TJ 13055, 9 avr. 2026, RG 25/07028

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juin 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 09 Avril 2026

GROSSE :
Le 26 juin 2026
à Me PROSPERI Sandrine
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 26 juin 2026
à M. [L] [B]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/07028 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7IXJ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [E]
né le 30 Mai 1968 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Sandrine PROSPERI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2018, M. [W] [E] a consenti à M. [B] [L] un bail d'habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé sis [Adresse 3], 4ème étage dans le [Localité 2] de [Localité 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 560 euros, outre 91 euros de provisions sur charge.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [B] [L] le 17 septembre 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.864,71 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, M. [W] [E] a fait assigner en référé M. [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement dans le délai imparti,en conséquence, prononcer la résiliation du bail,ordonner l'expulsion de M. [B] [L] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier,fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [B] [L] égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil,condamner M. [B] [L] au paiement par provision de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,condamner M. [B] [L] au paiement de la somme provisionnelle de 7.211,31 euros, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 1er décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil à compter de l’assignation,condamner M. [B] [L] au paiement de la somme de 400 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [B] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article l’article 696 code de procédure civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.
Appelée à l'audience du 5 février 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi.

A l'audience du 9 avril 2026, M. [W] [E], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 7.394,28 euros en mars 2026. Il précise que le requis n’a pas repris le paiement du loyer. Il oppose l’absence de preuve par M. [B] [L] de la réalisation de travaux.

Comparaissant en personne, M. [B] [L] déclare avoir effectué des travaux pour le compte du bailleur qu’il ne lui a pas réglé. Il reconnaît la dette mais souhaite bénéficier d’une compensation. Il précise avoir changé le ballon d’eau chaude pour un montant de 209 euros, avoir posé une cuisine complète et changer l’ensemble des carreaux de l’appartement. Il ajoute que le propriétaire lui a indiqué qu’il voulait y loger son fils.

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 9 décembre 2025 a été dénoncée le 10 décembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l'audience du 5 février 2026.

Par conséquent, M. [W] [E] est recevable en ses demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 1er septembre 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 septembre 2025, pour la somme en principal de 4.864,71 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement dans les deux mois ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

En l’absence de tout élément de preuve versé au débat, le moyen soulevé en défense tiré de la réalisation de travaux et des désordres est inopérant de sorte qu’aucune contestation sérieuse n’est caractérisée.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 novembre 2025.

M. [B] [L] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [B] [L] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Ainsi compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à celui des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi de la date de résiliation du bail au départ de M. [B] [L] par remise des clés ou expulsion, soit la somme de 726,51 euros à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner M. [B] [L] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que M. [B] [L] reste devoir, la somme de 7.394,28 euros, à la date du 23 mars 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mars 2026 inclus.

Pour la somme au principal, M. [B] [L] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 7.394,28 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.211,31 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de compensation des dettes

L’article 1347 du code civil précise que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1348 du même code dispose que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Aux termes de l’article 1353 celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, M. [B] [L] n’apporte par la preuve des travaux réalisés pour le compte de M. [W] [E] et leur montant, de sorte qu’il échoue à prouver la réalité de sa créance.

Sa demande de compensation sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir M. [W] [E], M. [B] [L] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,