TJ 75056, 25 juin 2026, RG 24/00680

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
C. exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 24/00680
N° Portalis 352J-W-B7H-C3PL6

N° MINUTE : 3

réputé contradictoire

Assignation du :
12 Janvier 2024

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. BONNE NOUVELLE SAINT-PHILIPPE DE CLERY
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Matthieu JESSEL de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0158

DÉFENDERESSE

S.A.S. CITE
[Adresse 2]
[Localité 3]

défaillante

Décision du 25 Juin 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 24/00680 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PL6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 23 Mars 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2021, la SCI Bonne Nouvelle-Saint-Philippe [E] a donné à bail dérogatoire à la SAS Cité des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2] à Paris dans le 2ème arrondissement, pour une durée de trois ans, à compter du 3 janvier 2022, moyennant un loyer annuel initial de 16.800 euros hors charges.

La destination est la suivante : " [Localité 4] DE COIFFURE BARBIER ".

Par acte extrajudiciaire du 18 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la preneuse un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause une dette locative de 19.112 euros en principal, selon décompte locatif arrêté au 16 octobre 2023.

Par acte du 12 janvier 2024, la société Bonne Nouvelle-Saint-Philippe [E] a fait assigner la société [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Paris en acquisition de la clause résolutoire et en paiement des loyers, charges, accessoires et indemnité d'occupation.

Par ordonnance du 1er avril 2025, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation et désigné en qualité de médiateur Me [M] [K].

Par ordonnance du 18 septembre 2025, le juge de la mise en état, saisi de conclusions de désistement, a déclaré parfait le désistement d'instance et d'action relativement au litige qui oppose la SCI Bonne Nouvelle-Saint-Philippe [E] au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], constaté l'extinction de l'instance et le dessaisissement du tribunal à leur égard, et dit que la présente instance se poursuit entre la SCI Bonne Nouvelle-Saint-Philippe [E] et la SAS [Adresse 3].

Aux termes de son assignation du 12 janvier 2024 et compte tenu de son désistement d'instance et d'action à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la SCI Bonne Nouvelle-Saint-Philippe [E] demande au tribunal de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- constater que le bail a pris fin le 18 novembre 2023,
- ordonner l'expulsion de la SAS [Adresse 3] et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l'assistance de la force publique, s'il y a lieu,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par le tribunal ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
- condamner la SAS Cité à lui régler les sommes suivantes :
o 18 622 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtée au 20 novembre 2023,
o 1 862,24 euros en application de la clause pénale,
o une indemnité mensuelle d'occupation fixée au double du loyer courant indexé, et majorée des charges exigibles en vertu du bail, à compter du 1er décembre 2023 et ce jusqu'à la libération des lieux loués matérialisée non seulement par la remise des clés mais également et surtout par le déménagement complet des effets personnels appartenant à la SAS [Adresse 3],
- dire que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre de dommages et intérêts,
- condamner la partie succombant à l'instance à lui verser une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens qui comprendront, notamment, le coût du commandement du 18 octobre 2023 et celui de la présente assignation,
- rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire à titre provisoire en application de la loi.

Au soutien de ses demandes, la SCI Bonne Nouvelle-Saint-Philippe [E] énonce :
- que depuis la prise d'effet du bail, la SAS [Adresse 3] ne règle que les provisions sur charges, le loyer n'étant pas payé au motif que les travaux de ravalement initiés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] l'empêcheraient d'exploiter les lieux donnés à bail en raison de la présence d'échafaudages devant la boutique ;
- que, par exploit du 18 octobre 2023, elle a, au visa de la clause résolutoire insérée au bail, fait commandement à la SAS Cité d'avoir à lui régler la somme de 19.112 euros arrêtée au 16 octobre 2023 ;
- que la SAS [Adresse 3] n'a pas apuré les causes du commandement dans le délai d'un mois qui lui était imparti au visa de la clause résolutoire, les règlements intervenus étant insuffisants ;
- que la SAS Cité ne dispose d'aucun fondement juridique pour retenir le paiement des loyers, la situation dont elle se plaint n'étant aucunement imputable à son bailleur ;
- que le bail stipule une clause pénale prévoyant une pénalité égale à 10 % des sommes dues ;
- que le bail stipule en outre une indemnité d'occupation égale au double du montant du dernier loyer ;
- que le bail prévoit enfin la conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation, à titre d'indemnisation forfaitaire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 octobre 2025.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 23 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

La société [Adresse 3], défenderesse, n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive.

En l'espèce, le bail unissant les parties stipule que la locataire est redevable d'un loyer annuel d'un montant de 16.800 euros par an en principal, payable en quatre termes égaux et d'avance, le premier jour ouvrable de janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, bien que la bailleresse indique tolérer un paiement mensuel. Il stipule en outre que la bailleresse " consent à titre exceptionnel au Preneur une franchise correspondant à UN MOIS de loyer hors charges, compte-tenu des travaux d'aménagement qui doivent être réalisés par le Preneur, cette franchise de loyer s'imputant sur la première échéance de loyer, les charges restant pouf leur part et néanmoins dues ". Le bail prévoit enfin que " Le Preneur s'engage à payer, en sus du loyer principal et des taxes correspondantes, la totalité des charges afférentes à l'immeuble, travaux, à l'exception des grosses réparations limitativement énumérées à l'article 606 du Code Civil ".

Le bail contient par ailleurs, en son article XII, une clause résolutoire ainsi rédigée : "À défaut par le Preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du Bail ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer, partiellement ou en totalité, ou encore à défaut de payer les accessoires du loyer, les impôts et taxes, les charges, le montant de l'indemnité d'occupation, le coût des commandements, sommations et mises en demeure, tous arriérés, et d'une façon générale, à défaut de paiement de toutes sommes dues en application du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure d'exécuter ou après un commandement et/ou sommation de payer demeurée sans effet pendant ce délai et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause. "

Par acte extrajudiciaire du 18 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la preneuse un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause une dette locative de 19.112 euros en principal, selon décompte locatif arrêté au 16 octobre 2023.

La SCI Bonne Nouvelle-Saint-Philippe [E] produit un décompte actualisé au 20 novembre 2023 faisant état d'une dette de 18.622,40 euros, que la SAS [Adresse 3] n'a pas entendu contester.

Il ne ressort d'aucun élément du dossier que la SAS Cité a procédé au paiement de l'intégralité des sommes visées aux termes du commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance.

Le tribunal n'est saisi d'aucune exception d'inexécution, étant rappelé au demeurant que pour qu'une telle exception soit accueillie en dispense de paiement des loyers et des charges, le preneur doit démontrer une impossibilité totale d'exploiter les locaux pris à bail conformément à leur destination pour la période de dispense de paiement des loyers et des charges pour laquelle l'exception est invoquée. Or, bien que la locataire ait argué auprès du bailleur que la suspension du paiement des loyers ait été motivée par la réalisation de travaux de ravalement l'empêchant d'exploiter les locaux pris à bail, il ne résulte pas des éléments versés aux débats qu'une impossibilité totale d'exploiter soit caractérisée.

En l'absence d'apurement des causes du commandement du 18 octobre 2023 dans le délai d'un mois et d'exception d'inexécution, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 18 novembre 2023 à vingt-quatre heures.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d'expulsion formée par la SCI Bonne Nouvelle-Saint-Philippe [E] dans les termes du présent dispositif. Il y aura lieu en outre de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil.

Il est constant que l'indemnité d'occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l'occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.
L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

En l'espèce, la SAS [Adresse 3] est occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2023 et doit donc être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux.

En l'espèce, le bail unissant les parties stipule : " L'indemnité d'occupation à la charge du Preneur en cas de dans les lieux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera égale à 2 fois le montant du dernier loyer, majoré des charges et accessoires. "

Aux termes de cette clause, les parties ont évalué forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnerait lieu l'inexécution de la preneuse. Ainsi, la stipulation litigieuse, qui a notamment pour objet de faire assurer par la locataire l'exécution de ses obligations de paiement et de libération des locaux, s'analyse en une clause pénale.

Or la pénalité convenue est manifestement excessive, au vu de la disproportion entre son montant et le préjudice subi par la bailleresse du fait de l'occupation sans droit ni titre des locaux par la locataire sortante.

Il convient, dès lors, de modérer ladite pénalité en limitant l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel indexé, majoré des taxes et charges.

Par conséquent, la SAS Cité sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 19 novembre 2023, jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés, d'un montant égal au montant du loyer contractuel indexé, majoré des taxes et charges.

Sur l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur. Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal.

En l'espèce, aux termes d'un décompte actualisé au 20 novembre 2023, la société Bonne Nouvelle-Saint-Philippe [E] soutient rester créancière d'une somme de 18.622,40 euros. La dette n'a pas été actualisée depuis la clôture de l'instruction.

La SAS [Adresse 3], sur qui pèse la charge de la preuve du paiement des loyers et accessoires, ne conteste pas le montant avancé par la société Bonne Nouvelle-Saint-Philippe [E] et ne justifie pas de l'apurement de ce solde.

La SAS [Adresse 3] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances à la SCI Bonne Nouvelle-Saint-Philippe [E] la somme de 18.622,40 euros, correspondant aux loyers, taxes, charges et indemnité d'occupation arrêtés au 20 novembre 2023.

Sur la clause pénale

En vertu de l'article 1231-5 du code civil, déjà cité précédemment, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

En l'espèce, l'article XII du bail prévoit : " En cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et un mois après le premier acte d'Huissier, le Preneur devra, de plein droit, payer en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l'Huissier de Justice, 10 % du montant de la somme due pour couvrir le Bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme. Elle est considérée comme supplément et accessoire du loyer. "

En application de ces stipulations claires et précises qui ne sont pas manifestement excessives, la SCI Bonne Nouvelle-Saint-Philippe [E] est fondée à réclamer la condamnation de la SAS [Adresse 3] au paiement d'une pénalité d'un montant égal à 10 % des sommes dues, soit la somme suivante : 10 % x 18.622,40 euros = 1.862,24 euros.

En conséquence, il convient de condamner la SAS Cité au paiement de la somme de 1.862,24 euros au titre de la pénalité conventionnelle de 10 % prévue par l'article XIII du bail dérogatoire.

Sur le dépôt de garantie

En vertu de l'article 7 du bail, il est stipulé : " 7.1. Pour garantir l'ensemble des obligations lui incombant, le Preneur verse ce jour au Bailleur par chèque un dépôt de garantie représentant 3 (trois) mois de loyer, soit la somme de 4.200 € (QUATRE MILLE DEUX CENT EUROS).

7.2. Le Bailleur pourra prélever en cours de bail sur le dépôt de garantie, sans formalité, les loyers échus et non réglés ainsi que toute autre somme exigible à un titre quelconque, auquel cas le Preneur sera tenu de compléter à première demande du Bailleur le dépôt de garantie pour le maintenir toujours égal à six mois de loyer.

La compensation étant expressément prévue, le Bailleur exercera sur sommes nanties à son profit toutes les prérogatives y attachées en conformité avec les dispositions des articles 1347 et suivants du Code civil.

Il sera remboursé au Preneur concomitamment à la remise des clefs au Bailleur.

En aucun cas le Preneur ne pourra compenser les derniers termes de loyer et charges avec le dépôt de garantie. "

Le bail prévoit en outre au point 45°) de son article XVII : " 45°) En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total du dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre d'indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du Preneur ayant ou non provoqué cette résiliation. "

En l'espèce, le bail ayant été résilié par acquisition de la clause résolutoire, la SCI Bonne Nouvelle-Saint-Philippe [E] est en principe fondée à solliciter la conservation du dépôt de garantie, d'un montant de 4.200 euros, à titre de dommages et intérêts.

Cependant, au vu de la clause 45°) précitée, qui prévoit que le dépôt de garantie, en cas d'acquisition de la clause résolutoire, doit rester acquis à la bailleresse à titre d'indemnité forfaitaire sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts, il est constaté que les parties ont évalué forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnerait lieu l'inexécution de la preneuse. Ainsi, la stipulation litigieuse, qui a notamment pour objet de faire assurer par la locataire l'exécution de ses obligations de paiement, s'analyse en une clause pénale.

Or la pénalité convenue est manifestement excessive, au vu de la disproportion entre son montant et le préjudice subi par la SCI Bonne Nouvelle-Saint-Philippe [E] du fait de la résiliation du bail, étant observé que la bailleresse a déjà obtenu, par l'octroi d'une indemnité d'occupation, une réparation du préjudice né de l'occupation sans droit ni titre des locaux par la locataire sortante, outre une indemnité au titre de la clause pénale.

Il convient, dès lors, de modérer ladite pénalité, laquelle sera réduite à la somme forfaitaire de 500 euros à titre de pénalité complémentaire.

Sur les autres demandes

La SAS [Adresse 3], succombante et occupante sans droit ni titre, sera condamnée aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 18 octobre 2023, en application de l'article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à verser à la société Bonne Nouvelle-Saint-Philippe [E] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS