TJ 13055, 9 avr. 2026, RG 25/06459

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juin 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 09 Avril 2026

GROSSE :
Le 26 juin 2026
à Me NAUDIN Anne-Cécile
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 26 juin 2026
à Mme [W] [X]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/06459 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7FBC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Anne-Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [O] [W] [X], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 4 septembre 2018, la société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Grand Delta Habitat a consenti à Mme [L] [W] [X] un bail d'habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 4], dans le quinzième [Localité 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 445,29 euros, hors charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [L] [W] [X] le 1er août 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 680,88 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, la SCIC Grand Delta Habitat a fait assigner Mme [L] [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 514, 514-1, 696 et 700 du code de procédure civile, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1217, 1229, 1728 et 1741 du code civil aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, prononcé de la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
-condamnation au paiement de la somme de 1.079,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2025,
-condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges, avec indexation, jusqu’au départ effectif des lieux,
-condamnation au dépens de l’instance,

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2026 et retenue à l’audience du 9 avril 2026.

A l’audience, la SCIC Grand Delta Habitat, représentée par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation et actualisent le montant de leur créance à la somme de 1.447,79 euros. Ils s’opposent aux demandes de Mme [L] [W] [X].

Comparaissant en personne, Mme [L] [W] [X] demande un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, la SCIC Grand Delta Habitat y étant défavorables. Elle reconnaît le montant de la dette et justifie avoir versé la somme de 220 euros le 8 avril 2026.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 novembre 2025, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l'audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCIC Grand Delta Habitat justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 1er avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 4 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article 4.5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er août 2025, pour la somme en principal de 680,88 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement dans les deux mois ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2025.

Mme [L] [W] [X] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [L] [W] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [L] [W] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 627,73 euros à ce jour, et de condamner Mme [L] [W] [X] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis que Mme [L] [W] [X] reste devoir, après déduction du virement de 220 euros effectué le 8 avril 2026, la somme de 1.227,79 euros, à la date du 8 avril 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mars 2026 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [L] [W] [X] confirme le montant de la dette.

Elle est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1.227,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, l’échéance de mars 2026 est réglée (379,70 euros d’aide au logement, 47,19 euros de réduction de loyer de solidarité et versement de 220 euros).

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Mme [L] [W] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution (CPCE), aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du (CPCE) soit réduit ou supprimé,
· Mme [L] [W] [X], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SCIC Grand Delta Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, soit 627,73 euros à ce jour jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [W] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,