TJ 93008, 12 mai 2026, RG 26/02500

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/02500 - N° Portalis DB3S-W-B7K-[Immatriculation 1]

Minute : 26/00057

S.D.C. DU 12 AV. FAIDHERBE [Localité 2] REPRESENTE PAR ALTAREA GESTION IMMOBILIERE
Représentant : Maître [U] RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [F] [T] [A]
Madame [S] [P]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

Maître Manuel RAISON

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 12 Mai 2026

Jugement réputé contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 12 Mai 2026 ;

Par Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DU 12 AV. [Localité 3] [Localité 2] REPRESENTE PAR ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [F] [T] [A], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Madame [S] [P], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [F] [T] [A] et Madame [S] [P] sont propriétaires d'un appartement correspondant aux lots n°0001 au sein d'un immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 février 2026, le S.D.C du [Adresse 5] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé à Monsieur [F] [T] [A] et Madame [S] [P] une relance de mise en demeure à payer la somme de 3.444,94 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 6 février 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2026, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [F] [T] [A] et Madame [S] [P] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :
3.054,94 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 février 2026 majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2024,192,00 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.283,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les intérêts dus pour une année entière portement également intérêts,les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires
À l'audience du 12 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [F] [T] [A] et Madame [S] [P], propriétaires d’un lot au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [F] [T] [A] et Madame [S] [P] régulièrement assignés, à domicile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment :
du relevé de propriété du centre des impôts fonciers attestant de la propriété de Monsieur [F] [T] [A] et Madame [S] [P] du lot n°0001 de l’immeuble [Adresse 6], du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2023 approuvant les comptes d’exercice arrêtés au 30 septembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel du 1 octobre 2023 au 30 septembre 2024, du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2024 approuvant les comptes d’exercice arrêtés au 30 septembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel du 1 octobre 2024 au 30 septembre 2025 du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 avril 2025 approuvant les comptes d’exercice arrêtés au 30 septembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel du 1 octobre 2025 au 30 septembre 2026,et les attestations du syndic de l’immeuble en date des 2 mai 2024, 26 juin 2024 et 10 février 2026 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025/2026, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Toutefois, le relevé de compte établi le 9 février 2026 mentionne la reprise d'un solde débiteur antérieur au 1 juillet 2023 à hauteur de 355,82 euros qui n'est pas justifié. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [T] [A] et Madame [S] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.719,12 euros, au titre des charges de copropriété dues au 10 février 2026.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 192,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 6 février 2026.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [F] [T] [A] et Madame [S] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement pour l’envoi de cette mise en demeure. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [T] [A] et Madame [S] [P] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [T] [A] et Madame [S] [P] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS