TJ 93008, 7 mai 2026, RG 25/11993

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11993 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4DVW

Minute : 26/102

S.D.C. [Adresse 2] 11 NOVEMBRE
Représentant : Me Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

Madame [O] [C] épouse [E]
Monsieur [P] [E]

Exécutoire délivrée le :
à :Maître Anne SEVIN

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Mai 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence “[Etablissement 1]” située [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 2] représenté par son Syndic la société TRANSIM93

représentée par Maître Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [O] [C] épouse [E], demeurant [Adresse 6] - ROYAUME-UNI

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [E], demeurant [Adresse 6] - ROYAUME-UNI

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [E] et Madame [O] [C] sont propriétaires des lots 140, 180 et 207 au sein d’un immeuble situé [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 octobre 2023 réceptionnée le 14 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 10], [Adresse 11] et [Adresse 12] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a adressé une mise en demeure à Monsieur [P] [E] et Madame [O] [C] de régler la somme de 3.697,37 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025 signifiés selon les formalités de la convention de la Haye du 15 novembre 1965, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [P] [E] et Madame [O] [C] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Raincy aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamner solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [O] [C] à lui payer la somme de 7.443,44 euros au titre des charges de copropriété impayées, due au 11 septembre 2025, pour la période du 1er trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2023,
- condamner solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [O] [C] à lui payer la somme de 12,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [O] [C] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [O] [C] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de traduction de l’assignation et de signification du jugement, les frais de mise à exécution à intervenir et le coût de toute inscription légale ou judiciaire d’hypothèque.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 janvier 2026.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il indique que les défendeurs ont effectué des paiements.

Bien que régulièrement cités par actes de commissaire de justice signifiés selon les formalités de la convention de la Haye du 15 novembre 1965, Monsieur [P] [E] et Madame [O] [C] ne sont ni présents, ni représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I - Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires justifie suffisamment de sa créance par la production des procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets, des appels de fonds, d’un état récapitulatif de créance et d’un décompte individuel, sans être tenu de verser l’intégralité des pièces comptables de l’immeuble (Civ. 3e, 10 mars 2015, n° 12-18.340).

En outre, l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat certaine, liquide et exigible.

Conformément à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes doivent être contestées dans un délai de deux mois à compter de leur notification. A défaut de contestation dans ce délai, le copropriétaire n’est plus recevable à remettre en cause les décisions ayant approuvé les comptes et ne peut, par conséquent, refuser de régler les sommes mises à sa charge. S’il demeure recevable à contester son décompte individuel, il lui appartient néanmoins de démontrer l’existence d’erreurs précises affectant l’imputation ou la répartition des charges.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- l’extrait de matrice cadastrale justifiant la qualité de propriétaires de Monsieur [P] [E] et de Madame [O] [C],
- les procès-verbaux d’assemblées générales des 13 avril 2023, 20 juin 2023, 26 septembre 2024 et 26 juin 2025 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2024 et le budget prévisionnel pour les exercices 2023, 2024, 2025 et 2026,
- des certificat de non-recours indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués,
- les appels de fonds du 1er trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025,
- un décompte de charges au 11 septembre 2025,
- un décompte de charges au 21 janvier 2026,
- un courrier de mise en demeure du 2 octobre 2023.

Il résulte de ces éléments que les comptes des exercices concernés ont été régulièrement approuvés, sans contestation dans les délais légaux, et que les appels de fonds correspondant ont été régulièrement émis.

Dès lors, les provisions sur charges sont exigibles à compter de leur appel, en application du budget prévisionnel adopté. De même, les provisions pour travaux correspondent à des dépenses votées en assemblée générale, de sorte que leur exigibilité est également établie.

Le décompte du 11 septembre 2025 produit fait apparaître un solde débiteur de 7.443,44 euros, 3ème trimestre 2025 inclus.

Le décompte actualisé du 21 janvier 2026 fait apparaître les paiements suivants :
- 4.000 euros le 1er novembre 2025,
- 3.000 euros le 1er décembre 2025,
soit un montant total de 7.000 euros qui en application de l’article 1342-10 du code civil, vient s’imputer sur la dette la plus ancienne et sera déduit.

Monsieur [P] [E] et Madame [O] [C], non comparants, n'apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Il en résulte que la créance du syndicat des copropriétaires est bien fondée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [E] et Madame [O] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 443,44 euros, arrêtée au 1er décembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, déduction faite des paiements des 1er novembre 2025 et 1er décembre 2025, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023, date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 12,20 euros au titre de la mise en demeure du 2 octobre 2023.

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 2 octobre 2023, facturée 12,20 euros.

Il en résulte que le montant des frais relevant de l’article 10-1 s’élève à la somme de 12,20 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [E] et Madame [O] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires expose que sa trésorerie est sérieusement obérée par la carence persistante de Monsieur [P] [E] et Madame [O] [C].

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est de principe que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat des copropriétaires, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation

De plus, il ressort du décompte actualisé au 21 janvier 2026 que les copropriétaires défendeurs ont effectué des règlements permettant de diminuer significativement le montant de la dette depuis l’assignation.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la mauvaise foi de Monsieur [P] [E] et de Madame [O] [C] ni d’avoir subi un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts.

II - Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Monsieur [P] [E] et Madame [O] [C], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. Monsieur [P] [E] et Madame [O] [C] seront donc condamnés à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur la solidarité

Le syndicat des copropriétaires se prévaut, dans ses écritures, de la solidarité prévue à l’article 20 3°) du règlement de copropriété de l’immeuble.

Il résulte des articles 1309 et 1310 du code civil que l’obligation à paiement d’argent est en principe divisible et que la solidarité des débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, laquelle est désormais admise que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le règlement de copropriété n’est pas versé aux débats.

Dès lors, les défendeurs ne peuvent être condamnés solidairement au titre des charges de copropriété impayées. Il sera donc procédé à une ventilation des charges et Monsieur [P] [E] et Madame [O] [C], copropriétaires indivis, seront condamnés à proportion de leurs droits dans l’indivision.

En revanche, les autres chefs de condamnations seront imputés in solidum aux deux défendeurs, leur égale carence à régler les charges qui leur incombent ayant généré de manière indistincte ces nouvelles sources de créance pour le syndicat des copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS