TJ 75056, 25 juin 2026, RG 25/03526

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre 2ème section

N° RG 25/03526
N° Portalis 352J-W-B7J-C7LVP

N° MINUTE :

Assignation du :
19 Mars 2025

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],
représenté par la société ORALIA SULLY GESTION
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Maître Fabrice DE KORODI
de la SCP AVENS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire P0286

DÉFENDERESSES

SAS MICHEL HANNEL & ASSOCIES
domiciliée à la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [V] [H]
[Adresse 3]
[Localité 2]

défaillante

SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [V] [H], ès qualité de mandataire judiciaire de la société MICHEL HANNEL & ASSOCIES
[Adresse 3]
[Localité 2]

défaillante
Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 25/03526 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7LVP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Julie KHALIL, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

* * *

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société MICHEL HANNEL &ASSOCIES était le syndic de la copropriété jusqu’au jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 11 octobre 2023 qui a désigné la société MJA (prise en la personne de Maître [V] [H]), en qualité de mandataire liquidateur de cette société, avec un report de la date de cessation des paiements au 16 février 2023.

Au cours de l’assemblée générale extraordinaire du 10 novembre 2023, les copropriétaires ont désigné la société ORALIA SULLY GESTION en qualité de nouveau syndic de la copropriété.

Au vu du solde bancaire de la copropriété reçu par le nouveau syndic, de 1.776,01 euros, le syndicat des copropriétaires a déclaré par lettre du 21 novembre 2023 sa créance à hauteur de la somme provisoire de 25.000 euros.

Par courrier en date du 7 octobre 2024, Maitre [I] [H] a rejeté la créance déclarée par la copropriété faisant valoir que « la créance n’est pas justifiée en considération du solde créditeur du compte ». Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a indiqué au liquidateur qu’il entendait maintenir sa déclaration de créance.

Le syndicat des copropriétaires a missionné un expert-comptable aux fins d’analyse des comptes de la copropriété et ce dernier a relevé, aux termes d’une attestation en date du 4 novembre 2025, que les appels de fonds pour des travaux réalisés par la société ALPAN ont été employés à hauteur de 35.822,60 euros à d’autres fins que celles pour laquelle les fonds avaient été appelés.

Par ordonnance du 19 février 2025, le juge commissaire du tribunal des activités économiques de Paris s’est déclaré incompétent pour connaître de la contestation élevée par le syndicat des copropriétaires et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir en invitant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] à saisir le tribunal judiciaire de Paris.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la SELAFA MJA, prise en la personne de Maitre [V] [H], es qualité de mandataire judiciaire et liquidateur et la société MICHEL HANNEL & ASSOCIES, afin de faire admettre la créance du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 39.986,40 € au visa de l’article L. 624-2 du code de commerce.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture aux fins d’actualiser le montant de sa créance à l’égard de la société MICHEL HANNEL & ASSOCIES.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture pour régularisation de nouvelles conclusions au fond du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2026 et signifiées au liquidateur de la société MICHEL HANNEL & ASSOCIES le 2 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] demande au tribunal de :

Vu l’article L. 624-2 du code de commerce,

Admettre la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] à hauteur de la somme de 35.822,60 €,

Condamner solidairement la SELAFA MJA et la société MICHEL HANNEL & ASSOCIES au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 mars 2026.

L’affaire, plaidée à l’audience du 16 avril 2026, a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

Motifs de la décision :

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I - Sur la demande « d’admission » de créance formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] soutient que :
- par lettre du 10 décembre 2024, le conseil de la société ALPAN a mis en demeure le nouveau syndic d’avoir à lui payer, une deuxième fois, la somme de 20.836,20 euros ; selon les pièces communiquées par ce dernier, ces travaux réalisés pour la somme de 20.836,20 euros, objet d’appels de fonds par la société MICHEL HANNEL & ASSOCIES, ont été payés par une autre copropriété ; cette dernière ayant demandé la restitution de ce paiement indu à la société ALPAN, qui y a fait droit, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] est sous le coup d’une mise en demeure d’avoir à décaisser une seconde fois la somme de 20.836,20 euros (les appels de fonds pour les travaux réalisés par la société ALPAN ayant été appelés par l’ancien syndic auprès des copropriétaires),
- dès lors, il est certain que la trésorerie du syndicat des copropriétaires n’est pas exacte sous réserve de la découverte d’autres irrégularités,
- par ailleurs, il résulte de l’analyse comptable réalisée par le syndicat des copropriétaires sur ses comptes que la société MICHEL HANNEL & ASSOCIES a détourné la somme de 35.822,60 euros,
- au cours de l’assemblée générale du 21 novembre 2025, les copropriétaires ont décidé de régler à la société ALPAN la somme de 20.836,20 euros,
- dès lors, le syndicat des copropriétaires est fondé à voir admise sa créance à hauteur de 35.822,60 euros.

***

L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment qu' « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : (...) d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Cet article dispose par ailleurs que « le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat ».

Les articles 1991 et suivants du code civil, qui définissent les obligations du mandataire envers son mandant, disposent que celui-ci « est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ». Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. Le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite de voir « admettre » sa créance à hauteur de la somme de 35.822,60 euros. Il convient de qualifier cette demande d’une demande de fixation de la créance d’un montant de 35.822,60 euros du syndicat des copropriétaires au passif de son ancien syndic, la société Hannel et associés, qui fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

Il est établi par les pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a effectué une déclaration de créance, auprès du mandataire-liquidateur de cette société, et que celle-ci a été rejetée. Il est de même établi que saisi d’une contestation quant à cette créance, le juge-commissaire du tribunal des affaires économiques de Paris s’est déclaré incompétent, en application de l’article L. 624-2 du code de commerce.

Il appartient ainsi au tribunal judiciaire de statuer sur la contestation élevée par le syndicat des copropriétaires à la suite du rejet de sa créance déclarée (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 2, 4 décembre 2024, n° 24/12048).

Le syndicat des copropriétaires a mandaté Madame [U] [R] - expert-comptable exerçant au sein de la SAS TALENZ ALTEIS inscrite à l’Ordre des experts-comptables d’Ile-de-France - afin de procéder à une analyse comptable de ses comptes. Cette analyse est versée au débat avec les pièces jointes suivantes :
- le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2019 (pièce jointe n° 1) duquel il ressort que les copropriétaires ont voté des travaux de ravalement de la courette confiés à la société ALPAN (résolutions n° 4, 5, 6 et 7),
- l’état des dépenses 2018/2019 et les annexes des comptes présentés en assemblée générale (pièce jointe n° 2) ainsi que l’état des dépenses 2019/2020 et les annexes des comptes présentés en assemblée générale (pièce jointe n° 3) desquels il ressort que la totalité des appels de fonds des travaux votés s’élevant à la somme de 118.202,74 euros ont été émis, dont le montant de 88.275 € pour la société ALPAN. Il sera également relevé que l’annexe 5 de l’état des dépenses 2019/2020 mentionne que cette somme a été payée à la société ALPAN,
- l’état récapitulatif des encaissements des copropriétaires 2019/2020 et relevés bancaires (pièce jointe n° 4) ainsi que la copie du chèque et conformation de la banque pour les virements en faveur de la société ALPAN (pièce jointe n° 7) desquels il résulte que des paiements ont été effectués au bénéfice de la société ALPAN à hauteur de la somme de 52.452,40 € au lieu des 88.275 € appelés.

Il est également joint à l’analyse comptable produite une situation des comptes copropriétaires au 30 septembre 2021 et 30 septembre 2022 (pièce jointe n° 5) et un tableau de passage ayant pour objectif de démontrer que les appels de travaux « ravalement courette » ont bien été appelés et payés (pièce jointe n° 6).

L’ensemble de ces éléments permet à Madame [U] [R] de constater que :
- d’une part, les copropriétaires ont bien réglé la totalité des appels de fonds concernant les travaux de ravalement de la courette votés lors de l’assemblée générale du 13 juin 2019,
- d’autre part, les paiements en faveur de la société ALPAN pour les travaux de ravalement courette s’élèvent à un montant total de 572.52.40 € sur la période arrêtée au 30 septembre 2023.

L’expert-comptable en conclut que « 35 822.60 € reçus par le syndic HANNEL ont été employés à d’autres fins que celle pour laquelle les fonds avaient été appelés ».

Il est démontré par les pièces produites que, cette somme de 35.822,60 € ne se retrouvant pas sur le compte bancaire du syndicat des copropriétaires, elle a été versée à des tiers non identifiés et elle a été utilisée à d’autres fins que celle pour laquelle les fonds ont été appelés à savoir les travaux de ravalement de la courette votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2019.

La responsabilité de la société Hannel et associés est par conséquent engagée envers le syndicat des copropriétaires, sur le fondement des articles 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1991 et suivants du code civil, et le préjudice subi par ce dernier sera fixé à hauteur de la somme totale de 35.822,60 euros.

II - Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La société Hannel et associés, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

Il est de principe que pour relever du traitement préférentiel prévu à l’article L.622-17 du code de commerce, une créance de dépens et de frais irrépétibles doit non seulement être postérieure au jugement d’ouverture du débiteur, mais aussi respecter les autres critères fixés par ce texte, c’est à dire être utile au déroulement de la procédure collective ou être due par le débiteur en contrepartie d’une prestation à lui fournie après le jugement d’ouverture (Com., 2 décembre 2014 n° 13-20.311 ; Cour d’appel de Montpellier, 2ème chambre civile, 12 septembre 2024, n° 23/06163 ; Cour d’appel de Nîmes, 4ème chambre commerciale, 7 mars 2025, n° 23/00402).

En conséquence, une créance de 2.500 euros sera fixée à la liquidation judiciaire de la société Hannel et associés en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles, une telle créance de frais irrépétibles n’étant pas utile au déroulement de la procédure collective de cette société ni due par elle en contrepartie d’une prestation fournie après le jugement d’ouverture (ex. : Cour d’appel de Caen, 1ère chambre civile, 2 juillet 2019, n° 18/01519).

Le tribunal fixera au passif de la procédure collective de la société Hannel et associés les dépens de la procédure, ainsi que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur de 2.500 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ainsi que de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles formées à l’encontre de la SELAFA MJA.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,