TJ 75056, 25 juin 2026, RG 25/03015

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expédition exécutoire à:
-Maître [L] [X]
Copie certifiée conforme à :
-Maître [L] [X]
délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/03015
N° Portalis 352J-W-B7J-C7FAO

N° MINUTE :

Assignation du :
06 Mars 2025

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, LE CABINET SAINT [Localité 2], S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDERESSE

S.C. SOFIPRIME
[Adresse 3]
[Localité 4]

non-représentée

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/03015 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FAO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Février 2026

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 25 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

La société SOFIPRIME est propriétaire des lots de copropriété n° 4 et 20 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 21 octobre 2024 et remise au destinataire le 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la société SOFIPRIME de payer la somme de 11.564,94 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à Paris (6ème arrondissement) a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la société SOFIPRIME en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

Condamner la société SOFIPRIME à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 9.844,17 € correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 1er janvier 2025,
Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/03015 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FAO

Dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal à compter du 21 octobre 2024,

Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamner la société SOFIPRIME à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 168 euros au titre des frais engagés, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamner la société SOFIPRIME à régler au syndicat des copropriétaires exposant une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

Condamner la société SOFIPRIME à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société SOFIPRIME aux entiers dépens,

Maintenir l’exécution provisoire.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte à personne habilitée), la société SOFIPRIME n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 19 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, puis prorogée au 25 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que La société SOFIPRIME est propriétaire des lots de copropriété n° 4 et 20 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 7 septembre 2022, 27 septembre 2023, 23 avril 2024 et 6 février 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours de ces assemblées générales ;

- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société SOFIPRIME, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 9.988,17 euros.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires produit également au débat un nouveau décompte de créance actualisé au 28 juillet 2025 laissant apparaître les versements par la société SOFIPRIME suivants :
- le 19 mars 2025, la somme de 9.514,38 euros,

- le 24 juin 2025, la somme de 1. 453,73 euros,

- les 14 et 25 juillet 2025, les sommes de 1.242,22 euros et 1.453,73 euros.

Le compte du copropriétaire défendeur est donc créditeur de la somme de 869,11 euros au 28 juillet 2025.

Dans ces conditions, la demande de paiement du syndicat des copropriétaires est devenue sans objet.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

***

En l'espèce, les versements effectués par la société SOFIPRIME couvre également les frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’y a donc plus lieu de statuer sur cette demande qui est également devenue sans objet.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la société SOFIPRIME de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la société défenderesse a manqué, de manière régulière mais pas nécessairement constante, à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la société SOFIPRIME a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Le fait que cette société soit un professionnel et loue ses biens ne permet pas à lui seul de caractériser une mauvaise foi de sa part.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il convient de relever que le paiement de l’arriéré des charges est intervenu postérieurement à la délivrance de l’assignation. Dans ces conditions, la société SOFIPRIME sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la société SOFIPRIME sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,