TJ 75056, 25 juin 2026, RG 25/04106

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expédition exécutoire à:
-Maître [B] [X]
Copie certifiée conforme à :
-Maître [B] [X]
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/04106
N° Portalis 352J-W-B7J-C7NDI

N° MINUTE :

Assignation du :
27 Mars 2025

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [J]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Madame [T] [J]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représentés

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/04106 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7NDI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [C] [J] et Madame [T] [J] sont propriétaires des lots n° 1, 3, 4, 5 et 28 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 25 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les a fait mettre en demeure de payer des arriérés de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris (75012) a fait assigner Monsieur [C] [J] et Madame [T] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 11 décembre 2025 afin de les voir condamner au paiement des sommes de 15.295,53 au titre des charges de copropriété échues et arrêtées au 21 mars 2025, 768,00 euros au titre des frais de recouvrement de créance, de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts et de celle de 2.202,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions aux fins d’actualisation n°1 notifiées par voie électronique le 09 décembre 2025 et signifiées aux défendeurs le 8 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu l’article 44 du Code de procédure civile,
Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/04106 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7NDI

Vu les articles 1343-2, 1256 et 1240 du Code Civil,
Vu les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 699 et 700 du CPC,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé à la Juridiction de céans de :

RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYABONNEFOI IMMOBILIER, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [T] [J], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, la somme totale de 8 961.61 euros, correspondant à :

• 8 109.61 euros à titre principal, charges arrêtées au 2 décembre 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 852.00 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [T] [J], à payer SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BONNEFOI
IMMOBILIER, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [T] [J], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, la somme totale de 2.652 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [T] [J], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation. »

Aux termes de conclusions aux fins d’actualisation n°2 notifiées par voie électronique le 13 février 2026 et signifiées aux défendeurs le 26 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu l’article 44 du Code de procédure civile,
Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Vu les articles 1343-2, 1256 et 1240 du Code Civil,
Vu les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 699 et 700 du CPC,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé à la Juridiction de céans de :

RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYABONNEFOI IMMOBILIER, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [T] [J], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, la somme totale de 10 276.48 euros, correspondant à :

• 9.250.48 euros à titre principal, charges arrêtées au 20 janvier 2026 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 1.026,00 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [T] [J], à payer SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [T] [J], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, la somme totale de 3.102 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [T] [J], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation. »

Cités suivant les formalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [C] [J] et Madame [T] [J] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 février 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 16 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [C] [J] et Madame [T] [J] sont propriétaire des lots de copropriété n° 1, 3, 4, 5 et 28 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

-les mises en demeure en date des 25 juillet 2023 et 31 octobre 2024 ;

- un extrait du règlement de copropriété ;

-les procès-verbaux des assemblées générales des 13 décembre 2021, 16 février 2023, 04 mars 2024, 18 mars 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 (01/10/2020 au 30/09/2021) à 2024 (01/10/2023 au 30/09/2024), fixé les budgets prévisionnels des années 2022 (01/10/2022 au 30/09/2023) à 2026 (01/10/2025 au 30/09/2026) et voté la réalisation de divers travaux ;

- les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défendeurs ;

- un décompte de créance arrêté au 20 janvier 2026 faisant état d’un solde débiteur de 11.826,54 euros ;

- les contrats de syndic pour les périodes du 04 mars 2024 au 31 mars 2025 et du 18 mars 2025 au 30 mars 2026.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Monsieur [C] [J] et Madame [T] [J], hors frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 9.250,48 euros arrêtée au 20 janvier 2026 pour la période du 30 septembre 2022 au 1er juillet 2026 (appels provisionnels du 2ème trimestre 2026 inclus).

Les défendeurs ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en qualité de copropriétaires seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

En application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d'application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Compte tenu de la demande du syndicat des copropriétaires et de l’absence de production de l’accusé réception de la mise en demeure adressée aux défendeurs le 25 juillet 2023 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, la somme de 9.250,48 euros portera intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025.

2. Sur la solidarité

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

S’agissant de la condamnation solidaire des défendeurs, le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité entre copropriétaires indivis par la production d’un extrait du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] qui en son article 80 la prévoit expressément en ces termes :

« Les obligations de chaque co-propriétaires sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentant d’un co-propriétaire.

Dans le cas ou un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs co-propriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l’entier paiement de n’importe lequel des co-propriétaires indivis ».

En conséquence, Monsieur [C] [J] et Madame [T] [J] seront condamnés solidairement à s’acquitter du montant des condamnations prononcées à leur encontre.

3. Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :
les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.026,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

- suivi contentieux en date du 11/04/2024 à hauteur de 168 euros ;
- frais suivi contentieux avocat du 15/06/2024 à hauteur de 168 euros ;
- frais suivi contentieux avocat du 08/01/2025 à hauteur de 168 euros ;
- frais suivi contentieux avocat du 18/03/2025 à hauteur de 174 euros ;
- frais suivi contentieux avocat du 17/07/2025 à hauteur de 174 euros ;
- frais suivi contentieux avocat du 18/12/2025 à hauteur de 174 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une mise en demeure adressée aux défendeurs dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 15 novembre 2024 et ce conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 et verse aux débats les contrats de syndic pour les périodes du 05 mars 2024 au 31 mars 2025 et du 18 mars 2025 au 30 mars 2026.

Les frais engagés avant cette date ne peuvent donc lui être alloués sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est en outre pas démontré que les honoraires de « suivi contentieux avocat » dont il est réclamé le paiement traduiraient des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de bases du syndic au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n°67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n°2015-342 du 26 mars 2015) ces frais faisant partie des frais d’administration courantes répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

4. Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à hauteur 3.000,00 euros, l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les défendeurs de leurs obligations dans le paiement des appels de charges.
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement de Monsieur [C] [J] et de Madame [T] [J] a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.
Faute de démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que les défendeurs ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera la date de l’assignation soit le 27 mars 2025 pour les charges impayées.

6. Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [J] et Madame [T] [J] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,