TJ 69123, 16 juin 2026, RG 25/02191

DOSSIER N° RG 25/02191 - N° Portalis DB2H-W-B7J-2ZYT

Jugement du :
16/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Syndic. de copro. 24 RUE PASTEUR 14 RUE D’AGUESSEAU 69007 LYON
C/
S.C.I. AVC IMMOBILIER 1,

Copie exécutoire délivrée
le :
à :le cabinet RESSOURCE AVOCAT-BERTHELON GALLONE ET ASSOCIES, T.435

Expédition délivrée
le :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi seize Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LABBE Véronique
GREFFIER PRESENT LORS DES DEBATS : DE L’ESPINAY Noélie
GREFFIER PRESENT LORS DU PRONONCE : RENEL Muriel

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires 24 RUE PASTEUR 14 RUE D’AGUESSEAU 69007 LYON, représentée par son Syndic en exercice la S.A.R.L TESSERIM, dont le siège social est sis 59 avenue Maréchal de Saxe - 69003 LYON
représenté par le cabinet RESSOURCE AVOCAT-BERTHELON GALLONE ET ASSOCIES, T.435

d’une part,

DEFENDERESSE

S.C.I. AVC IMMOBILIER 1,
dont le siège social est sis 46 domaine des Cèdres - 69390 VERNAISON
non comparante, ni représentée

Citée par remise à domicile par acte de commissaire de justice en date du 10 Février 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 24/06/2025
Date de la mise en délibéré : 24/06/2025

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (ci-après " SCI ") AVC IMMOBILIER 1 est propriétaire du lot n°40 dans l'immeuble sis 24 rue Pasteur à LYON (69007).

Le 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires des 24 rue Pasteur et 14 rue d'Aguesseau à LYON (69007) représenté par son syndic a délivré une sommation de payer à la “ SCI ” AVC IMMOBILIER 1 portant sur la somme principale de 896,19 euros au titre des charges de copropriété.

Par correspondance du 2 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires des 24 rue Pasteur et 14 rue d'Aguesseau à LYON (69007) représenté par son syndic a invité la “ SCI ” AVC IMMOBILIER 1 à organiser une procédure de règlement amiable du différend.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires des 24 rue Pasteur et 14 rue d'Aguesseau à LYON (69007) représenté par son syndic la SARL TESSERIM a fait assigner la SCI AVC IMMOBILIER 1 devant le juge du pôle de la proximité près le tribunal judiciaire de LYON afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes suivantes :
- 1.148,15 euros au titre des charges échues et impayées (premier trimestre de l'exercice 2025 inclus), outre actualisation au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 30 septembre 2024,
- 450 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues,
- 300 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier,
- 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de la sommation de payer, de l'hypothèque légale, des frais accessoires, frais de procédure et divers.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 juin 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires des 24 rue Pasteur et 14 rue d'Aguesseau à LYON (69007), représenté par son syndic est représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, maintenant ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande en paiement pour les provisions échues à la somme de 1.692,46 euros.

Le syndicat des copropriétaires expose que malgré plusieurs relances, la SCI AVC IMMOBILIER 1 n'a pas payé ses charges de copropriété en vertu des procès-verbaux d'assemblées générales lors desquelles le budget a été approuvé. En outre, des frais ont dû être exposés pour le recouvrement et le syndicat a subi un préjudice du fait du retard dans le recouvrement des appels de fonds privant la copropriété de sommes nécessaires à l'entretien de l'immeuble.

Assignée selon un procès-verbal remis à domicile, la SCI AVC IMMOBILIER 1 n'a pas comparu.

Sur quoi l'affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision par sa mise à disposition au greffe, prorogé à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
En l'espèce, et compte tenu de la nature et du montant des demandes, le présent jugement est rendu par défaut et en dernier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues

Aux termes de l'article 10, dans sa version applicable au litige, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou à la date fixée par l'assemblée générale.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic verse aux débats les pièces suivantes :
- Un relevé de matrice cadastrale du 15 novembre 2024 attestant que la SCI AVC IMMOBILIER 1 est propriétaire du lot n°40 de l'immeuble sis 24 rue Pasteur à LYON (69007),
- Le contrat de syndic donné par le syndicat des copropriétaires à la société TESSERIM par acte sous seing privé du 20 septembre 2023,
- Les procès-verbaux d'assemblée générale des 6 septembre 2022, 20 septembre 2023 et 17 octobre 2024 approuvant les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 (exercice du 1er janvier au 31 décembre de chaque année), et les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025,
- Les appels de fonds adressés à la SCI AVC IMMOBILIER 1 du 1er janvier 2022 au 1er avril 2025 (deuxième trimestre de l'exercice 2025 inclus),
- Une répartition des charges individuelle pour les exercices 2022 et 2023,
- Un relevé général des dépenses de la copropriété pour les exercices 2022 et 2023,
- Un relevé de compte individuel récapitulatif des appels de fonds et des paiements arrêté au 1er avril 2025 faisant état d'un solde débiteur de 1.692,46 euros (deuxième trimestre de l'exercice 2025 inclus),
- Une sommation de payer du 30 septembre 2024 portant sur la somme principale de 896,19 euros.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic rapporte suffisamment la preuve du principe de sa créance.

Concernant son montant et au vu du décompte produit faisait état d'un solde débiteur de 1.692,46 euros, il convient de déduire les frais portés au débit du compte sous les mentions " mise en demeure " (deux fois 30 euros) et " honoraires procédure huissier " (360 euros), lesquels seront examinés ci-après. Ainsi, déduction faite des frais divers, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic rapporte suffisamment la preuve du principe et du montant de sa créance qui est fixée à la somme de 1.272,46 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2025 au titre des charges de copropriété échues et impayées à cette date deuxième trimestre de l'exercice 2025 inclus terme du 1er trimestre 2025 inclus

Par conséquent, la SCI AVC IMMOBILIER 1 est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 1.272,46 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 30 septembre 2024 sur la somme de 896,19 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à l'article 1231-6 du code civil.

Sur le paiement des frais

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 450 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance " prestations variables du syndicat des copropriétaires et imputables au seul copropriétaire concerné " sans pour autant justifier d'un décompte des sommes réclamées.

Ainsi, force est de constater le syndicat de copropriétaire n'apportant aucun élément permettant d'en déterminer l'origine et d'en vérifier le montant seuls les frais d'huissier relatifs à l'assignation et les frais afférents l'organisation d'une procédure de règlement amiable du différend obligatoire au vu du montant du litige étant retenus mais ils sont inclus dans les dépens.

Par ailleurs, à supposer qu'il s'agit des frais portés au débit du compte de copropriétaire sous les mentions " mise en demeure " et " honoraires procédure huissier " et, à supposer qu'ils correspondent à la tarification prévue au contrat de syndic, force est de constater que l'article précité ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en œuvre d'une procédure judiciaire ou la saisine d'un huissier de justice. Au demeurant, le contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire et il n'est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. "

Selon l'article 1231-6 du code civil, " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. "

En particulier, l'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l'espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.

Il est constant que, faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire non zélé, ces sommes devront être réglées par l'ensemble des copropriétaires diligents et respectueux de leurs obligations.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic démontre, comme en attestent les décomptes versés aux débats, que la SCI AVC IMMOBILIER 1 n'a pas payé régulièrement ses charges de copropriété sur une période allant du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 (décompte du 20 juin 2025), de sorte que la situation financière de la copropriété a nécessairement été fragilisée par son comportement grevant le budget et désorganisant la trésorerie. Par ailleurs, le syndicat demandeur démontre la récurrence des manquements de la défenderesse en produisant un précédent jugement en date du 2 décembre 2021 condamnant la SCI AVC IMMOBILIER 1 pour les mêmes motifs.

Par conséquent, la SCI AVC IMMOBILIER 1 est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic la somme de 300 euros au titre du préjudice subi.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SCI AVC IMMOBILIER 1, partie succombante, est condamnée aux dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer du 30 septembre 2024, le coût de l'assignation et les frais d'organisation d'une procédure amiable du règlement du différend.

Il n'y a pas lieu d'inclure le coût d'une éventuelle hypothèque légale du syndic, le demandeur ne justifiant aucunement de la réalisation d'une telle diligence.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L'équité commande d'indemniser le syndicat des copropriétaires demandeur des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit prévue par l'article 514 du code de procédure civile pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS