TJ 75056, 25 juin 2026, RG 25/01360

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions exécutoires à:
-Me Sébastien GARNIER
-Me Stéphane DUMAINE-MARTIN
Copies certifiées conformes à :
-Me Sébastien GARNIER
-Me Stéphane DUMAINE-MARTIN
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/01360
N° Portalis 352J-W-B7J-C6TTX

N° MINUTE :

Assignation du :
07 Janvier 2025

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1473

DÉFENDEUR

Maître [T] [C] administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession d’[M] [R]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/01360 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6TTX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du19 Février 2026

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 25 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [M] [H] était propriétaire du lot de copropriété n° 8 situé au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4].

Madame [M] [H] est décédée le 30 juillet 2023.

Informé tardivement du décès de cette dernière, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l’a fait mettre en demeure de payer pour les sommes de 2.933,01 euros et 2.999.01 euros au titre des charges de copropriété, par lettres recommandées avec avis de réception datées des 30 août et 29 novembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a, par la suite, sollicité la désignation d’un administrateur provisoire à la succession de Madame [M] [H], en la personne de Maître [T] [C], dont la mission a été renouvelée par ordonnance du 5 septembre 2025 pour une durée d’un an courant à compter du 15 octobre 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris (16ème arrondissement) a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Maître [T] [C], es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Madame [M] [H], en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 octobre 2025, et au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-1 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris (16ème arrondissement) demande au tribunal de :

- Recevoir le syndicat des copropriétaires requérant en ses prétentions et l’y déclarer bien fondé,

En conséquence,
- Condamner Maître [T] [C], ès qualité, à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 4] les sommes suivantes :

* 13.190,92 € correspondant aux charges échues et arrêtées au 1er octobre 2025,
* 818,00 € correspondant au montant des frais nécessaires que le syndicat a été successivement contraint d’exposer pour recouvrer les sommes qui lui étaient dues,
* 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

Enfin,
- Condamner Maître [T] [C], ès qualité, à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 4] la somme de 1.000 € correspondant à la provision versée par le syndicat et à valoir sur ses frais et honoraires d’intervention en exécution de l’ordonnance sur requête rendue le 15 octobre 2024,

- Condamner Maître [T] [C], ès qualité, à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 4] la somme de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que de l'article 1343-5 du code civil, Maître [T] [C], es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Madame [M] [H], demande au tribunal de :

- Donner acte à Maître [T] [C] ès qualités de ce qu’il s’en rapporte à justice sur le mérite de la demande du syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] à [Localité 5] sur la fixation de sa créance en principal à hauteur d’une somme de 13.190,92 euros au titre des charges échues et arrêtées au 1er octobre 2025,

- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts, de remboursement de frais,

- Accorder à Maître [T] [C] ès qualités un report du paiement de la dette sur une durée de 12 mois à compter du prononcé du jugement à intervenir,

- Réduire à de plus justes proportions l’indemnité de procédure réclamé par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 5] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 19 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, puis prorogée au 25 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/01360 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6TTX

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [M] [H] était propriétaire du lot de copropriété n° 8 situé au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2022, 22 juin 2023, 5 mars 2024 et 3 mars 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2025 montrant une dette de 13.190,92 euros.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [M] [H], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 13.190,92 euros.

Maître [T] [C] ne conteste pas le montant de cette dette.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 13.190,92 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 818 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance comprenant :

* les frais de mise en demande du 30 août 2023 pour un montant de 66 euros,
* les frais de mise en demande du 29 novembre 2023 pour un montant de 66 euros,
* les frais de constitution du dossier avocat pour un montant de 348 euros,
* les frais de suivi de contentieux pour un montant de 338 euros.

Le syndicat des copropriétaires verse au débat les contrats de syndic pour les périodes du 04/03/2024 au 30/06/2025 et du 04/03/2025 au 30/06/2026 mais ne produit pas le contrat de syndic pour la période couvrant l’année 2023 (date des mises en demeure).

Il s'évince donc de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure pour un montant de 132 euros (2 x 66 euros) qu'il dit avoir exposés les 30 août et 29 novembre 2023.

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.

Les demandes formées au titre des frais de constitution du dossier avocat pour un montant de 348 euros et des frais de suivi de contentieux pour un montant de 338 euros seront donc rejetées.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par le défendeur de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Madame [M] [R] a manqué à son obligation de paiement de sa quote-part de charges seulement un an avant son décès – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 1er juillet 2022.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Madame [M] [R] a agi, avant son décès, de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Enfin, le délai inévitablement nécessaire pour solder la créance de charges après le décès de la copropriétaire n’est nullement imputable à Maître [T] [C], dont la résistance abusive n’est pas même alléguée.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 1.000 euros versée par le syndicat demandeur à valoir sur les frais et honoraires de l’administrateur provisoire, Maître [T] [C], es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Madame [M] [R], en application de l’ordonnance du 15 octobre 2024.

Il ressort de ladite ordonnance que « cette provision ainsi que les frais consécutifs et notamment les provisions complémentaires qui seraient ordonnées seront employés en frais privilégiés payés de sorte qu’il soit procédé à leur règlement par prélèvement sur l’actif successoral disponible, et le cas échange autorise le syndicat requérant, si celui-ci devait faire l’avance de tout ou partie de ces frais et honoraires, à en obtenir le remboursement par prélèvement sur ledit actif et sur simple présentation de la quittance correspondante ».

L’ordonnance du 15 octobre 2024 a ainsi prévu le recouvrement de cette provision de 1.000 euros. Dès lors que le syndicat des copropriétaires peut recouvrer cette somme en application de ladite ordonnance, sa demande dans le cadre de la présente procédure n’a pas lieu d’être et il en sera débouté.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Maître [T] [C], es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Madame [M] [R], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Maître [T] [C], es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Madame [M] [R], sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,