TJ 93008, 22 juin 2026, RG 24/12159

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 JUIN 2026

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/12159 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2J6R
N° de MINUTE : 26/00895

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME LES [Adresse 1] SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION PARIS 17.
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

C/

DEFENDEURS

Monsieur [S] [G]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non représenté

Monsieur [A] [S] [I]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G] sont propriétaires des lots n°1025 et 1042 au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 6] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 6] à Bondy (93140), représenté par son syndic en exercice la SAS ATRIUM GESTION PARIS 17, a fait assigner M. [S] [G] et M. [A] [S] [G] [U] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :
- condamner solidairement M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G] à lui payer la somme de 8.100,16 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024, date de la mise en demeure de payer, sur la somme de 26.388,33 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner solidairement M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G] à lui payer la somme de 3.071,60 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;
- condamner solidairement M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner solidairement M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût des frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du C.P.C ;
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice, M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G] n'ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 24 septembre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 30 mars 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 22 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L’erreur purement matérielle affectant le nom des défendeurs dans l’assignation (le deuxième nom de [U] ayant été attribué au dénommé [A] [S] en lieu et place du dénommé [S]) sera quant à elle rectifiée dans la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 6] à [Localité 4] verse notamment aux débats :
- un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G],
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 15 octobre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 8.100,16 euros au titre des charges de copropriété impayées,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 22 décembre 2020, 22 novembre 2021, 31 mars 2023 et 8 novembre 2023 portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022, vote du budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024, et adoption de travaux,
- les appels de fonds adressés à M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G],
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives,
- la mise en demeure du 15 octobre 2024 adressée à M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G],
- les jugements précédemment rendus par le jugement du tribunal d’instance de Bobigny les 23 mai 2017 et 27 octobre 2022 à l’encontre des défendeurs.

L'examen de ces pièces permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 15 octobre 2024 s'élève à la somme de 8.100,16 euros.

De leur côté, les défendeurs, non comparants, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe.

Par conséquent, M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 8.062,88 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er mars 2022 et le 1er octobre 2024 (appels du 3ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 15 octobre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de signification de l’assignation – la mise en demeure du 15 octobre 2024 visant un arriéré incluant les condamnations antérieures et le décompte produit dans la présente instance ne comportant pas de solde progressif permettant de connaître le montant dû à cette date.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d'ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 11 décembre 2024, date de signification de l'assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l'examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que plusieurs des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n'apparaissent pas à la fois nécessaires et justifiés :

- ainsi des frais réclamés antérieurement à la première mise en demeure en date du 15 octobre 2024dont justifie le demandeur, qui n'entrent donc pas dans les prévisions de l'article 10-1 susvisé. Ces frais seront donc écartés.

- ainsi des frais facturés le 15 octobre 2024 sous l’intitulé « honoraires de transmission dossier avocat », s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu'il n'est pas rapporté qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie bien, en revanche, des frais de constitution d’hypothèque du 15 octobre 2024, dont le coût, de 204 euros, sera mis à la charge de M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G].

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété doit être ramenée à la somme de 204 euros.

Par conséquent, M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 204 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de la signification de l’assignation.

Sur la demande tendant à la condamnation solidaire des défendeurs

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée.

En l'espèce, le règlement de copropriété stipule expressément la solidarité des propriétaires indivis d’un même lot, de sorte qu'il y a lieu d'assortir les condamnations en paiement susvisées de la solidarité.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G] ont manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à leur obligation de paiement – leur compte apparaissant constamment débiteur à l'égard de la copropriété depuis le 1er mars 2022.

Il est en outre établi que les intéressés ont déjà été condamnés, par deux précédents jugements rendus les 23 mai 2017 et 27 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Leurs manquements répétés à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent leur mauvaise foi.

La durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l'importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Les copropriétaires défaillants étant co-auteurs de ce dommage, la condamnation sera prononcée in solidum.

En conséquence, il convient de condamner in solidum M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 1.000 euros à titre de réparation du préjudice causé par leur résistance abusive.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & ASSOCIES en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, à l’exclusion des frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire, qui ne figurent pas dans la liste limitative de l’article 695 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [S] [G] [U] et M. [A] [S] [G] seront également tenus in solidum de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 6] à [Localité 4] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l'équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,