TJ 13055, 25 juin 2026, RG 24/03360

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 25 JUIN 2026

Enrôlement : N° RG 24/03360 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4VUG

AFFAIRE : S.C.I. AGBH IMMO (l’ASSOCIATION [P]/[S])
C/ S.D.C. [Adresse 1] (Me LAFON)

A l'audience Publique du 30 avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 juin 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. AGBH IMMO
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 480 943 620
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son gérant en exercice

représentée par Maître Jean-Mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3]
représenté par son Syndic en exercice le [X] [M]
dont le siège social est sis [Adresse 4]
prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :
La société AGBH IMMO est propriétaire d’un appartement au deuxième étage de la copropriété [Adresse 5].
Le syndic de la copropriété est la société [X] [M].
Le 30 novembre 2020, Madame [Q] [H] épouse [I] et la SCI AGBH ont été victimes d’un désordre consistant dans l’effondrement du plancher de l’appartement de la SCI AGBH et, par voie de conséquence, du plafond de l’appartement de Madame [I].
Par acte du 18 novembre 2021, Madame [I] a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins notamment de le voir condamné à réaliser les travaux nécessaires à faire cesser les troubles subis par les parties communes de l’immeuble, à savoir le plafond de l’appartement de Madame [I].
Par acte en date du 24 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a appelé en la cause la SCI AGBH, qui avait elle-même appelé en garantie son assureur la MATMUT.
Par ordonnance du 9 septembre 2022, le Juge des référés a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux nécessaires, et l’a débouté de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI AGBH.
Suivant procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a voté les résolutions 15, 15-1 et 15-2 soumises à l’assemblée générale à la demande des consorts [A].
Ces résolutions visaient à autoriser le syndic à assigner la société AGBH IMMO et son assureur aux fins d’appel en garantie à la suite d’un dégât des eaux ayant impacté les parties privatives de la société AGBH IMMO et les parties communes de la copropriété.
Par assignation en date du 8 mars 2024 la société SCI AGBH IMMO a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] aux fins de :
La procédure a été enrôlée sous le numéro RG24/3360.
Par conclusions récapitulatives numéro 1 régulièrement signifiées au RPVA le 21 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la société AGBH IMMO demande au tribunal de :
Vu la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment les articles 24,25 et suivants,
Vu l’article 700 du Code de procédure civile,
Juger recevable en la forme et justifiée quant au fond la SCI AGBH en son action en prononcé de l’annulation des résolutions 15, 15.1 et 15.2 de l'assemblée générale du 10 janvier 2024.
Prononcer l’annulation des résolutions 15, 15.1 et 15.2 de l'assemblée générale du 10 janvier 2024.
Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] à payer à la SCI AGBH la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Jean-Mathieu LASALARIE, Avocat sur son affirmation de droit.
Dispenser la SCI AGBH de leurs participations à la dépense commune des frais de procédure et de l’indemnité judiciaire dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par conclusions numéro 2 régulièrement signifiées au RPVA le 19 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice demande au tribunal de :
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment des article 24, 25 et suivants
DEBOUTER la SCI AGBH IMMO de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions
CONDAMNER la SCI AGBH IMMO au paiement au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], d’une somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

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La procédure a été clôturée le 22 janvier 2026 et mise à l’audience du 30 avril 2026.
Le délibéré est fixé au 25 juin 2026.

MOTIFS :
En application des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la société AGBH IMMO est bien recevable à agir en annulation des résolutions 15, 15-1, et 15-2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 janvier 2024, cette dernière étant copropriétaire opposant et ayant agi dans le délai de 2 mois suivant la signification du procès-verbal de l’assemblée générale contesté.

Sur les demandes d’annulation des résolutions 15, 15-1 et 15-2 de l’assemblée générale tenue le 10 janvier 2024 de la SCI AGBH IMMO :

Une assemblée générale ordinaire du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] s’est tenue le 10 janvier 2024.
A l’ordre du jour étaient fixées notamment les résolutions suivantes :
Résolution 15 : A la demande des époux M. et Mme. [A] : Demande d’assignation en garantie la SCI AGBH, l’assureur de la SCI AGBH, l’assureur de la copropriété.
Résolution 15.1 : A la demande des époux M. et Mme. [A] : Mandat à donner au syndic pour assigner en garantie la SCI AGBH, l’assureur de la SCI AGBH, l’assureur de la copropriété.
Résolution 15.2 : A la demande des époux M. et Mme. [A] : Demandes au Syndic.
Lors de cette assemblée générale, seuls la SCI AGBH (100/1087 tantièmes) et les consorts [A] (434/1087 tantièmes) étaient présents ou représentés.
Madame [Y] (279/1087), Monsieur [C] (91/1087) et Monsieur [J] (183/1087) étaient absents.
Les résolutions 15.1 et 15.2 ont été adoptées à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 434 / 534 tantièmes.
Les consorts [A] représentant 434 / 534 tantièmes, ont voté pour, et la SCI AGBH représentant 100 / 534 tantièmes a voté contre.
La société demanderesse soutient tout d’abord que la mise au vote de ces résolutions va à l’encontre des conseils donnés par l’avocat de la copropriété aux consorts [A], en ce que ce dernier dans un courrier officiel du 19 octobre 2023, a répondu qu’une procédure au fond, concernant le dégât des eaux, à l’encontre de la SCI AGBH IMMO, avait peu de chance d’aboutir dans la mesure où les travaux avaient d’ores et déjà été réalisés et que, de fait, l’origine des désordres ne pouvait plus être déterminée, et que les bois d’enfutages détériorés avaient été remplacés.
Elle ajoute que le conseil du syndicat des copropriétaires a par ailleurs alerté le conseil des consorts [A] sur le fait que Madame [I] risquerait de profiter de cette procédure pour demander des dommages-intérêts au Syndicat des Copropriétaires en raison du retard des travaux. Or, elle précise que ce retard dans la réalisation des travaux de reprise est uniquement imputable au fait que certains copropriétaires, dont les consorts [A] eux-mêmes, n’ont pas payé leur part et ont dû être mis en demeure par le Syndic de le faire.
De fait elle considère au terme de ce premier argument que le choix des consorts [A] de demander que soient soumises au vote des copropriétaires de telles résolutions, est incompréhensible et abusif.
En deuxième lieu, elle soutient que le vote en faveur des résolutions 15.1 et 15.2 est la conséquence d’un abus de majorité, en ce qu’il est établi qu'elles sont contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires. Elle réitère tout d’abord que la procédure au fond souhaitée uniquement par les consorts [A] n’a aucune chance d’aboutir dans la mesure où la cause des désordres n’a jamais pu être déterminée avec certitude, notamment en l’absence de recherche d’origine de la fuite. Ensuite, faisant sienne les arguments de l’avocat de la copropriété, elle rappelle que si la procédure à l’encontre de la SCI AGBH, de son assureur et de l’assureur de la copropriété est indiscutablement vouée à l’échec, cela pourrait cependant permettre à Madame [I] de se joindre à la procédure afin de demander des dommages-intérêts à la copropriété pour les retards de travaux uniquement imputables à un défaut de paiement des consorts [A] notamment. De sorte que cette procédure pourrait donc in fine porter préjudice à la copropriété contrairement à ce qui est allégué par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions.
En troisième lieu, elle considère que les résolutions 15.1 et 15.2 ont été proposées par les consorts [A] et adoptées à la majorité des présents alors même que les consorts [A] avaient l’écrasante majorité des tantièmes (434 / 534 tantièmes).
En réponse le syndicat des copropriétaires soutient que les tribunaux, dans le cadre de leur contrôle de l’abus de majorité, ne peuvent se livrer à un contrôle d’opportunité des décisions prises en assemblée générale, et que les copropriétaires sont libres d’apprécier l’opportunité d’introduire une procédure en justice.
Il souligne en outre que le syndicat des copropriétaires peut décider d’engager une telle procédure en justice en ayant comparé les risques, les résultats attendus et le coût des procédures.
Il rappelle qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
Enfin, il affirme qu’en application de la jurisprudence constante de la cour de cassation sur l’abus de majorité, les critères ne sont pas réunis en l’espèce, les consorts [A] n’ayant pas la majorité des millièmes, et les conditions propres à l’abus de majorité (vote au contraire à l’intérêt collectif, dans l’intérêt exclusif d’un copropriétaire, ou effectué dans l’intention de nuire à un autre copropriétaire) n’étant pas réunies.
En l’espèce, il sera rappelé que pour retenir un abus de majorité il est nécessaire de démontrer que la décision litigieuse est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, qu’elle a été adoptée dans le seul but de favoriser les copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires. Cela implique une atteinte à l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires et une intention de nuire ou une rupture d’égalité.
Il sera rappelé qu’en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 l’assemblée générale des copropriétaires est seule compétente pour décider d’agir en justice et pour donner mandat à son syndic à cette fin.
La démonstration effectuée par la SCI AGBH IMMO ne permet pas de caractériser un abus de majorité en ce qu’il n’est pas démontré que ce vote a été réalisé dans l’intention de lui nuire, pas plus qu’il n’est démontré un abus de majorité ; les consorts [A] n’étant pas détenteur de la majorité des millièmes au sein de la copropriété. Le vote a certes été réalisé uniquement en présence de deux des copropriétaires, et en l’absence d’autres copropriétaires non représentés mais dument convoqués, toutefois cela ne peut caractériser un abus de majorité. En effet il s’agit d’une majorité circonstancielle. Au surplus les résolutions concernées n’ont pas pour objet de favoriser l’intérêt exclusif des consorts [A], ces derniers n’ayant aucun intérêt personnel direct évident. A tout le moins, cela n’est pas démontré par la demanderesse. Surabondamment, une majorité ne peut être sanctionnée simplement parce qu’elle existe. L’absence des autres copropriétaires ne peut à elle seule vicier la décision.
Enfin, l’argument de la demanderesse, tiré du courrier du conseil du syndicat des copropriétaires ne suffit pas à établir une atteinte à l’intérêt collectif, s’agissant d’une action qui viserait à déterminer le cas échéant au fond les éventuelles responsabilités ou à faire supporter le coût des réparations au véritable responsable. Le tribunal saisi d’une demande tendant à voir annuler des résolutions d’une assemblée générale n’a pas à se pencher sur le bien-fondé ou la pertinence d’une telle action future, ni sur ses chances de réussite quand bien-même elle viserait un copropriétaire, mais doit vérifier uniquement la régularité de la décision.
En conséquence, la décision querellée se borne à autoriser le syndic à engager une action judiciaire, elle ne procède d’aucune intention de nuire à la SCI demanderesse et ne caractérise ni un abus de majorité ni une rupture d’égalité entre copropriétaires. La seule circonstance que cette décision ait été adoptée par les seuls copropriétaires majoritaires présents, en l’absence d’autres copropriétaires régulièrement convoqués, est indifférente à caractériser un abus de majorité.
La demande tendant à voir annuler les résolutions 15, 15-1 et 15-2 de l’assemblée générale du 10 janvier 2024 sera déboutée.

Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
La société AGBH IMMO succombe, elle sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, et au paiement de la somme 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande de dispense de participation aux frais de procédure est par voie de conséquence déboutée.
La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS : Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, DEBOUTE la SCI AGBH IMMO de l’ensemble de ses demandes, CONDAMNE la SCI AGBH IMMO aux entiers dépens de l’instance, CONDAMNE la SCI AGBH IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.