TJ 75056, 25 juin 2026, RG 24/06235

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:
-Maître Vincent LOIR
-Maître Aurore TABORDET-MERIGOUX
Copies certifiées conformes à :
-Maître Vincent LOIR
-Maître Aurore TABORDET-MERIGOUX
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/06235
N° Portalis 352J-W-B7I-C4RTJ

N° MINUTE :

Assignation du :
07 Mai 2024

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires secondaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la sociétté [J], S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Vincent LOIR de la SELARLU VL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0874

DÉFENDERESSE

Madame [G] [P] [X] [W]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Aurore TABORDET-MERIGOUX de l’AARPI ATP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0156

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/06235 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RTJ

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Février 2026

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 25 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [W] est propriétaire des lots de copropriété n° 14 et 34 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4]. L’ensemble immobilier est composé de 4 bâtiments et les lots n° 14 et 24 sont situés dans le bâtiment A. Ce bâtiment est organisé en syndicat secondaire de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 3 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Madame [G] [W] de payer la somme de 9.932,22 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires secondaire de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris (5ème arrondissement) a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Madame [G] [W] en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025, et au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires secondaire de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris (5ème arrondissement) demande au tribunal de :

Dire le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de son syndic la société la société [J] SAS exerçant sous le nom commercial INTER IMMOBILIER recevable et bien fondé en ses demandes,

Y faisant droit,

Débouter Madame [G] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner Madame [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 2.497,46 euros au titre des charges arrêtées au 27 octobre 2025 soit appel du 4ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 28 novembre 2022 et à défaut sur l’assignation,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner Madame [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 156,80 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner Madame [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamner Madame [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [G] [W] au paiement des dépens dont distraction au profit de Maître Vincent Loir représentant la SELARLU VL avocat, associée de l’AARPI LOIR FILZI avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir qui est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, et au visa de l’article10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1353 du code civil, Madame [G] [W] demande au tribunal de :

Recevoir Madame [W] en ses écritures et les déclarer bien fondées ;

Débouter le syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner le syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] aux entiers dépens ;

Condamner le syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] à payer à Madame [W] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispenser Madame [W] de participer aux frais de défense par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 10 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, puis prorogé au 25 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2025, Madame [G] [W] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture afin de répondre aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires secondaires. Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2026, le syndicat des copropriétaires secondaire s’oppose à cette demande.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l'article 803 du Code de procédure civile, « l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ». L'ordonnance de clôture « peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal ».

En l'espèce, Madame [G] [W] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 6 novembre 2025 indiquant qu’en raison d’un dysfonctionnement du RPVA le message demandant le renvoi à une audience de mise en état envoyé le 6 novembre 2025 est parvenu tardivement au tribunal de sorte qu’elle n’a pas pu répondre aux dernières conclusions notifiées par le demandeur.

Outre le fait qu’elle ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité d’adresser au tribunal un message avant le 6 novembre 2025, et alors que les conclusions du demandeur ont été notifiées le 31 octobre 2025, Madame [G] [W] soulève une cause qui est intervenue antérieurement à l’ordonnance de clôture.

Dans ces conditions, elle ne démontre pas l’existence d’une cause grave survenue postérieurement à l’ordonnance de clôture. Sa demande de révocation sera donc rejetée.

2 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [G] [W] est propriétaire des lots de copropriété n° 14 et 34 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 juin 2019, 11 mars 2020, 24 juin 2021, 27 juin 2022, 23 mai 2023, 8 janvier 2021, 7 mai 2024 et 25 juin 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 27 octobre 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [G] [W], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 2.497,46 euros.

Madame [G] [W] soutient cependant en défense qu’elle a engagé une action en annulation des assemblées générale de 2019, 2020 et 2021 et de ce fait, la créance du syndicat des copropriétaires ne peut être ni certaine ni exigible pour ces années-là.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Si la demande d’annulation formée par la défenderesse fait l’objet d’une instance distincte, il n’est pas démontré qu’une décision de justice ait annulé les assemblées générales litigieuse.

Madame [G] [W] soutient en outre ne pas être redevable en totalité des sommes réclamées par la copropriété, et fait principalement valoir qu’il existe des erreurs comptables.

Il sera noté que le syndic de l’immeuble a procédé à la régularisation de certaines des erreurs soulevées par la défenderesse. Cette dernière conteste toutefois :

- les travaux liés au mur de refonds : le syndicat des copropriétaires justifie que l’appel de fond de janvier 2021 trouve son origine dans le vote par les copropriétaires de la résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 janvier 2021 (pièce n° 70 du demandeur).

Par ailleurs, ces travaux sont distincts de ceux votés lors de l’assemblée générale du 24 juin 2021 : les copropriétaires ont en effet voté, lors de cette assemblée générale, les travaux de renforcement du mur de refends du lot n° 22 (pièce n° 50 du demandeur).

Il est également démontré qu’en tout état de cause, le compte de ces travaux a révélé un solde créditeur à restituer aux copropriétaires d’un montant de 13.218,21 euros, ce qui a été voté lors de l’assemblée générale du 25 juin 2025 (résolution n° 5 relative à l’approbation des comptes). Les comptes ont fait l’objet d’une régularisation à la suite de l’approbation des comptes (pièce 72 du demandeur).

- les travaux sur la colonne [Localité 6]/EV : selon la défenderesse, les appels de fonds sur ces travaux ont été émis sur la base d’un budget initial d’un montant de 46.000 euros et non sur celui de 38.300 euros ce que reconnaît le syndicat des copropriétaires. Toutefois, il est justifié que ce compte travaux a été régularisé lors de l’assemblée générale du 25 juin 2025 au cours de laquelle les copropriétaires ont approuvé les comptes (résolution n° 5) et le compte travaux (résolution n° 6). Les comptes des copropriétaires ont, ensuite, fait l’objet d’une régularisation.

Les moyens soulevés en défense sont donc inopérants.

Madame [G] [W] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 2.497,46 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 27 octobre 2025 (4ème appel de fonds 2025 inclus).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 156,80 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il est justifié qu’une mise en demeure a été adressée à la défenderesse par lettre recommandée en date du 3 février 2023. Or, les frais de relance dont le remboursement est sollicité par le syndicat des copropriétaires sont antérieurs à cette date et ne constituent donc pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Madame [G] [W] de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que DEF a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d'accusé de réception permettant de démontrer la remise de la mise en demeure au destinataire, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 7 mai 2024, date de signification de l'assignation.

Par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [G] [W], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Vincent LOIR, représentant la SELARLU VL avocat, associée de l’AARPI LOIR FILZI.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Madame [G] [W] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Madame [G] [W] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de sa demande de dispense de participation aux frais de défense par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,