TJ 75056, 25 juin 2026, RG 24/06142

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
C. exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 24/06142
N° Portalis 352J-W-B7I-C422N

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :
21 Mars 2024

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ABM
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #W0002

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0483

Décision du 25 Juin 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 24/06142 - N° Portalis 352J-W-B7I-C422N

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 23 Mars 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2020, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH a donné à bail commercial en renouvellement à la SARL ABM, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] dans le [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2019 avec échéance au 31 mars 2028, et ce, moyennant un loyer annuel initial en principal de 23.012,88 euros.

La destination est la suivante : « Achat, vente, d’articles manufacturés de négoce et plus particulièrement Prêt-à-Porter hommes, femmes et enfants, lingerie, maroquinerie, chaussures. »

Par procès-verbal du 13 juillet 2021, la SARL ABM a fait constater un dégât des eaux survenu dans les locaux pris à bail.

Le 15 juillet 2021, à la suite de la déclaration de sinistre de la SARL ABM, un expert en assurance s’est rendu sur les lieux. Dans un rapport du 23 décembre 2021, l’expert désigné par l’assureur MACIF IDF a imputé la responsabilité au bailleur.

Par suite, des travaux réparatoires ont été diligentés du 15 janvier 2022 au 28 février 2022 par la société Bati [P].

Par courrier recommandé avec avis de réception du 11 mai 2022, le conseil de la SARL ABM a demandé à l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH de consentir un avoir sur les loyers et charges appelés au titre des 3ème et 4ème trimestres 2021 et des mois de janvier et février 2022.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 8 juin 2023, le conseil de la SARL ABM a de nouveau sollicité auprès de l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH un avoir sur les loyers et charges pour la somme de 19.560,67 euros, correspondant à la période prétendue d’inexploitation.

Par courrier du 18 août 2023, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH a mis en demeure la SARL ABM d’avoir à lui régler sous quinzaine la somme de 35.737,80 euros.

Par acte extrajudiciaire du 31 août 2023, la SARL ABM a fait délivrer une opposition à mise en demeure et sommation à l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH.

Par courrier du 8 novembre 2023, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH a pris acte de l’opposition mais a réitéré l’exigibilité des loyers et charges contestées.

Par exploit de commissaire de justice du 27 septembre 2023, la SARL ABM a fait assigner l’EPIC Paris Habitat devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins principales de convoquer les parties à une audience de règlement amiable, et subsidiairement de contester l’arriéré locatif dont le paiement est sollicité.

Par ordonnance du 21 mars 2024 le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris et renvoyé l’affaire devant la présente juridiction.

Par conclusions notifiées le 13 janvier 2025, la SARL ABM demande au tribunal judiciaire de Paris de :
- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes et y faisant droit :
- convoquer les parties à une audience de règlement amiable ;
subsidiairement :
- dire et juger qu’elle est fondée à retenir le paiement de la somme de 19.560,67 euros au titre des loyers et provisions sur charges du 3ème trimestre 2021 au mois de février 2022 ;
- déclarer l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH irrecevable et en tous les cas mal fondée en ses demandes reconventionnelles et l’en débouter ;
- condamner l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL ABM énonce :
- que le dégât des eaux a pour origine la rupture d’une descente d’eaux vannes ayant souillé les lieux et les vêtements exposés et détruit le plafond de la boutique, empêchant l’exploitation des locaux pendant sept mois, en ce qu’il était nécessaire de procéder à un assèchement des lieux, à une désinfection et à une importante remise en état ; que dès lors, elle n’est pas redevable de la somme de 19.560,67 euros, correspondant au loyers et charges courant pendant la période d’impossibilité d’exploiter les lieux ;
- qu’elle est à jour de ses loyers et charges, hormis la somme précitée, ce dont elle justifie.

Par conclusions notifiées le 20 novembre 2024, l’EPIC Paris Habitat-OPH demande au tribunal judiciaire de Paris de :
- le recevoir en ses conclusions et l’y déclarer bien fondé ;
- débouter la SARL ABM de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner la SARL ABM à lui verser la somme de 35.495,62 euros, en principal, à parfaire, et à valoir sur le décompte définitif qui sera établi au jour de la libération effective des lieux, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- ordonner la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
- rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, sur les seuls chefs de ses demandes ;
- condamner la SARL ABM à lui verser la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SARL ABM aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & associés, en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, en applications des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH énonce :
- que le preneur ne justifie aucunement avoir été dans l’impossibilité d’exploiter son commerce pendant la période considérée avant l’intervention de la société Bati [P] ; qu’à ce titre, le preneur ne verse aux débats aucun élément comptable de nature à démontrer une fermeture totale des locaux rendue nécessaire du fait d’une impossibilité d’exploiter ;
- que le preneur ne justifie pas la raison pour laquelle la société Bati [P]  n’a commencé son intervention qu’à partir du 15 janvier 2022, soit plus de six mois après le dégât des eaux ;
- qu’en ce qui la concerne, le nécessaire a été fait pour réparer l’origine du sinistre dès le 6 juillet 2022 ; qu’il revenait au preneur de faire son affaire personnelle avec son assureur afin de programmer les travaux de réparation dans les meilleurs délais.
Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 octobre 2025.
L’audience de plaidoirie s’est tenue le 23 mars 2026.
La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIVATION

Sur l’audience de règlement amiable
Aux termes de l’article 1532 du code de procédure civile, le juge saisi du litige ou chargé de l'instruction de l'affaire peut, à la demande de l'une des parties ou d'office après avoir recueilli leur avis, décider qu'elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire. Elle ne dessaisit pas le juge. La décision de convocation interrompt le délai de péremption de l'instance jusqu'à, s'il y a lieu, la dernière audience devant le juge chargé de l'audience de règlement amiable. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables devant le conseil de prud'hommes.
En l’espèce, dans la mesure où cette procédure nécessite le recueil préalable de l’avis des parties et ne peut être diligentée par le juge saisi du fond, il aurait été opportun que la SARL ABM, intéressée par une audience de règlement amiable, adresse ladite demande au juge de la mise en état. En l’état, à ce stade avancée de la procédure, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Sur l’exigibilité des loyers et provisions sur charges du 3ème trimestre 2021 au mois de février 2022
Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Il résulte du 1° de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.
Il est admis que le juge autorise le preneur à suspendre le paiement des loyers lorsqu'il est privé, par la faute du bailleur, de la jouissance de la chose conformément à sa destination.

En l’espèce, après un dégât des eaux survenu dans les locaux pris à bail, il ressort du procès-verbal du 13 juillet 2021 ce qui suit :
- dans la surface de vente, ainsi que dans la réserve, le faux plafond a été dégradé à plusieurs endroits, les luminaires ont été en partie descellés ce qui les rend pour partie hors service ;
- des morceaux de faux plafond ainsi que des matières fécales et urines jonchent le sol ainsi que la marchandise et la caisse enregistreuse ;
- le démodulateur de la caméra de surveillance a été altéré suite au dégât des eaux de sorte qu’elle ne fonctionne plus.

Il ressort du rapport du 23 décembre 2021 que l’expert désigné par l’assureur MACIF IDF a estimé que la cause du dégât des eaux est liée à l’engorgement de la descente des eaux vannes de l’immeuble ayant entraîné un refoulement dans les étages puis des écoulements dans la boutique au rez-de-chaussée exploitée par le preneur. L’expert de l’assureur en impute la responsabilité au bailleur. Il évalue le préjudice total à la somme de 49.223,90 euros, dont 34.388,90 euros pour les dommages aux marchandises et 13.035 euros pour les dommages aux agencements locatifs, et 1.800 euros pour le remplacement de l’alarme.

Il ressort de l’attestation de la société Bati [P] que celle-ci a procédé aux travaux réparatoires du 15 janvier 2022 au 28 février 2022.

Il ressort de l’ensemble de ce qui précède que le bailleur est à l’origine du préjudice causé au preneur, celui-ci étant matérialisé par une perte significative de marchandises, une perte de faux plafond, des luminaires en partie hors d’usage, la présence d’urine et de matières fécales dans les lieux et la neutralisation de l’alarme de surveillance.

Le préjudice dont le bailleur est à l’origine a rendu une exploitation conforme à la destination impossible en raison de l’impossibilité d’accueillir de la clientèle dans des conditions aussi dégradées et de vendre des marchandises souillées par de la matière fécale et des urines jusqu’à la mise en œuvre de travaux réparatoires nécessaires à la reprise d’une exploitation normale, la désinfestation des lieux et la reconstitution normale des stocks.

L’ensemble de ces éléments corroborent avec suffisance l’impossibilité d’exploiter pendant la période du 15 juillet 2021, date du constat du dégât des eaux, et le 28 février 2022, date de fin des travaux réparatoires, le preneur n’ayant pas manqué de diligence dans la mise en œuvre desdits travaux, puisque ceux-ci ont été initiés dans un délai raisonnable à compter de la fin des opérations d’expertise de son assureur nécessaires pour son indemnisation, soit moins d’un mois après, ledit rapport ayant été remis la veille du réveillon de Noël.

En conséquence, il y a lieu d’accueillir l’exception d’inexécution invoquée par le preneur et de le dispenser du paiement des loyers et provision pour la période considérée, soit une dispense de paiement de la somme de 19.560,67 euros pour la période courant du 3ème trimestre 2021 au mois de février 2022.

Sur la demande de paiement du bailleur

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Le bailleur produit un décompte locatif arrêté au 30 septembre 2024 laissant apparaître un solde en sa faveur de 35.495,62 euros.

Le preneur produit une quittance à la date du 20 décembre 2024 dont il ressort qu’il était alors redevable de la somme de 19.560,67 euros. Or comme précédemment indiqué cette somme n’est pas exigible.

Décision du 25 Juin 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 24/06142 - N° Portalis 352J-W-B7I-C422N

En conséquence de ce qui précède, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH sera débouté de sa demande en paiement pour une dette locative arrêtée au 20 décembre 2024.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de ce texte, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH sera condamné aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH sera condamné à payer à la SARL ABM la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS