TJ 75056, 25 juin 2026, RG 25/05704

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expédition exécutoire à:
-Me Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL
Copie certifiée conforme à :
-Me Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/05704
N° Portalis 352J-W-B7J-C7YSQ

N° MINUTE :

Assignation du :
07 Mai 2025

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet BELLEROCHE, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0442

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [D]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Madame [C] [O]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non-représentés

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/05704 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7YSQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [B] [D] et Madame [C] [O] sont propriétaires des lots de copropriété n° 21 et 94 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3].
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les a fait mettre en demeure de payer des arriérés de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 07 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris (75016) représenté par son syndic en exercice la SAS BELLEROCHE a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [B] [D] et Madame [C] [O] pour l’audience du 12 février 2026 afin d’obtenir notamment leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

-7.083,33 euros au titre des charges impayées arrêtés au 25 avril 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mars 2025 ;

-3.000,00 euros au titre de dommages et intérêts ;

-2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 03 octobre 2025 et aux défendeurs le 13 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1 alinéa 1er ; 14-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Vu l’article 1231-6 du code civil,

Il est demandé au tribunal judiciaire de Paris de :

-Condamner solidairement M. [D] et Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la somme de 9.214,81 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mars 2025 ;

- Condamner solidairement M. [D] et Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la somme de 3.000,00 € en réparation du préjudice subi ;

- Condamner solidairement M. [D] et Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner solidairement M. [D] et Mme [O] aux entiers dépens. »

Cités suivant les formalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [B] [D] et Madame [C] [O] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 février 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 16 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [B] [D] et Madame [C] [O] sont propriétaires des lots n° 21 et 94 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

la mise en demeure datée du 18 mars 2025 ;
les procès-verbaux des assemblées générales des 18 avril 2019, 24 novembre 2020, 16 décembre 2021, 15 décembre 2022, 13 novembre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2029 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défendeurs ;
l’état récapitulatif détaillé de la créance pour la période du 24 novembre 2020 au 1er octobre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 9.214,81 euros.
Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Monsieur [B] [D] et Madame [C] [O] est débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 8.015,67 euros pour la période du 24 novembre 2020 au 1er octobre 2025 (appel provisionnel et appel fonds travaux ALUR du 4ème trimestre 2025 inclus).

Monsieur [B] [D] et Madame [C] [O] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en qualité de copropriétaires seront condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Au regard de la mise en demeure en date du 18 mars 2025 adressée aux défendeurs et de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts légaux, ceux-ci seront dus à compter du 19 mars 2025 sur la somme de 6.259,59 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la solidarité
En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété susceptible le cas échéant, de justifier sa demande de condamnation solidaire qui sera dès lors écartée.

Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :
les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;
les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.199,14 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

- frais de rappel pour 6,00 euros en date du 12/05/2021 ;
- frais de rappel pour 6,00 euros en date du 28/02/2022 ;
- frais de lettre recommandé pour 14,40 euros en date du 17/11/2022 ;
- frais de lettre de mise en demeure pour 92,00 euros en date du 03/02/2023 ;
- frais de mise en demeure pour 152,46 euros en date du 24/03/2023 ;
- frais de mise en demeure pour 172,92 euros en date du 02/05/2023 ;
- frais de rappel pour 8,50 euros en date du 24/07/2023 ;
- honoraire mise en demeure pour 152,46 € en date du 17/10/2024 ;
- frais de lettre recommandée pour 18,40 euros en date du 25/11/2024 ;
- frais de lettre de mise en demeure pour 92,00 euros en date du 26/02/2025 ;
- frais de transmission dossier avocat pour 484,00 euros en date du 08/05/2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure en date du 24 mars 2023 adressée dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965 mais il ne verse aux débats aucun contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale permettant de vérifier le montant des prestations contractuellement prévues dont la réalité n’est dès lors pas justifiée.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande d’indemnisation au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution réitérée par les défendeurs de leurs obligations.
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement de Monsieur [B] [D] et Madame [C] [G] a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.
Faute de démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que les défendeurs ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [D] et Madame [C] [O] seront condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,