TJ 75056, 23 juin 2026, RG 26/02516

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [S] [V] veuve [J]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Gaëlle NAY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/02516 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCJES

N° MINUTE : 7

JUGEMENT
rendu le 23 juin 2026

DEMANDERESSE
S.A SOCIETE IMMOBILIERE PAPILLON, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Gaëlle NAY, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE
Madame [S] [V] veuve [J], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 juin 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 23 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02516 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCJES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 15 décembre 1986, la S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DES [Adresse 3], aux droits de laquelle vient aujourd’hui la S.A. SOCIETE IMMOBILIERE PAPILLON, a consenti un bail d’habitation à M. [M] [J] sur des locaux situés au [Adresse 4], 7ème étage, studio n° 38, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 11.400 francs hors charges.

Selon avenant du 27 janvier 2011 prenant effet le 1er février 2011, le bail a été établi aux noms de M. [M] [J] et Mme [S] [V], mariés le 22 janvier 2011.

M. [M] [J] est décédé le 3 mai 2016.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer à Mme [S] [V] veuve [J] un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer à Mme [S] [V] veuve [J] un commandement de payer la somme principale de 3 479,67 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [S] [V] veuve [J] le 24 octobre 2025.

Par assignation du 10 février 2026, la S.A. SOCIETE IMMOBILIERE PAPILLON a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 23 novembre 2025 ou du 23 décembre 2025 ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de Mme [S] [V] veuve [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-1.106,17 €, sauf à parfaire, correspondant aux arriérés de loyers, charges et accessoires dus au 26 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2025,
-une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant, charges en sus, qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter de l’assignation et jusqu’à complète libération des lieux,
-1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 11 février 2026.

Un diagnostic social et financier du 27 mars 2026 a été reçu au greffe avant l’audience.

À l'audience du 16 avril 2026, la S.A. SOCIETE IMMOBILIERE PAPILLON a maintenu l'intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette à 632,55 €, échéance d’avril 2026 incluse. Elle a ajouté que quatre enfants mineurs seraient hébergés dans le logement qui est un studio, ce qui entraînerait des problèmes de sécurité.

Mme [S] [V] veuve [J], citée à étude par acte de commissaire de justice du 10 février 2026, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I) Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

A) Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail ne comporte pas de clause résolutoire en cas de défaut de souscription d’une assurance.

Il comporte en revanche une clause résolutoire en cas de défaut du paiement du loyer ou des charges. Le commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié à la locataire le 23 octobre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3 479,67 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 décembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A. SOCIETE IMMOBILIERE PAPILLON à faire procéder à son expulsion.

Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

II) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [S] [V] veuve [J] sera condamnée à payer à la S.A. SOCIETE IMMOBILIERE PAPILLON une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

III) Sur la dette locative

Selon l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la S.A. SOCIETE IMMOBILIERE PAPILLON produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 13 avril 2026, Mme [S] [V] veuve [J] lui doit la somme de 632,55 €, soustraction faite des frais de procédure (931,57 € - 299,02 €).

Mme [S] [V] veuve [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2025, date du commandement de payer.

IV) Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [V] veuve [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 23 octobre 2025 mais pas celui du commandement d’avoir à justifier de l’assurance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A. SOCIETE IMMOBILIERE PAPILLON les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250,00 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc d'écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS