TJ 59350, 11 juin 2026, RG 25/07935

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/07935 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZYRY

JUGEMENT

DU : 11 Juin 2026

S.A. VILOGIA

C/

[B] [J]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [D], dûment muni d'un pouvoir de représentation

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Janvier 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Juin 2026, après prorogation, par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

N° RG 25/07935 LAR

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 février 2024 à effet au 23 février 2024, la S.A VILOGIA a donné à bail à M. [B] [J] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 359,59 euros, outre une provision sur charges de 75,02 euros, pour une durée d'un mois renouvelable.

Suivant acte sous seing privé en date du 21 mars 2024 à effet au 1er mars 2024, la S.A VILOGIA a donné à bail à M. [B] [J] un emplacement de stationnement n°A-17, accessoire au local d'habitation, sis [Adresse 4] , moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 10,84 euros, outre une provision sur charges de 0,73 euros, pour une durée d'un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, la S.A VILOGIA a fait signifier à M. [B] [J] un commandement de payer la somme principale de 2.808,92 euros, ledit commandement visant les clauses résolutoires insérées aux baux.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la S.A VILOGIA a fait assigner M. [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

- Constater la résiliation des baux susvisés par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M. [B] [J], est occupant sans droit ni titre ;

- A défaut, prononcer la résiliation des baux susvisés pour non-paiement des loyers et charges ;

- Ordonner l'expulsion de M. [B] [J], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement et dans l'emplacement de stationnement ou garage ou box, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- Condamner M. [B] [J], au paiement de la somme de 4.867,90 Euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation des baux susvisés ;

- Condamner M. [B] [J], au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation des baux susvisés et jusqu'au jour du jugement ;

- Condamner M. [B] [J], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;

- Condamner en outre M. [B] [J], au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.

- Condamner M. [B] [J], au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Ordonner l'exécution provisoire ;

- Condamner M. [B] [J], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la S.A VILOGIA comparaît représentée par M. [D] [R], régulièrement muni d'un pouvoir.

La S.A VILOGIA s'en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d'instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 8 janvier 2026, à la somme de 6.161,37 euros.

Régulièrement assigné par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, M. [B] [J] n'a pas comparu à l'audience.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 et a été prorogée au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [B] [J], assigné à l'étude de l'huissier, n'a pas comparu à l'audience.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation des baux et l'expulsion :

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation des baux :

La S.A VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 mars 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie avoir notifié au préfet du Nord le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L'action en résiliation des baux est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation des baux :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail d'habitation conclu le 20 février 2024 ne contient pas de clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges.

En conséquence, il convient d'appliquer le délai de six semaines prévu au sein des dispositions de la loi nouvelle. La résiliation du bail à usage d'habitation est constatée en date du 2 avril 2024.

En revanche, le bail relatif au stationnement contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en son article 11 effective deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Toutefois, ce commandement a fixé le délai d'apurement de la dette à six semaines en application de l'article 24 I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.
Le commandement de payer litigieux, qui fixe à M. [B] [J] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n'a pu produire ses effets malgré l'absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail relatif au stationnement sera rejetée.

Sur le bien-fondé de la demande en prononcé de la résiliation du bail de stationnement et les autres demandes:

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Suivant l'article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu'il aurait été dû pour le logement si le bail n'avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l'occurrence, le décompte produit par la S.A VILOGIA fait ressortir une dette d'un montant de 6.491,81 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 6 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d'assurance, en l'absence de mise en demeure non suivie d'effet de remettre l'attestation d'assurance locative, conformément aux prescriptions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit un montant de 77,50 euros.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l'instance le 31 mai 2025 au titre de " Frais CDT ", à hauteur de 148,48 euros et le 30 novembre 2025 au titre " LS ASS Pai " à hauteur de 181,96. Soit un montant total de 330,44 euros.

Déduction faite de l'ensemble de ces sommes, la dette locative s'élève à la somme de 6.083,87 euros.

M. [B] [J], non comparant à l'audience, n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Le montant de l'impayé représente plus de 12 termes de loyer et charges impayés, étant précisé que la part à charge du loyer s'élève à 462,68 euros pour le logement et 11,92 euros pour le stationnement.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l'assignation du 4 juillet 2025.

L'expulsion de M. [B] [J] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Il convient par conséquent de condamner M. [B] [J] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 6.083,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 6 janvier 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

M. [B] [J] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si les baux n'avaient pas été résiliés, soit la somme de 462,68 euros pour le logement et 11,92 euros pour le stationnement, pour la période courant du 1er février 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.A VILOGIA de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

M. [B] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L'équité commande de rejeter la demande d'indemnité présentée par la S.A VILOGIA au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,