TJ 75056, 25 juin 2026, RG 24/01235

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions exécutoires à:
-Maître Jean FOIRIEN
-Maître David HONORAT
Copies certifiées conformes à :
-Maître Jean FOIRIEN
-Maître David HONORAT
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01235
N° Portalis 352J-W-B7H-C3U4Q

N° MINUTE :

Assignation du :
11 Janvier 2024

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société PRIVILEGE GESTION, S.A.R.L
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Maître Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0008

DÉFENDERESSE

Madame [D] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître David HONORAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0122

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/01235 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3U4Q

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Février 2026

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 25 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [Q] veuve [U] est propriétaire des lots de copropriété n° 4, 12, 15, 22 et 23 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Madame [D] [Q] épouse [U] de payer la somme de 8.437,70 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Madame [D] [Q] veuve [U] en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Condamner Madame [D] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à [Localité 1], représenté par son syndic, la société PRIVILEGE GESTION, la somme de 49.982,11 € correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 et ce sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du code civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter du commandement du 5 décembre 2022,

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/01235 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3U4Q

Condamner Madame [D] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 2.500 € sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil,

Condamner Madame [D] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir,

Condamner Madame [D] [Q] aux entiers dépens.

Madame [D] [Q] épouse [U] a constitué avocat mais n’a pas conclu dans le cadre de la présente procédure.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 19 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, puis prorogé au 25 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure que :

- Madame [D] [Q] est propriétaire indivise de divers droits et biens immobiliers représentant les lots 4, 12, 15, 22 et 23 du descriptif de division du règlement de copropriété d’un immeuble sis [Adresse 1] pour en avoir fait l’acquisition avec son époux décédé, Monsieur [Y] [U], selon acte de vente du 17 juin 2011 ayant fait l’objet d’un rectificatif du 2 novembre 2011,

- le conseil de la défenderesse a informé le syndic de l’immeuble de la situation des biens relevant de l’immeuble du [Adresse 1] suite au décès de Monsieur [U] et de l’absence de manifestation de ses héritiers.

Le règlement de copropriété de l’immeuble intègre une clause de solidarité rédigée dans les termes suivants : « en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et responsables sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot.
En cas de démembrement de la propriété d’un lot, la même solidarité existera, sans bénéfice de discussion, pour toutes les sommes afférentes audit lot, entre les nu-propriétaires et usufruitiers comme entre les propriétaires et bénéficiaires d’un droit d’usage ou d’habitation ».

Madame [Q] est donc tenue au paiement de la totalité des charges à l’égard du syndicat des copropriétaires, ce qui n’est pas contesté en défense.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2021, 17 mars 2022, 9 mars 2023, 21 mars 2024 et 3 avril 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2025 laissant apparaître un montant débiteur de 49.982,11 euros.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [D] [Q], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 49.982,11 euros, ce qui n’est pas contesté en défense.

En conséquence, Madame [D] [Q] sera condamnée au paiement de la somme de 49.982,11 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

***

En l'espèce, aucune demande n’est formée à ce titre.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Madame [D] [Q] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Madame [D] [Q] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 1er juillet 2022.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

Il sera relevé que le syndicat des copropriétaires indique aux termes de ses dernières écritures qu’un appel de trésorerie exceptionnel a été émis le 6 mars 2024 pour 40 000 € afin de faire face aux impayés de Madame [Q]. Cependant, si la pièce n° 15 visée dans ses conclusions correspond à un appel de trésorerie de 40.000 euros, elle ne démontre pas que cet appel est en lien avec les impayés de la défenderesse.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que DEF a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

Le syndicat des copropriétaires produit la signification du commandement de payer en date du 5 décembre 2022. En application de l'article 1231-6 du code civil, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [D] [Q], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.
Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/01235 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3U4Q

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Madame [D] [Q] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,