TJ 13055, 9 avr. 2026, RG 25/05491

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juin 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 09 Avril 2026

GROSSE :
Le 26 juin 2026
à Mme [U] [J]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 26 juin 2026
à Me GOGUET Guillaume
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/05491 - N° Portalis DBW3-W-B7J-67MD

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PROVENCE METROPOLE LOGEMENT ANCIENNEMENT HABITAT [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [U] [J], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [P] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Guillaume GOGUET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 mai 2018, l’établissement public à caractère industriel et commercial, Office Public de l’Habitat (OPH) Habitat [Localité 2] Provence (Hmp) a donné à bail à Mme [P] [S] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], [Adresse 4], bâtiment K entrée n° 3, logement n° 65, dans le treizième arrondissement de [Localité 2], pour un loyer de 457,10 euros, outre 291,19 euros de provision sur charges.

Le 18 juillet 2025, des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Hmp a fait signifier à Mme [P] [S] un commandement de payer la somme en principal de 4.247,25 euros visant la clause résolutoire.

L’OPH Hmp a changé de dénomination sociale.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2025, l’OPH Pml, agissant aux poursuites et diligences de son Président, a fait assigner Mme [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate et sans délai,
-condamnation au paiement de la provision de 6.251,30 euros au titre des loyers et des charges dus au 2 octobre 2025,
-condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée à un montant égal à celui du dernier loyer échu et des charges, avec indexation, jusqu’à la libération complète des lieux,
-condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 janvier 2026.

A l’audience du 9 avril 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

L’OPH Pml réitère les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions en réplique n° 2, Mme [P] [S], au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de son article 24, des articles L 412-3 et L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, 8 de la Convention européenne des droits de l’homme :

-à titre principal, conclut au débouté des demandes de résiliation du bail et d’expulsion,
-à titre subsidiaire, un délai de paiement de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire,
-en tout état de cause, le débouté des demandes accessoires présentées par l’OPH Pml.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 octobre 2025, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l'audience du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH Pml justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 15 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l'espèce, le contrat de bail du 15 mai 2018 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juillet 2025, pour la somme en principal de 4.247,25 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 septembre 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [P] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 854,14 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et de condamner Mme [P] [S] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 7 avril 2026 que Mme [P] [S] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 6.621,77 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de mars 2026 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [P] [S] ne conteste pas la dette.

Mme [P] [S] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 7.467,75 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte indique la reprise du versement du loyer courant avant l’audience.

Il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [P] [S] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Mme [P] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
· Mme [P] [S], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’OPH Pml une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 854,14 euros à ce jour, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera condamnée à payer à l’OPH Pml une somme 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS