TJ 75056, 25 juin 2026, RG 23/00690

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expédition exécutoire à:
-Maître Philippe JEAN-PIMOR
-Me Daniel REIN
Copie certifiée conforme à :
-Maître [H] [C]
-Me Daniel REIN
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/00690
N° Portalis 352J-W-B7G-CYMNG

N° MINUTE :

Assignation du :
23 Décembre 2022

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société LE TERROIR, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Philippe JEAN-PIMOR de la SELARL SELARL JEAN-PIMOR ET PION, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0017

DÉFENDERESSE

S.A.S. ELYSEES LMP INVEST
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0408

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 23/00690 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYMNG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Février 2026

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 25 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

La société ELYSEES LMP INVEST est propriétaire des lots de copropriété n° 66, 116, 131, 139, 158, 133, 135 et 157 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4].

Elle est également propriétaire des lots de copropriété n° 22 et 141 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 4].

Par lettres recommandées avec avis de réception datée desc18 mai et 7 septembre 2021, suivie d’un commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 22 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la société ELYSEES LMP INVEST de payer la somme de 12.121,58 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à Paris à Paris (2ème arrondissement) a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la société ELYSEES LMP INVEST en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Par ordonnance en date du 6 juin 2024, la juge de la mise en état a :

- déclaré irrecevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 8] tendant à condamner la société Elysées LMP Invest à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

- débouté la société Elysées LMP Invest de sa demande tendant à déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 8] tendant à « Constater les troubles anormaux de voisinage commis par la société Elysées LMP Invest au détriment du syndicat des copropriétaires ».

La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 mars 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 6 novembre 2025.

Par ordonnance en date du 6 novembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 19 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 octobre 2025, et au visa des articles 8, 9 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à Paris à Paris (2ème arrondissement) demande au tribunal de :

Débouter la société ELYSEES LMP INVEST de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société ELYSEES LMP INVEST à payer au SYNDICAT DESCOPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société LE TERROIR, les sommes de :

- 17.039,09 euros, à titre principal, au titre des charges arriérées arrêtées au 15 octobre 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 18 mai 2021, date de la mise en demeure, au titre de ses charges impayées,

- 457,53 euros au titre des frais de recouvrement,

En conséquence,

Condamner la société ELYSEES LMP INVEST à payer au SYNDICAT DESCOPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société LE TERROIR, la somme de 15.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice par lui subi, pour résistance fautive et abusive,

La condamner à payer au SYNDICAT DESCOPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société LE TERROIR, la somme de 4.000,00 euros titre des frais non compris dans les dépens sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dire qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir au visa de l’article 514 du code de procédure civile,

Condamner le même aux entiers dépens, comportant les honoraires de sommation de payer de Maître [B], huissier de justice, du 16 novembre 2021 de 174,46 euros, dont distraction au profit de la SELARL Philippe JEAN-PIMOR, Avocat aux offres de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, et au visa de l’article L. 111-8 du code des voies d’exécution, alinéa 2, et de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la société ELYSEES LMP INVEST demande au tribunal de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] – [Adresse 9] représenté par son syndic la société LE TERROIR, de l’intégralité de ses demandes,

Condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser la somme de 1 920.95 euros perçue en trop,

Le condamner au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Le condamner au paiement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispenser la défenderesse de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations mises à la charge du syndicat,

Faire injonction au syndicat des copropriétaires de, dans les 10 jours de la décision à intervenir, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, établir un compte de copropriétaire de la concluante, dont auront état supprimées les sommes indues, en conformité avec les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 19 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, prorogé au 25 juin 2026 date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et une fiche d’immeuble que la société ELYSSES LMP INVEST est propriétaire des lots de copropriété n° 66, 116, 131, 139, 158, 133, 135 et 157 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4] et des lots de copropriété n° 22 et 141 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 20 octobre 2020, 24 novembre 2021, 28 juin 2022, 15 mai 2023, 22 avril 2024, 3 juin 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2025 pour la période du 1er décembre 20202 au 15 octobre 2025 laissant apparaître un compte débiteur à hauteur de la somme de 17.037,09 euros, en ce compris les frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant total de 477,53 €.

La société ELYSEES LMP INVEST conteste devoir payer les charges suivantes :

- 03/03/21 SONETEX DEB ENCOMBRANT : 514 € 80
- 09/07/21 [B] CONSTAT WE 29 au 30 mai 2020 : 4800 €
- 07/09/21 Frais de mise en demeure : 40 € 14
- 20/10/21 REMISE DOSSIER HUISSIER : 146 € 40
- 22/12/21 SOMMATIONS DE PAYER : 174 € 46
- 31/12/21 ETAT DES LIEUX HUISSIER : 480 €
- 31/12/21 SDC C/STE 21 INVEST 01/21 : 1800 €
- 31/12/21 SDC C/STE 21 INVEST 06/21 : 1800 €
- 31/12/21 ASTREINTE NUIT 19/02/20 : 1449 € 20
- 31/12/21 PV CONSTAT 01/21 : 429 € 20
- 17/05/22 REMISE DOSSIER AVOCAT : 250 € 85
- 08/06/22 PIMOR MISE EN DEMEURE : 204 €
- 20/10/22 PIMOR ASSIGNATION : 1709 €
- 03/01/23 [B] ASSIGNATION TJ : 75 € 72
- 05/10/2023 Frais d’avocat (Me PIMOR) : 720 €
- 05/10/2023 Frais d’avocat (Me PIMOR) : 780 €
- 09/01/2024 Engorgement bac douche : 172 € 70
- 04/04/2024 Frais d’avocat (Me PIMOR) : 300 €
- 10/10/2024 Frais d’avocat (Me PIMOR) : 600 €

Soit la somme totale de 16.446,57 €.

Aux termes de l’article L. 111-8, alinéa 2, du code des voies d’exécution, « les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire ».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

Il ressort de ces articles que, les honoraires d’avocats, les constats d’huissiers, les états des lieux, ou les frais d’une entreprise de débarras d’encombrants ne font pas partie des frais qui, légalement, peuvent être portés sur le compte d’un seul copropriétaire. Seuls les frais relatifs au recouvrement d’une créance justifiée peuvent éventuellement être portés au compte du copropriétaire défaillant.

Il ressort de la lecture des dernières conclusions du demandeur que le syndicat des copropriétaires impute ces frais à la société défenderesse, en raison d’une prétendue responsabilité de celle-ci du fait de troubles anormaux de voisinage qui auraient nécessité pour le syndicat demandeur d’engager les frais d’huissiers et d’avocats ci-dessus énumérés.

Or, la responsabilité de la société ELYSEES LMP INVEST, alléguée par le syndicat des copropriétaires et contestée par la défenderesse, n’a été constatée par aucun jugement. Ainsi, ces frais sont relatifs à un litige, qui oppose la société défenderesse au syndicat des copropriétaires, pour lequel aucune procédure n’a été engagée et aucun jugement reconnaissant une éventuelle responsabilité de la société défenderesse n’a été rendu.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires expose aux termes de ses écritures, sur le fondement des article 9 et 10 du règlement de copropriété relatifs à la responsabilité d’un copropriétaire pour des troubles anormaux du voisinage, que « si par extraordinaire, le tribunal devait considérer que ces sommes contestées par la société ELYSEES LMP INVEST ne pouvaient être appelées sur son compte de copropriétaire, le syndicat des copropriétaires concluant entend qu’elles soient intégralement prises en charge par la défenderesse qui a, de manière patente, violé les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble et celles de la loi du 10 juillet 1965 ».

Or, il convient de rappeler les termes de l’ordonnance du juge de la mise en état du 6 juin 2024, « il n'est pas contesté que l'assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires avait pour objet une demande en paiement d'arriéré de charges de copropriété alors que la demande indemnitaire additionnelle formée dans le cadre de ses dernières conclusions au fond est fondée sur la théorie des troubles anormaux de voisinage et sur la responsabilité de la société Elysées LMP Invest.
En effet, si le syndicat des copropriétaires soutient que ses difficultés trouvent leur source dans les troubles anormaux du voisinage causés par la défenderesse, force est de constater que ces troubles ne sont pas évoqués aux termes de son assignation se bornant à réclamer le paiement de charges de copropriété impayées et de frais de recouvrement outre des dommages et intérêts pour résistance abusive », ce qui rend la demande du syndicat des copropriétaires irrecevable.

Dans ces conditions, s’il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société ELYSEES LMP INVEST est débiteur de 17.039,09 euros, il convient de déduire de cette somme celle de 16.446,57 € au titre des frais ci-dessus visés et non justifiés, outre la somme de recouvrement 40,14 euros pour la mise en demeure du 17 mai 2021. Déduction faite de ces sommes, le compte individuel de copropriétaire de la société ELYSEES LMP INVEST est débiteur de la somme de 552,38 €.

Il ressort de ces éléments qu’il n’existe pas de trop perçu par le syndicat des copropriétaires. Dès lors, la société ELYSSES LMP INVEST sera déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à ce titre, et elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 552,38 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2025.

En outre, il n’appartient pas au tribunal de faire injonction au syndicat des copropriétaires, sous astreinte, d’établir un compte de copropriétaire dont les sommes indues auront été supprimées. Il appartient au syndicat de procéder à la régularisation du compte de la société ELYSEES LMP INVEST. Dès lors, cette dernière sera déboutée de ce chef de demande.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 457,53 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance composé des sommes suivantes :

- frais de mise en demeure du 17.05.2021 : 40,14 euros
- frais de mise en demeure du 7.09.2021 : 40,14 euros
- remise du dossier chez l’huissier du 20.10.2021 : 146,40 euros
- remise du dossier chez l’avocat du 17.05.2022 : 250,85 euros.

Les clauses du contrat de syndic ne sont pas opposables en tant que telles aux copropriétaires pris individuellement, car ils ne sont pas les cocontractants du syndic. La jurisprudence considère de longue date que ce type de frais constitue des actes élémentaires d'administration de la copropriété, et qu'ils doivent être rejetés en ce qu'ils ne sont pas « procéduralement nécessaires ».

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.

De plus, il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demandeur qu'il dit avoir exposés les 17 mai et 7 septembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 - Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêt pour procédure abusive formée par la société ELYSEES LMP INVEST

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour engager la responsabilité civile délictuelle sur le fondement de la faute, le demandeur doit rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, le seul rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires, aux termes du présent jugement, ne suffit pas à caractériser un abus de droit d’ester en justice. Par ailleurs, il a été fait droit partiellement aux demandes du syndicat des copropriétaires.

En outre, la société ELYSEES LMP INVEST ne justifie pas du préjudice subi ni du quantum de sa demande d’indemnisation.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d'accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 23 décembre 2022, date de signification de l'assignation.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société ELYSEES LMP INVEST, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance. Les honoraires de commandement de payer de Maître [B], huissier de justice, du 16 novembre 2021, de 174,56 € ne sont pas inclus dans les dépens mais dans les frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, en l’espèce, le commandement de payer signifié par huissier le 16 novembre 2021 porte sur des sommes qui n’étaient pas dus par la société défenderesse. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ce chef de demande.

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 23/00690 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYMNG

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SELARL [H] [C].

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la société ELYSEES LMP INVEST sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,