TJ 75056, 25 juin 2026, RG 25/03513

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expédition exécutoire à:
-Me Claude RYCHTER
Copie certifiée conforme à :
-Me Claude RYCHTER
délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/03513
N° Portalis 352J-W-B7J-C7EPM

N° MINUTE :

Assignation du :
06 Mars 2025

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], SAS FONCIA [Localité 1] EST
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0357

DÉFENDERESSE

S.C.I. NATIONALE
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique,
assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/03513 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7EPM

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Février 2026

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 25 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Nationale est propriétaire des lots de copropriété n° 21 et 58 d'un immeuble situé au [Adresse 4] – [Adresse 5] à Paris (13ème arrondissement).

Se plaignant d’impayés de charges de copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] – [Adresse 5] à Paris 13ème a, par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la société Nationale en paiement d’arriérés de charges de copropriété pour un montant de 36.175,45 €, outre les sommes de 264 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1.000 € à titre de dommages et intérêts et 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] – [Adresse 5] à Paris 13ème, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, demande au tribunal de :

Condamner la SCI NATIONALE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] – [Adresse 5] à Paris 13ème, représenté par son syndic :
* la somme de 6.093,84 € avec intérêts à compter du 9 janvier 2025, date de la dernière mise en demeure sur la somme de 25.526,20 € et en tout cas, avec intérêts à compter du 6 mars 2025, date de signification de l’assignation,
* la somme de 264 € de frais au titre de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,
* la somme de 1.000 € de dommages et intérêts,
* une indemnité de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* les dépens,

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement.
Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée à personne morale, la SCI Nationale n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 19 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, puis prorogée au 25 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’une attestation de propriété que la SCI Nationale est propriétaire des lots de copropriété n° 21 et 58 d'un immeuble situé au [Adresse 6] à Paris (13ème arrondissement).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 2 février 2022, 17 mai 2023, 2 mai 2024 et 22 mai 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur.

Le syndicat des copropriétaires, aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, sollicite le paiement de la somme de 6.093,84 € et établi dans le corps de ses conclusions un décompte actualisé au 1er octobre 2025 pour ce montant.

Il ressort des appels de fonds ainsi que des situations de compte produits qu’au 1er janvier 2025, la SCI Nationale était débitrice de la somme de 25.260,63 €. Les 7 et 18 mars 2025, la société défenderesse a procédé au paiement des sommes de 13.468,37 € et 15.924,12 € ce qui a eu pour conséquence de ramener son compte en crédit à hauteur de la somme de 4.065,86 €.

Les mêmes documents indiquent qu’au 1er octobre 2025, la SCI Nationale est à nouveau débitrice de la somme de 8.476,72 €. Ce montant s’explique en raison du non-paiement des appels de fonds pur les 3ème et 4ème trimestre 2025 ainsi qu’en raison de l’imputation d’honoraires d’avocat et de commissaire de justice (pour les montants de 2.400 euros, 1.440 euros et 160,93 euros).

Or, le syndicat des copropriétaires ne donne aucune explication ni aucun justificatif pour l’imputation de ces sommes sur le compte de la SCI Nationale. Il n’explique pas davantage la différence entre le solde débiteur résultant du décompte actualisé produit dans ses écritures et le solde débiteur apparaissant sur les appels de fonds produits.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 6.093,84 € telle que sollicitée dans ses dernières écritures et sera donc débouté de sa demande.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 264 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance en indiquant que les mises en demeure ont été facturées selon les tarifs du contrat de syndic.

Outre le fait que le demandeur a été débouté de sa demande principale en paiement des arriérés des charges de copropriété, il ne produit pas au débat son contrat de syndic et ne justifie donc pas des frais engagés.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI Nationale de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, il apparaît que la SCI Nationale a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2023.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI Nationale a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera débouté de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,