TJ 30007, 22 juin 2026, RG 26/00034

MINUTE N° : 26/126
DU : 22 juin 2026
JUGEMENT : réputé contradictoire et en premier ressort
DOSSIER : N° RG 26/00034 - N° Portalis DBXZ-W-B7K-CYSL / 01ère Chambre civile
AFFAIRE : [Z] C/ S.A.S. TOTEM FRANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU VINGT DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Claire SARODE, Présidente, siégeant en qualité de juge unique qui a signé le jugement avec la greffière, Madame Céline ABRIAL,

SANS DÉBATS - CIRCUIT COURT

JUGEMENT rendu publiquement,

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [Z]
né le 14 juin 1964 à PARIS 15 (75)
de nationalité française
demeurant 341 Chemin du Fesquet - 30940 SAINT ANDRÉ DE VALBORGNE

représenté par Maître Raphaël LEZER de la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocat au barreau de NÎMES,

DÉFENDEUR :

S.A.S. TOTEM FRANCE
siège social : Immeuble Orange Gardens - 44 Avenue de la République - 92320 CHATILLON
immatriculée au RCS de Créteil sous le n° 833 460 918, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

défaillante

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat en date du 26 juin 2013, Monsieur [Y] [Z] a donné à bail à la société ORANGE FRANCE un terrain cadastré section B n°1892 et sis Adrech du Serre de Valliqu, à SAINT-ANDRE-DE-VALBORGNE (30940).

Le 01er décembre 2021, Monsieur [Y] [Z] a été informé de ce que le contrat de bail précité avait été cédé à la SAS TOTEM FRANCE.

Par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 05 septembre 2025, Monsieur [Y] [Z] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la SAS TOTEM FRANCE de lui payer, sous trente jours, la somme de 6.684,39 euros en paiement des loyers impayés au titre des années 2024 et 2025.

C’est ainsi que, par exploit en date du 08 janvier 2026, Monsieur [Y] [Z] a assigné la SAS TOTEM FRANCE (RCS CRETEIL n°833 460 918) devant le tribunal judiciaire d’ALES.

Aux termes de cette assignation à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de cette partie conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, Monsieur [Y] [Z] demande au tribunal de :
CONSTATER la résiliation du contrat de bail unissant Monsieur [Y] [Z] et la société TOTEM FRANCE aux torts exclusifs de cette dernière ; CONDAMNER la SAS TOTEM FRANCE à lui porter et payer la somme de 8.037,16 euros au titre des loyers impayés depuis le mois de janvier 2024, somme à parfaire au jour du jugement ;CONDAMNER la SAS TOTEM FRANCE à lui porter et payer une indemnité d’un montant de 3.000 euros en réparation de son préjudice de ne pouvoir percevoir les loyers escomptés jusqu’en janvier 2031 compte tenu du renouvellement du bail le 01er janvier 2025 ;CONDAMNER la SAS TOTEM FRANCE à lui porter et payer la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER la SAS TOTEM FRANCE aux entiers dépens ;DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à venir ;
Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 1728 2° du code civil, Monsieur [Y] [Z] affirme que la SAS TOTEM FRANCE n’a pas procédé à la résiliation du bail selon la procédure imposée par le contrat.
Il conteste ainsi avoir reçu la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 décembre 2022 par lequel la société affirme avoir procédé à la résiliation du bail en invoquant une « raison technique impérative » prévu par la clause XIV du contrat, et ce sans, selon lui, caractériser ladite raison technique impérative. De sorte que la SAS TOTEM FRANCE reste, selon lui, redevable des loyers impayés depuis janvier 2024, soit la somme de 8.037,16 euros, somme à parfaire au jour du jugement.
Il sollicite également la résolution du contrat de bail en application de l’article XIV dudit contrat pour non-paiement des loyers en dépit des mises en demeure qu’il affirme avoir effectuées.
Il sollicite enfin la condamnation, de la SAS TOTEM FRANCE à lui payer la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice découlant du fait de ne pas pouvoir percevoir les loyers escomptés jusqu’en janvier 2031 puisque selon lui le contrat s’est effectivement renouvelé pour une durée de six ans à compter du 01er janvier 2025.

Bien qu'ayant été régulièrement assignée à étude par exploit en date du 08 janvier 2026, la SAS TOTEM FRANCE n'a pas constitué avocat de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire.

Conformément à l’article 778 du code de procédure civile et en l’absence de constitution des défendeurs, la procédure a été orientée en circuit court par ordonnance du juge de la mise en état en date du 05 mai 2026. La clôture de la mise en état a ainsi été fixée au 22 mai 2026 (date limite pour déposer le dossier de plaidoirie), la présente décision a été mise en délibéré au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile : « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la résolution du contrat de bail par la SAS TOTEM FRANCE
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par Monsieur [Y] [Z] que la société ORANGE SA a, le 01er novembre 2021, cédé le contrat de bail en date du 26 juin 2013 par lequel elle était devenue locataire du terrain appartenant au demandeur. Si ledit contrat de cession n’est pas produit, la cession ressort de deux pièces :
Le courrier en date du 01er décembre 2021 par lequel la société TOTEM notifie à Monsieur [Y] [Z] le transfert de son contrat le liant à ORANGE SA (pièce n°3) ;Le courrier en date du 19 décembre 2022 (pièce n°5) ayant pour objet la « résiliation du bail en date du 26 juin 2013 » dans lequel la société TOTEM affirme « Ce bail a par ailleurs été cédé à la société TOTEM le 01/11/2021 ».
S’agissant de la résolution du bail par la SAS TOTEM FRANCE, elle ressort de la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 décembre 2022 précité (pièce n°5) par laquelle la SAS TOTEM FRANCE informe [Y] [Z] de sa volonté de résilier le bail du 26 juin 2013 en se fondant sur l’article XIV « RESILIATION » dudit contrat et en invoquant des raisons techniques impératives.

L’examen de cette clause du contrat (pièce n°2, page 7/16), permet de confirmer qu’elle autorise le preneur à bail à résilier le contrat « pour toute raison technique impérative (notamment, en cas de modification de l’architecture de son réseau), résilier à tout moment le présent bail, moyennant un préavis de six mois, adressé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ».

Monsieur [Y] [Z] soutient n’avoir jamais été destinataire de la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 décembre 2022 précité (pièce n°5). Il affirme avoir eu connaissance de son existence quand, courant février 2024, s’étonnant de n’avoir pas été réglé par la société TOTEM FRANCE du montant du loyer pour l’année en cours, il a appris que cette lettre recommandée avec accusé de réception lui avait été envoyée. Cette affirmation ressort en effet des échanges de courriels entre lui et monsieur [E] [J], responsable Relations Territoriales SO chez TOTEM FRANCE (pièce n°6) :
Le 06 février 2024, Monsieur [J] écrit : « Bonjour Monsieur [Z],
Comme échangé tout à l’heure par téléphone, je me permets de vous envoyer le courrier de résiliation de votre bail ainsi que l’AR ».
Le lendemain, Monsieur [Z] répond : « Bonjour Monsieur,
Je vous remercie de m’avoir fait parvenir les documents de résiliation et l’AR. En revanche, comme je vous l’ai signifié par téléphone, je n’ai jamais reçu ce courrier et comme vous pouvez le remarquer, l’AR en atteste car ni mon nom ni ma signature, ne la date de distribution n’apparaissent sur le document (…) ».
Le 03 mars 2024, Monsieur [J] répond : « Bonjour Monsieur [Z],
Je me permets de vous envoyer ce jour un justificatif plus pertinent que le dernier concernant votre courrier de résiliation. Le courrier a bien été distribué le 02/02/2023 ». Ce courriel est accompagné d’une sorte de capture d’écran parfaitement illisible. De ce courriel, il ressort que le représentant de la SAS TOTEM admet lui-même que son premier justificatif – à savoir l’AR communiqué dans son courriel du 06 février 2024 - manquait de « pertinence ».

Il est constant que les lettres recommandées avec accusé de réception permettent à l’expéditeur d’un courrier, d’obtenir une preuve de réception – l’avis de réception – signé par le destinataire. Cet avis précise la date d’expédition de la missive permettant ainsi également à l’expéditeur d’obtenir la preuve de l’envoie de son courrier. En l’absence du destinataire à son domicile, un avis de passage lui est laissé mentionnant le lieu où il peut, dans un délai de 15 jours, récupérer sa lettre recommandée. Passé ce délai, le courrier est renvoyé à l’expéditeur avec une des mentions expliquant la raison du renvoi, telle que, par exemple : « pli avisé non réclamé ».

Monsieur [Y] [Z] verse aux débats le courrier accompagné d’un bordereau d’accusé de réception qui lui ont été communiqués par la société TOTEM. L’examen de cette lettre et surtout de son bordereau (pièce n°5), ne permet pas de s’assurer que ladite lettre recommandée avec accusé de réception a effectivement été envoyée à son destinataire. En effet, aucune date ne figure sur le bordereau à côté de la mention « présenté, avisé le : …. », laquelle permet justement de s’assurer que le facteur a bien présenté ou avisé le destinataire de l’existence de ce courrier.

Par ailleurs, il y a lieu de constater l’absence de la société TOTEM FRANCE à la présente instance, qui, si elle avait constitué avocat, aurait pu produire la preuve de ce que sa résiliation du contrat du 26 juin 2013 avait été faite en respectant les prescriptions de l’article XIV dudit contrat en versant, par exemple, copie de l’avis de réception qu’elle prétend avoir eu lieu le 02 février 2023. Elle aurait aussi pu expliciter les raisons techniques à l’orgine de cette demande.

Par conséquent, il y a lieu de dire que la résiliation du contrat par la société TOTEM FRANCE n’a pas été réalisée selon la procédure prescrite par le contrat et n’a donc produit aucun effet. Il convient donc de dire que, conformément à son article XIII « DUREE » qui précise : « le présent bail est consenti pour une durée de 12 ans, qui prendra effet à compter de la date du 01er janvier 2013. Il sera renouvelé de plein droit par périodes de 6 ans, sauf dénonciation par l’une des parties, par lettre recommandée avec accusé de réception, 24 mois avant la date d’expiration de la période en cours », le bail de 2013 a été reconduit tacitement à l’issue de la période de 12 ans prévue au contrat, soit le 01er janvier 2025.

Sur la demande de résolution du contrat de bail par le demandeur
A titre liminaire, le tribunal rappelle que, selon l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ».

Or, en l’espèce, il y a lieu de constater que le demandeur sollicite du tribunal qu’il constate la résiliation du contrat de bail du 26 juin 2013. Dans le corps de son assignation, il fonde cette demande en visant le contrat de bail et son article XVI « résiliation du contrat ».

Ainsi, aucune demande tendant à voir « prononcer la résiliation » n’est formulée.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1o D'user de la chose louée (L. no 2014-873 du 4 août 2014, art. 26) « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2o De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, Monsieur [Y] [Z] affirme n’avoir pas été réglé du loyer mis à la charge de la société TOTEM FRANCE aux termes du contrat de bail en date du 26 juin 2013 et ce depuis le 01er janvier 2024.

La lecture dudit contrat permet d’affirmer que celui-ci stipulait :
Aux termes de son article XV - LOYER : « le présent bail est accepté moyennant un loyer annuel de trois mille deux cents euros nets et toutes charges incluses qui prendra effet à la date du 01er janvier 2013. De convention expresse entre les parties, le loyer sera augmenté annuellement de 2%. Cette révision interviendra de plein droit chaque année à la date anniversaire de la signature du bail sur la base des loyers de l’année précédente. Il est payable à terme à échoir à chaque date anniversaire du présent bail ». Aux termes de son article XIV – RESILIATION : « En cas de non-exécution, par l’une des parties, de ses obligations au présent bail, l’autre partie pourra, après mise en demeure par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet pendant un mois à compter de sa présentation, résilier le plein droit le présent bail par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de résiliation pour les motifs visés au présent article, le preneur ne sera redevable que du loyer en cours, sans autre indemnisation ».
Le contrat impose donc, en cas d’inexécution contractuelle et pour obtenir la résiliation l’envoi de deux lettres recommandées avec accusé de réception :
L’une, dite de mise en demeure visant à solliciter du débiteur de l’obligation le respect des termes du contrat.L’autre, pouvant être envoyée à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure, notifiant au cocontractant débiteur, la résiliation de plein droit du contrat.
Monsieur [Y] [Z] verse aux débats plusieurs courriers envoyés à la SAS TOTEM FRANCE :
Un courrier en date du 30 avril 2024 par lequel il affirme n’avoir jamais été destinataire de la lettre recommandée avec accusé de réception de résiliation en date du 19 décembre 2022 (pièce n°7). Ce courrier, par lequel il sollicite de la SAS TOTEM FRANCE le respect des termes du contrat du 26 juin 2013 et donc le paiement des loyers, ne peut être considéré comme le courrier de mise en demeure puisque dépourvue de bordereau d’accusé de réception ;Deux courriers en date du 26 février 2025 puis du 24 mars 2025 (pièce n°8) qui, envoyés par la société GAN ASSURANCES, assurance protection juridique de Monsieur [Y] [Z], mettent cause puis en demeure la SAS TOTEM FRANCE d’apporter les preuves suffisantes de la résiliation voulue par elle, ou de respecter ses obligations contractuelles. Là encore, ces courriers, dépourvu de bordereau d’accusé réception, ne peuvent être considéré comme les courriers de mise en demeure exigés par le contrat ;Une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 05 septembre 2025, par laquelle le conseil de Monsieur [Y] [Z] : Constate que la sortie des lieux de la SAS TOTEM FRANCE s’est faite de façon irrégulière, Constate en conséquence la poursuite et donc la reconduction du bail locatif jusqu’au 01er janvier 2031 ; Sollicite le paiement de la somme de 6.684,39 euros en paiement des loyer impayés. Fais référence au délai de 30 jours prévu par le contrat. Ce courrier est accompagné d’un bordereau « recommandé avis de réception » qui porte un tampon mentionnant « livraison du 08 septembre 2025 GROUPE ALTEREOS ». Il ne porte aucune signature. Par ailleurs aucune case n’est renseignée (cochée) qui aurait permis de savoir si le « GROUPE ALTEREOS », dont le lien avec la SAS TOTEM FRANCE ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats, se présente comme le « Le destinataire » ou « Le mandataire » de la SAS TOTEM FRANCE.
De sorte qu’il n’est pas possible, à la lecture de ce bordereau, de s’assurer que la SAS TOTEM FRANCE a bien été destinataire du courrier de mise en demeure visant à solliciter du débiteur l’obligation de respecter des termes du contrat.
Par ailleurs, la seconde lettre recommandée avec accusé de réception imposée par le contrat et visant à notifier sa résiliation au débiteur n’est pas versé aux débats par Monsieur [Y] [Z].

Par conséquent, ce dernier sera débouté de sa demande visant à ce que soit « constatée » la résiliation du contrat de bail l’unissant à la société TOTEM France aux torts exclusifs de cette dernière.

3. Sur les demandes indemnitaires

Au titre des loyers impayés
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1728 du même code, « le preneur est tenu de deux obligations principales :
1o D'user de la chose louée (L. no 2014-873 du 4 août 2014, art. 26) « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2o De payer le prix du bail aux termes convenus ».

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des courriers versés aux débats par Monsieur [Y] [Z] que celui-ci n’a eu de cesse de dire que le préavis donné par la SAS TOTEM FRANCE n’avait pas été fait selon les modalités prévus par le contrat si bien que celui-ci n’avait pas pris fin et qu’il avait même été reconduit tacitement jusqu’au 01er janvier 2031 et, se faisant, de réclamer les sommes dues au titre du loyer à compter du 01er janvier 2024.

Cette mise en demeure de payer ressort clairement des échanges par courriels envoyés par Monsieur [Y] [Z] à la SAS TOTEM FRANCE courant février 2024 (pièces n°4 et 6) – échanges auxquels Monsieur [E] [J] participe-, du courrier en date du 30 avril 2024 envoyé par [Y] [Z] (pièce n°7), des deux courriers envoyés par GAN ASSURANCES à la défenderesse (pièce n°8), du courrier du cabinet LOBIER et Associés, avocats de Monsieur [Y] [Z] (pièce n°9), cette dernière pièce étant particulièrement précise sur le décompte de la somme due fixé à 6 684,39 euros au jour de la missive soit au 5 septembre 2025. Il convient par ailleurs de noter que ce dernier courrier, qui a lui seul porte interpellation suffisante tant il est détaillé et circonstancié, a été adressé au « 132 avenue Stalingrad 94800 VILLEJUIF », adresse désignée comme celle du siège social de la SAS TOTEM FRANCE sur le courrier du 19 décembre 2022 dont elle est signataire.

Par conséquent, et compte tenu de ce que, tant la résiliation du contrat par la SAS TOTEM FRANCE que celle sollicitée par Monsieur [Y] [Z] au visa du contrat ne sont admise, et que dès lors le contrat poursuit ses effets, il y aura lieu de condamner la SAS TOTEM FRANCE à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 8.037,16 euros au titre des loyers impayés en 2024 et 2025.

En réparation de son préjudice économique
Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En l’espèce, Monsieur [Y] [Z] affirme que sa demande indemnitaire découle du fait « de ne pas pouvoir percevoir les loyers escomptés jusqu’en 2031 ». Cependant, dès lors que le contrat en date du 26 juin 2013 poursuit ses effets, la SAS TOTEM FRANCE reste redevable du loyer annuel jusqu’au 01er janvier 2031, à moins que l’une ou l’autre des parties ne résilie le bail. En pareil cas, Monsieur [Y] [Z] retrouverait la liberté de relouer son bien à un tiers.

Par conséquent, et faute, à ce stade, de perte de gain, Monsieur [Y] [Z] sera débouté de sa demande indemnitaire.

4. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS TOTEM FRANCE, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS TOTEM FRANCE, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamnée à verser à Monsieur [Y] [Z], la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS