TJ 75056, 23 juin 2026, RG 26/02150

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [F] [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/02150 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCG34

N° MINUTE : 6

JUGEMENT
rendu le 23 juin 2026

DEMANDERESSE
S.A.S. IRLF, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR
Monsieur [F] [O], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 juin 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 23 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02150 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCG34

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 2007, la S.A.S. IRLF a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [O] portant sur un appartement situé au [Adresse 2], bâtiment 2, escalier 1, rez-de-chausée, appartement n° 4 et un emplacement de parking n° 220 situé au sous-sol du même immeuble, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 506,68 €.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à Mme [F] [O] un commandement de payer la somme principale de 2 392,80 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [F] [O] le 27 décembre 2023.

Par assignation du 10 février 2026, la S.A.S. IRLF a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-1.861,82 €, au titre des loyers, éventuels suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés, somme provisoirement arrêtée au 10 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation de ces intérêts,
-une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,
-800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au Préfet.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 17 février 2026.

À l'audience du 16 avril 2026, la S.A.S. IRLF, représentée par son conseil, a maintenu l'intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette à 2.425,51 € au 1er avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse. Elle a accepté les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Mme [F] [O]. Elle a précisé que la dette locative de Mme [F] [O] n’était pas constituée que d’une absence de régularisation des charges.

Mme [F] [O], comparante en personne, a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement de 12 mois et le rejet des demandes relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.
Elle a indiqué qu’elle avait effectué un virement de 500 € le matin de l’audience et déclaré que la dette n’était liée qu’à une régularisation tardive des charges par la S.A.S. IRLF (trois ans de retard). Elle a déclaré qu’elle travaillait en qualité de rédactrice juridique.

Comme elle y avait été autorisée par la juge, la S.A.S. IRLF a transmis un décompte actualisé en cours de délibéré.

MOTIVATION

I) Sur la demande principale de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

A) Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 2.392,80 € reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié à la locataire le 26 décembre 2023.

Or, d’après l'historique des versements, cette somme a bien été réglée par Mme [F] [O] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement puisqu’elle a viré une somme totale de 2.655 € entre le 3 janvier 2024 et le 22 janvier 2024 (800 € + 800 € + 830 € + 225 €).

La bailleresse ne peut donc se prévaloir des effets de la clause résolutoire et sa demande principale de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

II) Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail

A) Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Il résulte des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
La résolution met fin au contrat et prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [F] [O] a effectivement constitué une dette locative depuis plusieurs années. Toutefois, le montant de sa dette est stable et n’augmente pas. Au jour de l’audience, il a même diminué à 1.325,51 €. Depuis plus de deux ans, elle effectue des virements mensuels légèrement supérieurs au montant de son loyer courant.

Bien que le décompte actualisé de la S.A.S. IRLF soit peu détaillé, celui annexé au commandement de payer du 26 décembre 2023 permet de constater que des régularisations de charges ont eu lieu en avril 2021, juin 2022 et août 2023 quasi toujours en faveur de Mme [F] [O]. Aucune trace de régularisation de charges n’apparaît en 2024 et 2025, ce qui interroge et rend crédibles les déclarations de Mme [F] [O] quant à la régularisation tardive des charges par la S.A.S. IRLF qui serait à l’origine, du moins pour partie, de la dette locative.

Surtout, la S.A.S. IRLF était d’accord pour que les effets de la clause résolutoire soient suspendus. Cette suspension n’étant plus possible en raison du rejet de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, une résiliation judiciaire du bail irait à l’encontre des intérêts de la locataire en raison d’une demande principale mal fondée de son bailleur.

Par conséquent, la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail sera rejetée.

Les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont ainsi devenues sans objet.

III) Sur la dette locative

Selon l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la S.A.S. IRLF produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 21 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, Mme [F] [O] lui doit la somme de 1 325,51 €. Ce décompte prend bien en compte le virement de 500 € effectué par Mme [F] [O] le jour de l’audience.

Mme [F] [O] reconnaissant le principe et le montant de la dette, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2026, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera accordée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [F] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

IV) Sur la demande de délais de paiement

L’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme [F] [O] a repris le versement intégral de son loyer courant et qu’elle est en situation de régler sa dette locative puisqu’elle travaille. Le bailleur ne s’oppose en outre pas à ce que des délais de paiement lui soient accordés.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [F] [O] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

V) Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [F] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant notamment le coût de l’assignation du 10 février 2026 mais pas celui du commandement de payer, ni celui de sa notification à la CCAPEX ni celui de la notification de l’assignation au Préfet.

Par souci d’équité, la S.A.S. IRLF sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS