TJ 93008, 7 mai 2026, RG 25/01090

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/01090 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TTM

Minute : 26/342

SA [Adresse 2]
Représentant : Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [F] [X]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Mai 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, juge assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF,juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [F] [X], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 août 2021, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [F] [X] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 367,34 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024 un commandement de payer la somme en principal de 2.499,85 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Madame [F] [X] à lui payer la somme de 2.372,81 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,
condamner Madame [F] [X] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [F] [X] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 9 octobre 2025.

Une réouverture des débats a été ordonnée, Madame [F] [X], non comparante à l’audience, ayant transmis, en cours de délibéré, des documents de façon non contradictoire.

L'affaire a finalement été retenue à l'audience du 22 janvier 2026.

La société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 3.771,89 euros, arrêtée au 13 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse. Elle indique qu’il n’y pas de reprise du paiement du loyer courant et s’oppose à l’octroi de tout délai.

Madame [F] [X] comparaît et reconnaît le principe de la dette locative mais en conteste le montant, indiquant effectuer un nouveau versement le jour de l’audience, lequel n’est pas repris dans le décompte produit. Elle demande à bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que sa situation financière lui permet de faire face à un échéancier de paiement. Elle expose percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 950 euros, en qualité d’étudiante infirmière, sans enfant à charge. Elle ajoute que son frère vit avec elle et qu’il participera à l’apurement de la dette. Elle propose de régler la dette par des versements mensuels de 100 euros par mois.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la société IMMOBILIERE 3F pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 mai 2026.

Par note en délibéré autorisée, la société IMMOBILIERE 3F a été autorisée à produire un décompte locatif actualisé, lequel a été transmis au greffe du tribunal le 26 janvier 2026 et à laquelle Madame [F] [X] a répliqué par courriel reçu le même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 2] le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code précise que la résolution met fin au contrat; qu’elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il ajoute que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s'agissant des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d'une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 20 août 2021, avant le 29 juillet 2023, et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 19 juin 2024, pour la somme en principal de 2.499,85 euros euros, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024.

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judicaire du contrat de bail.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Madame [F] [X] reste lui devoir la somme de 3.506,89 euros, arrêtée au 26 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, en ce compris 11,97 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement. (1,71 x 7)

Madame [F] [X] ne conteste pas le montant de la dette qui comprend le virement annoncé à l’audience.

Madame [F] [X] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.494,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.499,85 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [F] [X] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit en cours de délibéré que Madame [F] [X] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant au jour de l’audience, ce qui empêche le juge de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au surplus, sa situation personnelle et financière, telle qu’exposée à l’audience, ne permet pas l'apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Madame [F] [X] de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire.

Madame [F] [X] étant occupante sans droit ni titre depuis le 20 août 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

II - Sur les mesures de fin de jugement

Madame [F] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 juin 2024.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS