TJ 69123, 16 juin 2026, RG 25/00419

DOSSIER N° RG 25/00419 - N° Portalis DB2H-W-B7J-2KSP

Jugement du :
16/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Syndicat des copropriétaires “[I] 90" 90 rue Montesquieu 69007 LYON
C/
Madame [K] [Y]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Anne-Charlotte LESAVRE

Expédition délivrée
le :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi seize Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LABBE Véronique
GREFFIER PRESENT LORS DEBATS : DE L’ESPINAY Noélie
GREFFIER PRESENT LORS DU DELIBERE : RENEL Muriel

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires “MONTESQUIEU 90" 90 rue Montesquieu 69007 LYON, domiciliée : chez Sté KEY SOLUTIONS enseigne ORPI KEY SOLUTIONS IMMO VILLEURBANNE, dont le siège social est sis 29 Place Grandclément - 69100 VILLEURBANNE
représenté par Me Anne-Charlotte LESAVRE, avocat au barreau de LYON, T.2563

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [K] [Y],
domiciliée : chez Sté FONCIA SAINT LOUIS, 264 rue Garibaldi - 69003 LYON
non comparante, ni représentée

Citée par remise à domicile, par acte de commissaire de justice en date du 08 Janvier 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 25/02/2025
Date de la mise en délibéré : 22/05/2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [Y] est propriétaire des lots n°1 et 9 dans l'immeuble dénommé
" [I] " situé 90 rue Montesquieu à LYON (69007).

Le 30 août 2024, le syndicat des copropriétaires dénommé " [I] " situé 90 rue Montesquieu à LYON (69007) représenté par son syndic a délivré une sommation de payer à Madame [K] [Y] portant sur la somme principale de 7.733,30 euros au titre des charges de copropriété.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du 90 rue Montesquieu à LYON (69007) représenté par son syndic la SAS KEY SOLUTIONS exerçant sous l'enseigne ORPI KEY SOLUTIONS IMMO VILLEURBANNE a fait assigner Madame [K] [Y] devant le juge du pôle de la proximité près le tribunal judiciaire de LYON afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes suivantes :
- 7.989,14 euros au titre des charges échues et impayées au 30 décembre 2024, outre actualisation au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer,
- 330 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues,
- 350 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier,
- 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de la sommation de payer, de l'hypothèque légale, des frais accessoires, frais de procédure et divers.

L'affaire a été appelée à l'audience du 25 février 2025 au cours de laquelle un renvoi a été prononcé à l'audience du 22 mai 2025, date à laquelle elle a été retenue

A cette audience, le syndicat des copropriétaires du 90 rue Montesquieu à LYON (69007), représenté par son syndic est représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, maintenant l'intégralité de ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande en paiement pour les provisions échues à la somme de 2.336,77 euros (troisième trimestre de l'exercice 2024-2025 inclus), terme du 2e trimestre 2025

Le syndicat des copropriétaires expose que malgré plusieurs relances, Madame [K] [Y] n'a pas payé ses charges de copropriété en vertu des procès-verbaux d'assemblées générales lors desquelles le budget a été approuvé. En outre, des frais ont dû être exposés pour le recouvrement et le syndicat a subi un préjudice du fait du retard dans le recouvrement des appels de fonds privant la copropriété de sommes nécessaires à l'entretien de l'immeuble.

Assignée selon un procès-verbal déposé à domicile, Madame [K] [Y] n'a pas comparu.

Sur quoi l'affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025, prorogée à ce jour, pour y être rendue la présente décision par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne.

En l'espèce, et compte tenu de la nature et du montant des demandes, le présent jugement est rendu par défaut et en dernier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues

Aux termes de l'article 10, dans sa version applicable au litige, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou à la date fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic verse aux débats les pièces suivantes :

- Un relevé de matrice cadastrale du 23 octobre 2024 attestant que Madame [K] [Y] est propriétaire des lots n°1 et 9 de l'immeuble sis 90 rue Montesquieu à LYON (69007),
- Le contrat de syndic donné par le syndicat des copropriétaires à la SAS DERVAULT par acte sous seing privé du 15 janvier 2025,
- Les procès-verbaux d'assemblée générale des 15 mars 2022, 19 décembre 2022, 1er mars 2024 et 13 janvier 2025 approuvant les comptes des exercices 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024 (exercice du 1er octobre au 30 septembre N+1 de chaque année), et les budgets prévisionnels des exercices 2024-2025 et 2025-2026,
- Les appels de fonds adressés à madame [K] [Y] du 1er octobre 2022 au 14 mars 2025 (deuxième trimestre de l'exercice 2024-2025 inclus),
- Une répartition des charges individuelle pour les exercices 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024,
- Un relevé de compte individuel récapitulatif des appels de fonds et des paiements du 16 mai 2025 faisant état d'un solde débiteur de 3.182,59 euros (troisième trimestre de l'exercice 2024-2025 inclus), 2e trimestre 2025 inclus
- Une sommation de payer du 30 août 2024 portant sur la somme principale de 7.733,30 euros.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic rapporte suffisamment la preuve du principe de sa créance.

Concernant son montant, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.326,77 euros déduction faite des frais, lesquels seront examinés ci-après. Il y a lieu néanmoins de relever que l'appel de fonds du troisième trimestre de l'exercice 2024-2025, porté au débit du compte de copropriétaire le 1er avril 2025 pour les sommes de 965 euros et 48,25 euros, n'est pas produit de sorte qu'il n'est pas possible d'en vérifier le montant et, que ces provisions ont été régulièrement appelées auprès du copropriétaire. Dès lors, il convient de déduire les sommes de 965 euros et 48,25 euros et de fixer la créance du syndicat des copropriétaires à la somme globale de 1.313,52 euros.

Par conséquent, Madame [K] [Y] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 1.313,52 euros (deuxième trimestre de l'exercice 2024-2025 inclus), 1er trimestre 2025 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 30 août 2024, conformément à l'article 1231-6 du code civil.

Sur le paiement des frais

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic réclame une somme de 330 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance sans pour autant apporter d'explications ou de décompte des sommes réclamées.

Ainsi, force est de constater que la somme de 330 euros n'est pas justifiée, le syndicat de copropriétaire n'apportant aucun élément permettant d'en déterminer l'origine et d'en vérifier le montant notamment sur les frais de relance. Les frais d'assignation et de sommation étant inclus dans les dépens.

Par ailleurs, à supposer qu'ils correspondent à la tarification prévue au contrat de syndic, force est de constater que l'article précité ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en œuvre d'une procédure judiciaire ou la saisine d'un huissier de justice. Au demeurant, le contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire et il n'est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. "

Selon l'article 1231-6 du code civil, " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. "

En particulier, l'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l'espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.

Il est constant que, faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire non zélé, ces sommes devront être réglées par l'ensemble des copropriétaires diligents et respectueux de leurs obligations.

En l'espèce, en ne payant pas ses charges de copropriété Madame [K] [Y] a privé les autres copropriétaires de sommes importantes nécessaires à la bonne marche et à l'entretien de l'immeuble causant ainsi un préjudice financier devant être indemnisé.

Par conséquent, Madame [K] [Y] est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic la somme de 350 euros au titre du préjudice subi.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Madame [K] [Y], partie succombante, est condamnée aux dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer du 30 août 2024 et de l'assignation

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L'équité commande d'indemniser le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit prévue par l'article 514 du code de procédure civile pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS