TJ 93008, 22 juin 2026, RG 25/00766

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 JUIN 2026

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 25/00766 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2DFN
N° de MINUTE : 26/00896

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic, le cabinet HOMELAND, SAS
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître [K] de la SELARL BJA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEURS

Madame [B] [F]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représentée

Monsieur [T] [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [D] et Mme [B] [F] sont propriétaires des lots n°68, 94, 304 et 590 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Saint-Denis (93200), représenté par son syndic en exercice le cabinet HOMELAND (S.A.S.), a fait assigner M. [T] [D] et Mme [B] [F] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 16 septembre 2025, et signifiées les 18 et 19 septembre 2025 à M. [D] [T] et à Mme [B] [F], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] demande à la présente juridiction de :
- condamner solidairement M. [T] [D] et Mme [B] [F] à lui payer la somme de 6119,82 euros au titre des charges courantes et frais impayés arrêtées au 23 mai 2025 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner solidairement M. [T] [D] et Mme [B] [F] à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner solidairement M. [T] [D] et Mme [B] [F] à lui payer la somme de 1.200 euros réclamée euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés à personne pour le premier et selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile pour la seconde, M. [T] [D] et Mme [B] [F] n'ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 24 septembre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 30 mars 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 22 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l'article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l'espèce, il ressort de la lecture des conclusions du syndicat des copropriétaires que la somme de 6119,82 euros qu'il réclame en principal est en réalité constituée à hauteur de 4408,04 euros de charges de copropriété et à hauteur de 1711,78 euros de frais de recouvrement, lesquels relèvent de fondements juridiques distincts au demeurant visés par le demandeur dans ses écritures

Les demandes seront donc requalifiées en ce sens.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] verse notamment aux débats :
- le relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière justifiant de la qualité de copropriétaire de S.C.I. [P] [E] justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [T] [D] et Mme [B] [F] sur les lots n°68, 94, 304 et 590,
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 23 mai 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 4.408,04 euros au titre des charges de copropriété impayées, après déduction des frais de recouvrement demandés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 juin 2023, 29 mai 2024 et 14 mai 2025 portant approbation des comptes des exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, vote du budget prévisionnel des exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, et adoption de travaux,
- les appels de fonds adressés à M. [T] [D] et Mme [B] [F],
- la mise en demeure du 22 décembre 2023 adressée à M. [T] [D] et Mme [B] [F].

L'examen de ces pièces permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 23 mai 2025 s'élève à la somme de 4.408,04 euros.

De leur côté, les défendeurs, non comparants, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe.

Par conséquent, M. [T] [D] et Mme [B] [F] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 4.408,04 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er octobre 2023 et le 1er avril 2025 (appel du 2ème trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 23 mai 2025.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, et compte-tenu des paiements intervenus postérieurement à la signification de l’assignation, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025, date de signification des conclusions actualisées.

S’agissant de la demande accessoire de capitalisation des intérêts aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d'ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 25 novembre 2024, dates de signification de l’assignation.

S’agissant de la demande tendant à la condamnation solidaire des défendeurs, en application des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

Il résulte de ces dispositions que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible, et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas de plein droit à leur qualité d'indivisaires.

Ainsi, en cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, à moins que le syndicat des copropriétaires ne justifie de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ne motive pas dans ses conclusions sa demande tendant à la condamnation solidaire des défendeurs.

Il n’appartient pas à la présente juridiction de pallier la carence des parties dans l’allégation de leurs moyens.

Il s'ensuit que M. [T] [D] et Mme [B] [F], copropriétaires indivis, seront condamnés à supporter la dette à proportion des droits de chacun dans l'indivision, la demande tendant à leur condamnation solidaire étant rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une mise en demeure adressée le 22 décembre 2023 par avocat selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Son coût de 120 euros relève cependant des frais irrépétibles.

Le demandeur ne justifie pas en revanche de l’envoi des autres mises en demeure au titre desquels il sollicite des frais de recouvrement.

Les honoraires du syndic réclamés sous l’intitulé « suivi dossier recouvrement » ou « suivi recouvrement » ne constituent pas, quant à eux, des frais nécessaires au sens des dispositions susvisées, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu'il n'est pas rapporté qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Quant aux frais facturés le 27 février 2024 sous l’intitulé « suivi projet lit » ou ceux facturés le 31 mars 2025 sous l’intitulé « gestion dommages appartement », le demandeur ne produit aucun justificatif à leur soutien, de sorte que la présente juridiction n’est pas même en mesure d’apprécier leur nature précise.

L’ensemble de ces frais seront donc écartés.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [T] [D] et Mme [B] [F] ont manqué à leur obligation payer à leur échéance leurs charges de copropriété en n’effectuant aucun règlement entre le 1er octobre 2023 et le mois de novembre 2024 inclus.

Leurs manquements répétés à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, caractérisent leur mauvaise foi.

La durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l'importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Les copropriétaires défaillants étant co-auteurs de ce dommage, la condamnation sera prononcée in solidum.

En conséquence, il convient de condamner in solidum M. [T] [D] et Mme [B] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 400 euros à titre de réparation du préjudice causé par leur résistance abusive. Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [T] [D] et Mme [B] [F], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [T] [D] et Mme [B] [F] seront également tenus in solidum de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l'équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,