TJ 13055, 25 juin 2026, RG 25/07172

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGE DE L’EXECUTION

DOSSIER : N° RG 25/07172 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6S3G

Copie exécutoire délivrée le 25 Juin 2026
à Me Benjamin LAFON
Copie certifiée conforme délivrée le 25 Juin 2026
à Me Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE
Copie aux parties délivrée le 25 Juin 2026

JUGEMENT DU 25 JUIN 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,
GREFFIER : Madame FAVIER,

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 28 Mai 2026 du tribunal judiciaire de MARSEILLE, tenue par Madame DESMOULIN, Vice-Présidente, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame BONNEVILLE lors des débats et de Mme FAVIER lors de la mise à disposition,

L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

Madame [I] [M] née le 14 Octobre 1978 à [Localité 2], domiciliée chez SARL CASTELLA IMMOBILIER, [Adresse 1]

représentée par Me Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

SOCIETE VLBKM, Société par actions simplifiée au capital de 30.000 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 504 156 381, ayant son siège social [Adresse 2], prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité au dit siège,

représentée par Me Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 25 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : contradictoire et en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE :

[E] [J] née [W] et [I] [M] sont propriétaires d'un immeuble sis [Adresse 3].
La SAS VLBKJ exploite, en vertu d’un bail commercial dans un local situé [Adresse 4], une activité de restauration rapide sous le régime de la franchise.
Elle a racheté en 2016 les parts sociales de la SARL OBAMA, qui exploitait un fonds de commerce de restaurant et lui a succédé dans les deux baux commerciaux souscrits auprès de :
- Madame [L] selon acte en date du 26.05.2008, portant sur un local de 12 m² situé [Adresse 4] en rez-de-chaussée,
- la SCI DU [Adresse 5] selon acte en date du 03.01.2017, portant sur un local de 497 m² situé [Adresse 6] et dont l’entrée principale se situe [Adresse 7].
Le franchiseur lui aurait imposé la réalisation de travaux destinés à se mettre en conformité avec les standards de la marque « Burger King », selon un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée à effet du 1er novembre 2016, confié à la société BURGER KING.
La SARL OBAMA avait confié à [F] [R], Architecte DPLG au droit duquel vient la SAS CLA ARCHITECTURE, une mission de maîtrise d’œuvre complète selon contrat en date du 26 janvier 2017.
Les travaux, qui comprenaient notamment le remplacement du conduit d’extraction des fumées de cuisine situé en façade arrière du bâtiment, ont été achevés et réceptionnés le 6 juin 2017.
Par courrier du 22 février 2022, le conseil de Madame [J] mettait en demeure la Société VLBKJ de retirer tout le conduit d’extraction et de remettre en état la façade.
Par ordonnance du 14 juin 2024 le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a notamment
- rejeté la fin de non recevoir
- ordonné à la SAS VLBKJ, SAS, de faire réaliser les travaux de dépose de la structure de soutien du conduit, pour la partie arrimée à la façade de l'immeuble sis [Adresse 3], et ce dans un délai de 2 semaines à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- faute d’exécution spontanée, passé ce délai, condamné la SAS VLBKJ, SAS, au paiement d’une astreinte provisoire de 300 € par jour de retard et ce pendant 24 mois ;
- ordonné à la SAS VLBKJ, SAS, de communiquer à [E] [J] née [W] et [I] [M] les justificatifs de ces travaux et des travaux de reprise de la maçonnerie de la façade [Adresse 3] y faisant suite et ce dans un délai de 2 semaines à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- faute d’exécution spontanée, passé ce délai, condamné la SAS VLBKJ, SAS, au paiement d’une astreinte provisoire de 300 € par jour de retard et ce pendant 24 mois ;
- dit que la SAS VLBKJ, SAS, sera relevée et garantie des condamnations ci-dessus par la SAS BURGER KING CONSTRUCTION ;
- dit n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de provision et les autres demandes de relevé et garantie.
La décision a été signifiée à la SAS VLBKJ le 8 août 2024. Aucun appel n’a été interjeté.
Par acte d’huissier en date du 15 juillet 2025 [I] [M] a fait assigner la SAS VLBKJ devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille.
Par conclusions [I] [M] a demandé de
- ordonner la liquidation des astreintes provisoires de l’ordonnance du 14 juin 2024 et ce pour la période du 24 août 2024 et 7 décembre 2025
- condamner la SAS VLBKJ à lui payer la somme de 140 100 euros pour défaut de travaux de dépose de la structure de soutien du conduit sur la partie arrimée à la façade de l’immeuble sis [Adresse 3]
- condamner la SAS VLBKJ à lui payer la somme de 141 300 euros pour défaut de communication des justificatifs des travaux de dépose du conduit et des travaux de reprise de la maçonnerie de la façade [Adresse 3]
- débouter la SAS VLBKJ de ses demandes
- condamner la SAS VLBKJ à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens
Elle a fait valoir qu’il avait fallu attendre le 4 décembre 2025 pour que les travaux ordonnés soient exécutés, sans toutefois qu’elle ne soit informée de leur démarrage. S’agissant de la communication des justificatifs, elle a rappelé qu’un procès-verbal de constat lui avait été adressé par courrier officiel du 8 décembre 2025. Elle a donc demandé la liquidation des astreintes à leur taux nominal soutenant que la SAS VLBKJ ne justifiait d’aucune cause extérieure l’ayant empêchée d’exécuter les obligations mises à sa charge pendant 17 mois alors que les travaux avaient pu finalement être exécutés en 24 jours (pose de l’échafaudage comprise).
Par conclusions la SAS VLBKJ a demandé de
- prononcer l’irrecevabilité des demandes de [I] [M] faute de justifier de sa qualité et de son droit à agir
- à titre principal sur le fond, débouter [I] [M] de ses demandes
- subsidiairement réduire à de plus justes proportions les astreintes provisoires et limiter leur liquidation à la somme de 1 000 euros
- condamner [I] [M] à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
La SAS VLBKJ a fait valoir qu’elle avait entrepris dès le prononcé de l’ordonnance de référé des démarches concrètes mais qu’elle avait été confrontée à des causes extérieures l’empêchant d’y procéder puisqu’elle était dépendante d’intervenants extérieurs ; qu’en outre elle devait obtenir l’autorisation de son bailleur, qui était seul propriétaire de l’immeuble situé au [Adresse 4] pour réaliser les travaux puisqu’elle n’était qu’une locataire commerciale ; qu’il lui avait également fallu obtenir l’autorisation de la SASU BURGER KING CONSTRUCTION, qui fixait et déterminait la qualité des travaux attendus par le groupe, laquelle avait en outre été condamnée par le juge des référés à supporter le coût des travaux ; qu’en effet, la SASU BURGER KING CONSTRUCTION qui imposait à ses franchisés la signature d’un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage ne s’était pas montrée constructive ni pour les modalités de réalisation des travaux ni pour leur prise en charge ; qu’elle se retrouvait quand à elle dans une situation financière précaire et le rapport de force entre les deux sociétés était à son désavantage ; qu’enfin, elle était soumise aux délais des entreprises pour réaliser les travaux qui étaient d’une ampleur conséquente, très techniques et couteux, nécessitant la mise en oeuvre de mesures de sécurité, certaines entreprises, notamment des bureaux d’études, ayant même refusé d’intervenir. Elle a ainsi soutenu que les termes de l’ordonnance de référé étaient irréalisables et déconnectés de la réalité et des contraintes inhérentes à ce type de chantier. Elle a donc demandé de supprimer l’astreinte et à défaut de la réduire compte tenu de la disproportion entre le coût des travaux à réaliser et le préjudice subi par [I] [M] qui était inexistant, s’agissant au demeurant d’un immeuble vétuste souffrant manifestement d’un défaut d’entretien.
À l’audience du 28 mai 2026, les parties ont développé leurs écritures.
Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS
Sur la recevabilité des demandes de [I] [M] :

Le juge des référés a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de [I] [M] et de [E] [J] née [W], jugeant que l’action était intentée par la nue-propriétaire et l’usufruitière de l’immeuble et qu’elles justifiaient d’un intérêt à agir s’agissant de faits de nature à fragiliser la structure et l’usage de l’immeuble. Cette ordonnance a autorité de la chose jugée au provisoire.

Aujourd’hui [I] [M] est bien la créancière des astreintes prononcées par le juge des référés. Elle justifie bien de sa qualité à agir et de son droit d’agir.

La fin de non recevoir soulevée par la SAS VLBKJ sera rejetée.

Sur la liquidation de l’astreinte :

Aux termes de l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. L'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère. 

Il est constant que l'astreinte tendant, dans l'objectif d'une bonne administration de la justice, à assurer l'exécution effective des décisions de justice dans un délai raisonnable, il incombe au juge appelé à liquider cet astreinte, en cas d'inexécution totale ou partielle de l'obligation, de tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l'exécuter et de sa volonté de se conformer à l'injonction. Il est également tenu d'apprécier, de manière concrète, s'il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l'astreinte et l'enjeu du litige.
La SAS VLBKJ, SAS avait jusqu’au 23 août 2024 pour
- faire réaliser les travaux de dépose de la structure de soutien du conduit, pour la partie arrimée à la façade de l'immeuble sis [Adresse 3]
- communiquer à [E] [J] née [W] et [I] [M] les justificatifs de ces travaux et des travaux de reprise de la maçonnerie de la façade [Adresse 3] y faisant suite.

S'agissant d'obligations de faire, il appartient à la SAS VLBKJ de prouver qu'elle a respecté ses obligations.

Sur l’obligation de réaliser les travaux de dépose de la structure de soutien du conduit, pour la partie arrimée à la façade de leur immeuble :

Il est incontestable et incontesté que les travaux ordonnés ont été exécutés à la date 4 décembre 2025. Au jour des débats, l’obligation avait donc été exécutée mais avec 16 mois de retard. Il est constant toutefois qu’une exécution tardive ne permet pas d’échapper à la liquidation de l’astreinte même s’il en est évidemment tenu compte dans le cadre d’une demande de liquidation de l’astreinte puisqu’il sera rappelé que cette mesure a uniquement un but comminatoire, et est destinée à impressionner le débiteur pour le contraindre à s’exécuter. Elle n’a aucunement vocation à le punir ni à indemniser le créancier d’un préjudice.

Premièrement, si effectivement le juge des référés a, dans son ordonnance dont la SAS VLBKJ n’a pas relevé appel, imparti à cette dernière un délai très court pour exécuter les travaux, il a motivé ce point en rappelant l’ancienneté du litige et l’urgence. En outre [I] [M] [I] [M] a attendu deux mois avant de signifier l’ordonnance à la SAS VLBKJ. Cette dernière a donc bénéficié en réalité d’un délai de deux mois et demi pour mettre en oeuvre les travaux ordonnés.

Deuxièmement, la SAS VLBKJ était tenue non pas de déposer le conduit mais de déposer la partie de la structure arrimée à la façade de l’immeuble n°9, le juge des référés ayant souligné “qu’une autre structure, notamment arrimée à la cheminée en dur de l’immeuble n°11, comme par passé, n’était pas procéduralement exclue”.

Dès lors, comme le relève de façon parfaitement fondée la SAS VLBKJ, ces travaux de dépose nécessitaient toutefois des travaux d’arrimage à une nouvelle structure afin de maintenir et sécuriser le conduit. Dès lors ils nécessitaient effectivement

- l’autorisation de son bailleur, la société AXIS JOLIETTE. Toutefois, les pièces 29 (courriel de Me [C] adressé à [N] [B] le 14 juin 2024 afférent à l’envoi de projets de protocole et de bail transmis par le conseil d’Axis) et 30 (bail commercial) produites ne permettent pas d’établir l’effectivité de démarches rapides auprès de celui-ci dans le cadre de la condamnation prononcée
- a minima de recevoir des avis techniques, notamment d’un bureau d’études, pour pouvoir arrimer la nouvelle structure à la cheminée en dur de l’immeuble n°11, notamment par la fixation de la nouvelle structure dans la gaine maçonnée nécessitant le passage d’une caméra
- de solliciter des devis auprès d’entreprises acceptant de réaliser lesdits travaux
- d’échanger avec son franchisé,la SAS BURGER KING CONSTRUCTION qui avait, selon une formule pouvant prêter à ambiguité du juge des référés, été condamné à relever et garantir la SAS VLBKJ des condamnations prononcées.

Dès lors il peut être retenu que, malgré les démarches engagées par la SAS VLBKJ dès le prononcé de l’ordonnance, ces circonstances constituent non pas des causes extérieures justifiant la suppression de l’astreinte mais des difficultés réelles justifiant la minoration de l’astreinte à la somme de 30 000 euros, la SAS VLBKJ étant condamnée au paiement de pareille somme.

Sur l’obligation de communiquer à [E] [J] née [W] et [I] [M] les justificatifs de ces travaux et des travaux de reprise de la maçonnerie de la façade [Adresse 3] y faisant suite :

Les travaux ont été achevés le 4 décembre 2025. La SAS VLBKJ a transmis à [I] [M] -[E] [J] née [W] étant décédée le 21 janvier 2025- le justificatif des travaux dès le 8 décembre 2025.

L’astreinte sera donc liquidée sur la période écoulée entre le 4 et le 8 décembre 2025, la SAS VLBKJ étant dans l’impossibilité d’y procéder avant l’achèvement des travaux. Même si la SAS VLBKJ je justifie pas de circonstances ayant retardé l’exécution de l’obligation dès l’achèvement des travaux elle s’est rapidement exécutée. Il convient donc de liquider l’astreinte à la somme 400 euros, la SAS VLBKJ étant condamnée au paiement de pareille somme.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SAS VLBKJ, succombant supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SAS VLBKJ, tenue aux dépens, sera condamnée à payer à [I] [M] une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à 2 500 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,