TJ 93008, 7 mai 2026, RG 24/01996

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/01996 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y56Y

Minute : 26/98

S.D.C. [Adresse 2]
Représentant : Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Monsieur [L] [R]

Exécutoire délivrée le :

à :Maître Valérie GARCON

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :
Monsieur [L] [R]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Mai 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son Syndic: LOGIM IDF - [Adresse 3]

représentée par Maître Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [R], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [R] est propriétaire des lots n°2 et 3 et au sein d’un immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre en date du 24 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a adressé une mise en demeure à Monsieur [L] [R] de régler la somme de 4.139,76 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [L] [R] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Raincy aux fins de condamnation au paiement des charges de copropriété.

Après plusieurs renvois et une réouverture des débats, l’affaire a finalement été appelée et retenue à l'audience du 22 janvier 2026.

Par conclusions signifiées le 17 décembre 2025 et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
- condamner Monsieur [L] [R] à lui payer la somme de 6.938,81 euros, au titre des charges de copropriété impayées, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure,
- condamner Monsieur [L] [R] à lui payer la somme de 2.450,65 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner Monsieur [L] [R] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner Monsieur [L] [R] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires indique s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Monsieur [L] [R] comparait et reconnait le principe et le montant de la dette de charges de copropriété. Il conteste les sommes demandées au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que la demande de dommages et intérêts. Il affirme n’avoir jamais reçu les appels de charges et qu’il avait néanmoins provisionné 7.000 euros en vue du paiement, somme qu’il a finalement dû investir dans l’achat d’un nouveau véhicule de sorte qu’il n’a pas été en capacité d’apurer la dette. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois à compter d’avril 2026. Il expose percevoir actuellement 1.800 euros mensuels d’allocations chomâge ainsi que 850 euros par mois de revenus locatifs.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 mai 2026.

Par note en délibéré autorisée, Monsieur [L] [R] a été autorisé à produire des justificatifs de ses revenus locatif. Aucun document n’est parvenu au tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires justifie suffisamment de sa créance par la production des procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets, des appels de fonds, d’un état récapitulatif de créance et d’un décompte individuel, sans être tenu de verser l’intégralité des pièces comptables de l’immeuble (Civ. 3e, 10 mars 2015, n° 12-18.340).

En outre, l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat certaine, liquide et exigible.

Conformément à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes doivent être contestées dans un délai de deux mois à compter de leur notification. A défaut de contestation dans ce délai, le copropriétaire n’est plus recevable à remettre en cause les décisions ayant approuvé les comptes et ne peut, par conséquent, refuser de régler les sommes mises à sa charge. S’il demeure recevable à contester son décompte individuel, il lui appartient néanmoins de démontrer l’existence d’erreurs précises affectant l’imputation ou la répartition des charges.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- l’extrait de matrice cadastrale justifiant la qualité de propriétaire de Monsieur [L] [R],
- le contrat de syndic,
- les procès-verbaux d’assemblées générales des 10 décembre 2020, 7 décembre 2022, 23 avril 2024 et du 4 novembre 2025 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2024 et le budget prévisionnel pour les exercices jusqu’en 2026,
- les appels de fonds du 1er trimestre 2021 au 4ème trimestre 2025,
- un décompte de charges au 1er octobre 2025,
- des courriers de mise en demeure et de relance.

Il résulte de ces éléments que les comptes des exercices concernés ont été régulièrement approuvés, sans contestation dans les délais légaux, et que les appels de fonds correspondant ont été régulièrement émis.

Dès lors, les provisions sur charges sont exigibles à compter de leur appel, en application du budget prévisionnel adopté. De même, les provisions pour travaux correspondent à des dépenses votées en assemblée générale, de sorte que leur exigibilité est également établie.

Le décompte du 1er octobre 2025 fait apparaître un solde débiteur de 10.550,98 euos, 4ème trimestre 2025 inclus. Après déduction de la somme de 2.450,65 euros correspondant aux frais de contentieux et de recouvrement, le montant de la créance s’établit à 8.100,33 euros.

Toutefois, le syndicat de copropriété sollicite la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 6.938,81 euros, sans apporter d’explications quant à l’écart constaté entre ce montant et celui résultant du décompte susvisé.

Il y a lieu de relever que la somme réclamée est inférieure à celle objectivement due au regard des pièces produites et présente, en conséquence, un caractère favorable à Monsieur [L] [R] lequel, au demeurant, reconnait le montant de la dette à l’audience.

Dans ces conditions, il convient de tenir pour établie et fondée la créance du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme sollicitée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.938,81 euros, arrêtée au 1er octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux et de recouvrement, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024, date de l’assignation, à défaut d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 24 mai 2023 dont il n’est pas démontré qu’elle a touché son destinataire, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 2.450,65 euros ventilée comme suit :
- 10,20 euros au titre de la relance du 6 décembre 2021,
- 28 euros au titre de la mise en demeure du 24 mai 2023,
- 232,81 euros au titre des frais d’ouverture de contentieux le 1er juin 2023,
- 232,81 euros au titre des frais de transmission à l’avocat le 1er juin 2023,
- 45 euros au titre de la relance du 9 août 2023,
- 232,81 euros au titre des frais de suivi de dossier du 17 août 2023,
- 155,21 euros au titre des frais de transmission à l’avocat (en réalité à l’huissier suivant appel de fonds du 1er trimestre 2024) le 22 novembre 2023,
- 381 euros de frais d’hypothèque (en réalité honoraires de l’avocat suivant facture produite) du 9 avril 2024,
- 232,81 euros au titre des frais de suivi de procédure du 27 mai 2024,
- 300 euros au titre des frais de suivi de procédure du 19 novembre 2024,
- 300 euros au titre de la prise d’hypothèque,
- 300 euros au titre des frais de suivi de procédure du 3 juin 2025,
soit la somme totale de 2.450,65 euros.

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, s’agissant de l’imputation des seuls frais nécessaires au recouvrement directement sur le compte du débiteur et ce, à partir de la mise en demeure, il est constant que ne sont pas considérés comme des frais nécessaires aux poursuites tels que visés à l’article 10-1 :

- les frais d’ouverture de contentieux, de transmission de dossier à l’avocat, de suivi de dossier, de transmission de dossier à l’huissier, de suivi de procédure, qui n’apparaissent pas, en l’espèce, nécessaires au recouvrement de la créance, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles,

- les frais d’honoraires d’avocats, en ce qu’il s’agit de frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dès lors, il n’y a pas lieu d’imputer de tels frais au seul copropriétaire défaillant.

S’agissant des frais de relance du 6 décembre 2021, il s’agit de frais antérieurs à la mise en demeure, lesquels ne sont, au demeurant, pas justifiés.

S’agissant des frais de mise en demeure du 24 mai 2023, s’il est produit un courrier valant mise en demeure et mentionnant une pénalité de 28 euros, il n’est pas justifié que ce courrier a touché son destinataire.

S’agissant des frais de relance du 9 août 2023, s’il est produit un courrier mentionnant des frais de 45 euros, il n’est pas justifié que ce courrier a touché son destinataire.

S’agissant des frais de prise d’hypothèque du 31 décembre 2024, il n’est pas justifié de l’inscription de l’hypothèque.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est de principe que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat des copropriétaires, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’avoir subi un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [L] [R] n’a pas transmis les justificatifs sollicités permettant d’objectiver sa situation financière de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier sa capacité à apurer la dette dans les délais légaux.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

II - Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Monsieur [L] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Monsieur [L] [R] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS