TJ 93008, 7 mai 2026, RG 25/07405

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/07405 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3QRQ

Minute : 26/99

Synd. de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] [Localité 2] [Y]
Représentant : Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [N] [E]

Exécutoire délivrée le :
à :Maître Alexia DROUX

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :Monsieur [N] [E]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Mai 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée, de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge du tribunal judiciaire assistée, de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

Synd. de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], agissant poursuites et diligence de son syndic, la société FONCIA CHADEFEAUX LECOQ, société par actions simplifiée, dont le siège social, est sis à [Adresse 4], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

représentée par Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [E]
demeurant [Adresse 5]
[Localité 3]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [E] est propriétaire des lots n°156 et 177 au sein d’un immeuble situé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait signifier par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025 une sommation de payer la somme de 5.908,98 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [N] [E] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Raincy aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamner Monsieur [N] [E] à lui payer la somme de 5.926,72 euros, au titre des charges de copropriété impayées, due au 2 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts légaux à compter du 22 avril 2025,
- condamner Monsieur [N] [E] à lui payer la somme de 1.150,41 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts légaux à compter du 22 avril 2025,
- condamner Monsieur [N] [E] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner Monsieur [N] [E] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 janvier 2026.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise la dette à la somme de 5.009,25 euros, au 12 janvier 2026, 1er trimestre 2026 inclus. Il indique que le défendeur a effectué un règlement de 2.000 euros en août 2025. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement faisant valoir que les appels de charges des derniers trimestres n’ont pas été réglés.

Monsieur [N] [E] comparait et reconnait le principe et le montant de la dette de charges de copropriété. Il expose qu’il travaille actuellement de façon non déclarée et perçoit, à ce titre, 1.500 euros par mois. Il propose de régler la dette par des versements mensuels de 1.000 euros par mois, en sus des charges courantes.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires justifie suffisamment de sa créance par la production des procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets, des appels de fonds, d’un état récapitulatif de créance et d’un décompte individuel, sans être tenu de verser l’intégralité des pièces comptables de l’immeuble (Civ. 3e, 10 mars 2015, n° 12-18.340).

En outre, l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat certaine, liquide et exigible.

Conformément à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes doivent être contestées dans un délai de deux mois à compter de leur notification. A défaut de contestation dans ce délai, le copropriétaire n’est plus recevable à remettre en cause les décisions ayant approuvé les comptes et ne peut, par conséquent, refuser de régler les sommes mises à sa charge. S’il demeure recevable à contester son décompte individuel, il lui appartient néanmoins de démontrer l’existence d’erreurs précises affectant l’imputation ou la répartition des charges.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- l’extrait de matrice cadastrale justifiant la qualité de propriétaire de Monsieur [N] [E],
- le contrat de syndic,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 5 mars 2024 et 14 novembre 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30 juin 2024 et le budget prévisionnel pour les exercices du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026,
- les appels de fonds du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2026,
- un décompte de charges au 2 juillet 2025,
- un décompte de charges actualisé au 12 janvier 2026,
- la sommation de payer du 22 avril 2025.

Il résulte de ces éléments que les comptes des exercices concernés ont été régulièrement approuvés, sans contestation dans les délais légaux, et que les appels de fonds correspondant ont été régulièrement émis.

Dès lors, les provisions sur charges sont exigibles à compter de leur appel, en application du budget prévisionnel adopté. De même, les provisions pour travaux correspondent à des dépenses votées en assemblée générale, de sorte que leur exigibilité est également établie.

Le décompte actualisé du 12 janvier 2026 fait apparaître un solde débiteur de 5.009,25 euros, 1er trimestre 2026 inclus.

Monsieur [N] [E], comparant, reconnait le montant de la dette à l’audience.

Il en résulte que la créance du syndicat des copropriétaires est bien fondée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.009,25 euros, arrêtée au 12 janvier 2026, 1er trimestre 2026 inclus, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2025, date de la sommation de payer, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 1.150,41 euros ventilée comme suit :
- 48 euros au titre de la mise en demeure le 10 mai 2024,
- 53,95 euros au titre des intérêts de retard au 4 juin 2024,
- 37 euros à titre de relance après mise en demeure le 4 juin 2024,
- 48 euros au titre de la mise en demeure le 12 novembre 2024,
- 48 euros au titre de la mise en demeure le 10 février 2025,
- 15,14 euros au titre des intérêts de retard au 28 février 2025,
- 37 euros à titre de relance après mise en demeure le 28 février 2025,
- 350 euros au titre de la constitution du dossier transmis à l’huissier le 9 avril 2025,
- 163,32 euros de contentieux au titre de la sommation le 24 avril 2025,
- 350 euros au titre de la constitution du dossier transmis à l’avocat le 16 juin 2025.

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, l’extrait de compte arrêté au 12 janvier 2026 fait apparaître des frais de contentieux antérieurs à la sommation de payer du 22 avril 2025, à hauteur de 218 euros, qui ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement, remboursables au syndicat des copropriétaires seulement à compter de la mise en demeure. (48 + 37 + 48 + 48 + 37)

En l’espèce, s’agissant de l’imputation des seuls frais nécessaires au recouvrement directement sur le compte du débiteur et ce, à partir de la mise en demeure, il est constant que ne sont pas considérés comme des frais nécessaires aux poursuites tels que visés à l’article 10-1 :

- les frais de constitution de dossier transmis à l’huissier et à l’avocat qui n’apparaissent pas, en l’espèce, nécessaires au recouvrement de la créance à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. (350 + 350)

- les intérêts de retard. (53,95 + 15,14).

Dès lors, il n’y a pas lieu d’imputer de tels frais au seul copropriétaire défaillant.

S’agissant des frais de mise en demeure, il est justifié de l’envoi d’une sommation de payer le 22 avril 2025, facturée 163,32 euros.

Il y a lieu de retenir la somme de 163,32 euros, dont il est justifié.

Il en résulte que le montant des frais relevant de l’article 10-1 s’élève à la somme de 163,32 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 163,32 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires expose qu’il doit, en dépit de la carence injustifiée de Monsieur [N] [E], faire face aux dépenses courantes de gestion.

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est de principe que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat des copropriétaires, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation

Il convient dès lors de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation financière de Monsieur [N] [E], telle qu’exposée à l’audience, ne permet pas l’apurement de la dette dans les délais légaux.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

II - Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Monsieur [N] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens, à l’exclusion du coût de la sommation de payer du 22 avril 2025 retenu au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [N] [E] sera donc condamné à lui verser la somme de 500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS