
" 500 euros au titre de dommages et intérêts ;
" Aux entiers dépens.
L'affaire a fait l'objet par mention au dossier, d'un renvoi devant le tribunal de proximité d'Aulnay sous-bois compétent en la matière ;
Par acte du commissaire de justice délivré le 28 janvier 2026 , le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] a fait assigner Madame [X] [U] née [G] et Monsieur [L] [U] devant le tribunal de proximité d'Aulnay sous-bois dans les mêmes termes que l'assignation délivrée le 18 novembre 2025 précitée ;
L'affaire a été appelée à l'audience du 16 février 2026
A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son avocat, maintient ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance, et ne s'oppose pas à tout délai de paiement , mais actualise la dette à la somme de 5451 euros charges et frais compris selon décompte arrêté au 1er janvier 2026 et transmettre par note en délibéré autorisée le règlement de copropriété ;
Madame [X] [U] née [G] comparante et Monsieur [L] [U] représenté par son avocat, reconnaissent la dette, exposent leur situation familiale, professionnelle, précisent que seul Monsieur travaille, sollicitent des délais de paiement et propose un versement tous les 15 du mois de la somme de 300 euros en plus des charges de copropriété courantes ;
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, au 04 mai 2026 :

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la solidarité en paiement des charges de copropriété
En application des dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. En l'espèce, aucun règlement de copropriété n'étant versé au dossier bien qu'autorisé par note en délibéré , la solidarité dans le paiement des sommes sollicitées par Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sera rejetée ;
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne dont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, à l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :
" Le titre de propriété faisant apparaître que Madame [X] [U] née [G] et Monsieur [L] [U] sont propriétaires d'un appartement, d'un parking et d'une cave dans la [Adresse 9] à [Localité 3] et l'état hypothécaire ;
" Ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire ;
" Les appels de provisions pour charges
" La mise en demeure en recommandé avec avis de réception retournée avec la mention non réclamée ;
" Décompte actualisé au 1er janvier 2026;
" Décisions portant approbation des budgets prévisionnel des exercices 2020 à 2025
Il ressort de ces documents, que Madame [X] [U] née [G] et Monsieur [L] [U] , qui ne contestent pas le montant de la dette, seront condamnés au paiement de la somme de 5431,89 euros frais déduit à hauteur de 20 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur les frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l'article 10 al. 2 de cette même loi qu'à celles de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, elles doivent faire l'objet d'une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d'être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.
Les frais visés par ces dispositions doivent s'entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l'exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées.
En l'espèce, le syndicat justifie de la somme de 20 euros au titre d'une mise en demeure, considérée comme frais nécessaire et donc due par les défendeurs ;
En conséquence, Madame [X] [U] née [G] et Monsieur [L] [U] seront condamnés au paiement de cette somme au titre des frais ;

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil et compte tenu du montant de la dette, le juge peut, en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Madame [X] [U] née [G] et Monsieur [L] [U] propose de verser la somme de 300 euros tous les 15 de chaque mois pour apurer leur dette. ;
En conséquence, et le syndicat ne s'y opposant pas, il conviendra de leur accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il importe toutefois d'attirer l'attention de Madame [X] [U] née [G] et Monsieur [L] [U] sur le fait qu'à défaut de règlement des charges courantes ou d'une mensualité à son échéance, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et demeurée infructueuse pendant quinze jours.

Sur les dommages et intérêts
En vertu de l'article 1153 alinéa 4 du code civil, devenu l'article 1231-6 al. 3 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En manquant sans raison valable et à plusieurs reprises à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de s'acquitter régulièrement de ses charges de copropriété, Madame [X] [U] née [G] et Monsieur [L] [U] ont commis une faute qui a causé à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l'allocation d'une somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [U] née [G] et Monsieur [L] [U] perdant le procès seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS