TJ 75056, 25 juin 2026, RG 25/04791

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions exécutoires à:
-Maître Anne GUALTIEROTTI
-Maître Thomas LEMARIÉ
Copies certifiées conformes à :
-Maître Anne GUALTIEROTTI
-Maître [S] [L]
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/04791
N° Portalis 352J-W-B7J-C7NGC

N° MINUTE :

Assignation du :
09 Avril 2025

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société MYRABO, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0051

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Thomas LEMARIÉ de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0241

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/04791 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7NGC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [W] [Q] est propriétaire des lots de copropriété n° 0001 (local), 0101 (local), 0134 (parking), 0233 (parking), 0234 (parking), 0235 (parking), 0306 (parking), 0307 (parking), 0308 (parking), 0401 (local), 0402 (local) d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 05 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer des arriérés de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer un commandement de payer les charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice signifié le 09 avril 2025, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75011) a fait assigner Monsieur [W] [Q] devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 12 décembre 2025 afin de le voir condamner au paiement des sommes de 54.157,50 euros au titre des charges de copropriété et frais échus arrêtés au 18 mars 2025, de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts et de celle de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions aux fins d’actualisation notifiées par voie électronique le 07 novembre 2025 et signifiées au défendeur le 20 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil,

Il est demandé au Tribunal de :

-Condamner Monsieur [W] [Q] au paiement de la somme totale de 68.322,84 € en principal et frais, comptes arrêtés au 30 novembre 2025 avec intérêts légaux (article 1236-1 du code civil) sur la somme de 54.157,50 euros à compter du 06 novembre 2024, date du commandement de payer et pour le surplus à compter de la présente assignation

- Condamner Monsieur [W] [Q] au paiement de la somme de 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

-Condamner Monsieur [W] [Q] au paiement de la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Condamner Monsieur [W] [Q] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par la SCP DPG Avocats, société constituée conformément à l’article 699 du CPC. »

Cité suivant les formalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [W] [Q] a constitué avocat mais n’a pas conclu. Il sera ainsi statué par jugement contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 février 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 16 avril 2026.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [W] [Q] est propriétaire des lots de copropriété n° n° 0001, 0101, 0134, 0233, 0234, 0235, 0306, 0307, 0308, 0401, 0402 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

-la mise en demeure en date du 31 juillet 2024 ;
-le commandement de payer en date du 06 novembre 2024 :
-les procès-verbaux des assemblées générales des 26 octobre 2023, 17 octobre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance arrêté au 30 septembre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 68.380, 57 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [W] [Q], hors frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 67.753,26 euros pour la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2025 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 3ème trimestre 2025 inclus).

Le défendeur ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

En application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d'application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Au regard de la demande du syndicat des copropriétaires et du commandement de payer en date du 06 novembre 2024, les intérêts légaux seront dus à compter du 07 novembre 2024 sur la somme de 53.834,02 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;
les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 569,58 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

- frais de mise en demeure du 31/07/2024 à hauteur de 42,00 euros ;

- MYRABO – Transmission dossier huissier du 30/10/2024 à hauteur de 120,00 euros ;

- commandement de payer du 18/11/2024 à hauteur de 323,58 euros ;

- frais de mise en demeure du 29/01/2025 à hauteur de 45,00 euros ;

- frais de relance avant contentieux du 14/02/2025 à hauteur de 39,00 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une mise en demeure adressée à la défenderesse dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 05 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Toutefois, il ne verse pas aux débats le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale pour la période du 31 juillet 2024 au 30 septembre 2025 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer les montants contractuellement prévus pour les prestations dont il est demandé le paiement.

Seule la somme de 323,48 euros (commandement de payer) sera en conséquence allouée au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à hauteur 2.500,00 euros, l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de la résistance abusive et inacceptable de Monsieur [W] [Q] à s’acquitter de ses obligations.

Il ressort des pièces communiquées que Monsieur [W] [Q] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte de charges étant chroniquement débiteur depuis 2023, ce qui entraine nécessairement un préjudice pour la copropriété.

Par ailleurs, l’importance du quantum des sommes dues par Monsieur [W] [Q] crée inévitablement des tensions sur la trésorerie du syndicat des copropriétaires et contraint ce dernier à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur.

En outre l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt de paiements ou encore sur sa situation personnelle ne permettent pas de considérer Monsieur [W] [Q] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [W] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé.

4. Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [Q] sera condamné aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à la SCP DPG, société d’avocats qui en a fait la demande, de recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,