TJ 93008, 15 juin 2026, RG 26/02571

TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’[Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/02571 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4XJR

Minute :

Association ADEF HABITAT
Représentant : Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0500

C/

Monsieur [M] [V] [K]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :

Copie délivrée à :

Le 10 Juin 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 15 Juin 2026;

par Madame Martine ABID, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Isabelle BARRIENTOS DE RUIZ, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Martine ABID, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Isabelle BARRIENTOS DE RUIZ, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Association ADEF HABITAT, demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [V] [K], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’association ADEF HABITAT a signé le 12 Octobre 2023 un contrat de résidence avec Monsieur [M] [V] [K] mettant à sa disposition une Chambre 92bat A etage [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle initiale de 474,03 euros, comprenant le loyer, les charges, le mobilier et les prestations individuelles obligatoires.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, l’association ADEF HABITAT a fait délivrer à Monsieur [M] [V] [K] une mise en demeure de régulariser sa situation d’hébergement de personnes non déclarées, dans un délai d’un mois, à défaut de quoi il sera mis fin au contrat de résidence en application de la clause résolutoire.

Par assignation du 20 Février 2026, se prévalant de trois procès-verbaux de constat de la présence de tiers dans les lieux du 28 mars 2025, le 18 juillet 2025 et le 13 février 2026, ADEF HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers et demande de :
A titre principal :
-Constater la violation par Monsieur [M] [V] [K]de ses obligations au titre du contrat de résidence et du règlement intérieur, en matière d'hébergement de tiers
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire et dire en conséquence que Monsieur [M] [V] [K] est occupant sans droit ni titre depuis l'expiration d'un délai d'un mois après la notification de la mise en demeure ou à défaut et à titre subsidiaire un mois après la signification de la présente assignation et déclarera le défendeur occupant sans droit ni titre à l'une ou l'autre de ces dates ;
A titre subsidiaire :
-constater, les manquements graves et répétés de Monsieur [M] [V] [O] ses obligations contractuelles et légales
-Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence conclu entre ADEF HABITAT et Monsieur [M] [V] [K] à compter de la décision à intervenir ;
En tout etat de cause et en consequence
-Rejeter toute demande de délai pour quitter les lieux ;
-Dire, que faute par Monsieur [M] [V] [K] et les occupants de son chef de quitter la [Adresse 5] à [Localité 4] un délai de 48 HEURES à compter de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, à peine d'astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
-Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le défendeur désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
-Condamner Monsieur [M] [V] [K] à payer à ADEF HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle actuelle, majorée d'un forfait pour charges supplémentaires de 15% du montant des charges et prestations individuelles, à compter de la date de résolution du contrat et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant au contrat d'hébergement.
-Condamner Monsieur [M] [V] [O] payer à ADEF HABITAT la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;
-Condamner Monsieur [M] [V] [O] payer à ADEF HABITAT la somme de 400 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;
-Condamner le défendeur aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la présente assignation, et de tous actes d'exécution de la décision à intervenir.

Prétentions et moyens des parties

A l'audience du 12 mars 2026, l'établissement ADEF HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Monsieur [M] [V] [K] présent indique qu’il n’a hébergé que son père.

MOTIVATION

A titre liminaire, l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, est applicable aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Toutefois, la loi de 1989 ne s’applique pas 1° aux logements-foyers, 2° aux logements meublés, 2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, 3° aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Aux termes de l’article L.633-1 du code de la construction et de l’habitation, un logement-foyer est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

1. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article L.633-2 dispose que toute personne logée à titre de résidence principale dans un logement-foyer a droit à l'établissement d'un contrat écrit, qui précise notamment sa date de prise d'effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l'ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée à la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition. La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l'établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat. Les clauses du contrat et du règlement intérieur instituant des limitations à la jouissance à titre privé du local privatif constituant un domicile, autres que celles fixées par la législation en vigueur, sont réputées non écrites. Le gestionnaire ne peut accéder au local privatif du résident qu'à la condition d'en avoir fait la demande préalable et dans les conditions prévues par le règlement intérieur. Le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. Ce même article dispose que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; cessation totale d'activité de l'établissement ; cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code prévoit que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus ci-dessus sous réserve d'un délai de préavis d’un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. Ainsi, en l’absence de dispense expresse et non équivoque, la clause résolutoire ne peut être acquise sans la délivrance préalable d’une mise en demeure restée infructueuse. La clause de résiliation de plein droit ne peut pas produire effet lorsque la lettre de mise en demeure n'a pas été remise au résident, cette dernière étant un acte de procédure.

En l’espèce, le contrat de résidence, contient, en son article 15, une clause résolutoire reprenant les dispositions des articles L.633-2 et R.633-2 et suivants et aux termes de laquelle : « le contrat est résilié de plein droit à l’initiative de l’ADEF, un mois après l’envoi d’une mise en demeure (…) en cas de manquement grave aux dispositions du règlement intérieur (…) en cas de manquement, répété aux dispositions du règlement intérieur même si ceux-ci ne peuvent être considérés comme « graves » (…) en cas de manquement aux stipulations du présent contrat (…).

L’article 6.15 du contrat de résidence stipule que le résident s’oblige à n’héberger un tiers que dans le strict respect des conditions définies dans le règlement intérieur de l’établissement.

Aux termes de l’article 9 du règlement intérieur :
“ Le résidant qui justifie d'un contrat de résidence en cours et qui est à jour du paiement de ses redevances, peut héberger temporairement une personne de son choix dont il assure le couchage. Un même résidant ne peut exercer ce droit pendant plus de six mois par an, que ces six mois aient été continus ou non. La durée maximale de l'hébergement par un résidant pour une même personne ne peut excéder trois mois sans possibilité de renouvellement. Le résidant doit informer le représentant de l'ADEF de l'arrivée et du départ de la personne qu'il héberge en lui déclarant préalablement son identité. Au plus tard le jour de l'arrivée de la personne, le résidant signe un registre paraphé consacré à cet usage et justifie auprès du responsable de l'Etablissement de la régularité du séjour du tiers par la remise d'une photocopie de sa carte d'identité ou de son titre de séjour.”

Il ressort du procès-verbal de constat du 28 Mars 2025 et du procès verbal du 18 juillet 2025 que le résident héberge un tiers en violation des stipulations contractuelles ci-dessus et ce malgré la mise en demeure signifiée le 23 mai 2025.

En effet, outre la présence du fils de Monsieur [M] [V] [K], les commissaires de justice ont à chaque fois constaté la présence de deux matelas au sol ou d’un autre membre de la famille Monsieur [U] [K] .

Le 13 février 2026, le commissaire de justice constate à nouveau la présence de deux matelas au sol, la présence d’un homme endormi et la déclaration de l’hébergement du père du locataire.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies le 23 Juin 2025 soit un mois après la mise en demeure visant la clause résolutoire..

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à cette date et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [V] [K] dans les termes du dispositif.

2. Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le maintien dans les lieux du résident ou tous occupants de son chef, malgré la résiliation du contrat, occasionne un préjudice à la requérante correspondant à la perte de jouissance du bien. Or, l’association ADEF HABITAT ne démontre pas que cette perte de jouissance est supérieure au montant de la redevance.

Dès lors, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant de la redevance qui aurait été du si le contrat de redevance s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était la redevance, à partir du 24 Juin 2025 , et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’association ADEF HABITAT ou à son mandataire.

3. Sur les délais d’expulsion et l’astreinte

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 du même code.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi « [Localité 5] »), réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En vertu de l’article L.412-6 du code des procédures d’exécution, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, l’association sollicite l’expulsion de Monsieur [M] [V] [K] dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement, sans toutefois soutenir aucune circonstance justifiant la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

De la même manière, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour le locataire de quitter les lieux. En effet, la condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation à hauteur de la redevance remplit déjà suffisamment l'objectif fixé par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Par ailleurs, la possibilité pour l’association ADEF de recourir au concours de la force publique le cas échéant pour procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [V] [K] est suffisamment contraignante.

Ainsi, il convient de rejeter la demande d’expulsion dans un délai de 48 heures sous astreinte et de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux, hors période de trêve hivernale.

4. Sur le sort des meubles

L’association ADEF HABITAT qui ne fonde pas sa demande d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le défendeur désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues en sera déboutée.

Le sort des meubles sera par conséquent régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

5. Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l'article L. 132-1 du code de la consommation dans sa version applicable à l’espèce, sont abusives les clauses « /…/qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.[...]Les clauses abusives sont réputées non écrites. L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.[...]Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »

En l'espèce, le contrat de résidence litigieux prévoit une pénalité due par Monsieur [M] [V] [K] en raison des manquements à l'exécution du contrat de résidence. Cette clause, qui met à la charge exclusive du résident une pénalité en cas d'inexécution d'une des clauses du contrat de résidence ou de retard dans le paiement de la redevance, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l'absence de réciprocité en cas de manquement de l’hébergeant.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de l'association ADEF HABITAT tendant à son application seront donc rejetées.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [M] [V] [K] , qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,